王X诉房地XX开发公司合同纠纷胜诉案件

律师观点分析

上诉人：房地XX开发有限公司

被上诉人：王X

被上诉人的委托代理人：高志博律师

上诉人东方新天地房地XX开发有限公司（以下简称东方XX公司）因与被上诉人王X房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。

东方XX公司上诉请求：撤销一审判决，请求改判驳回王X的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：涉案房产在合同约定期限内经竣工验收合格，已符合合同约定的交付条件，东方XX公司多次通知催促王办理进户手续，王XX拒绝接收房产才导致至今未能办理进户，东方XX公司不存在违约行为，不应承担违约责任。东方XX公司与王签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2015年12月31日，交付条件为经验收合格。涉案房产经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位验收合格，出具《单位工程竣工验收报告》，明确涉案房产竣工验收合格时间为2015年10月1日，符合合同约定的交付时间及交付条件。东方XX公司在验收合格后将相关材料报至行政主管部门，办理《建设工程竣工验收备案证书》。竣工备案证明确显示涉案房产竣工时间为2016年12月7日，发证时间为2018年8月1日。竣工备案时间及发证时间晚于涉案房产实际验收合格日期，是因办理竣工备案证需经过行政机关的审批流程及审批期限。本案一审庭审时，因《单位工程竣工验收报告》原件提交至房产局用于办理产权备案登记，东方XX公司未能将《单位工程工验收报告》原件提交至一审法院，一审法院因此对《单位工程竣工验收报告》未予确认。即便因东方XX公司未能提供《单位工程竣工验收报告》原件，一审法院不认可2015年10月1日为涉案房产的竣工验收合格时间，一审法院也应依《建设工程竣工验收备案证书》所表述的竣工时间2016年12月7日确认涉案房产的竣工时间，而一审法院却将《建设工程竣工验收备案证书》的发证时间认定为工程竣工时间实属错误，发证时间只是竣工验收后行政机关的行政管理行为，并不是涉案房产的实际竣工时间。东方XX公司与王签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定办理产权备案登记期限应当在房屋交付使用后720日内，而涉案房产由于王不予办理进户手续而导致至今尚未交付使用。根据合同该条约定，房屋交付使用后才开始计算产权备案起始时间。因此，东方XX公司根本不存在逾期办证的情况，一审法院认定东方XX公司承担逾期办证的违约责任，实属错误。《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地XX开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地XX开发企业应当承担违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉案房产在合同约定的期限内经竣工验收合格，符合交付条件，因王拒绝接收而导致涉案房产未能交付，东方XX公司即不存在逾期交房，也不存在逾期办证，不应承担违约责任。

王辩称：1.王没有收到办理进户手续，东方XX公司没有通知王。2.一审法院应依建设工程备案证所述的时间确认涉案房产的竣工时间，是对一审判决的错误理解。一审判决是以东方XX公司没有提供交付通知王XX的证据判令东方XX公司违约的。3.《建设工程竣工验收备案证书》显示的2016年12月7日为东方XX公司提交竣工材料的时间而不是批准日期，真正对外发生法律效力的日期是2018年8月1日。4.东方XX公司还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，证明具备交付条件，如果未出示证明文件，王有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由东方XX公司承担。5.商品房买卖合同中第八条约定应当在2015年12月31日交付房屋，东方XX公司未能交付属于违约，由于东方XX公司的原因未能在720日内办理产权，应当由东方XX公司承担逾期办证的违约责任。因此应当驳回东方XX公司的上诉请求。

王向一审法院起诉请求：1.判令东方XX公司赔偿王逾期交房的违约金270,860元（自2016年1月1日至2018年7月25日止）；2.判令东方XX公司赔偿王逾期办理产权证的违约金1160元。

一审法院认定事实：王XX与东方XX公司于2015年9月24日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定：“王XX购买位哈尔滨市南岗区××地区××路××、××街××、××以南南围合区域第16栋商服1层08号商品房一处；建筑面积59.9平方米；约定金额145万元，一次性付款，付款方式：现金，约定付款时间：2015-09-24，交纳比例100％。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地XX权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房价款的0.08％向买受人支付违约金”。2015年9月23日，王向东方XX公司交付了房款13万元，2015年9月24日向东方XX公司交付房款132万元，共计145万元。东方XX公司给王XX出具了购房款票据。后东方XX公司未能将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付王XX使用，王现尚未办理入户。东方XX公司于2018年8月1日取得《建设工程竣工验收备案证书》。2018年3月，东方XX公司开始提交办理涉案房屋小区产权登记材料。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院二审认定事实与一审法院认定的事实相同。

本院认为，《建设工程竣工验收备案证书》载明竣工时间为2016年12月7日，根据双方签订的商品房买卖合同约定，东方XX公司应当于2015年12月31日前将符合竣工验收合格条件的案涉房产交付给王XX，东方XX公司主张电话通知王办理入户手续，但并未举示证据证明，导致王至今未入住，故东方XX公司构成逾期交付，应当按照合同约定承担违约责任。王XX请求自2016年1月1日至2018年7月25日止按已付房价款145万元的日万分之二给付王违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。因逾期交付导致逾期协助办证，故一审法院判令东方XX公司按照合同约定给付相应违约金适用法律正确，本院予以维持。

综上所述，东方XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。