湟源XX公司与A房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书

律师观点分析

湟源XX公司与A房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书 青海省高级人民法院 民事裁定书 （2016）青民再20号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湟源XX公司， 法定代表人：A，该公司经理， 委托代理人:A，青海XX律师事务所律师， 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：A， 委托代理人：A，青海XX律师事务所律师， 再审申请人，不服青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民三终字第00178号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年2月2日作出（2015）青民申字第251号民事裁定，提审本案，2016年5月19日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，红岩公司的法定代表人A及委托代理人B，A及委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 2015年1月19日，A向青海省湟源县人民法院诉称，2007年A以每平米820元价格，从红岩公司处购买位于湟源县城关XX141室136平方米住宅一套，合计111520元，双方约定缴纳30%首付款，其余70%款项由A住房公积金贷款支付，红岩公司代为办理，10月4日A向红岩公司缴纳40000元首付款后，从红岩公司处拿到房屋钥匙，并花费5万元后入住，入住后按时缴纳物业费、水电费等费用，2011年A搬至西宁居住，因未办理房产证，多次到红岩公司询问房产证办理情况，但红岩公司一直无故拖延，也没要求A提供办理房贷的相关材料，2012年4月红岩公司告知A该房屋已经被卖给别人了，要求A将家具搬走，40000元不予退还作为租金，2014年3月A回家时房屋门锁被换，此后A多次找红岩公司B协商此事，无法达成一致诉至法院，请求依法判令红岩公司为A办理位于XX房产证、土地证；赔偿该房屋的门锁160元；赔偿A2011年至2012年房租损失24000元，红岩公司辩称，A给付了定金属实，没有签订买卖合同，每年张贴缴纳费用通知，但是A一直不来缴费，其已放弃购房的权利，是租赁房不是买卖房屋， 青海省湟源县人民法院经审理后，于2015年4月8日作出（2015）源民一初字第73号民事判决：一、A与红岩公司继续履行房屋买卖合同，红岩公司协助A办理房屋产权证及土地使用权证；二、驳回A其他诉讼请求，红岩公司不服向西宁市中级人民法院提起上诉称，红岩公司与A签订的是租赁合同，合同中对于房屋的租金价格有约定，双方未签订买卖房屋合同，不存在买卖房屋的法律关系，原审法院认定40000元定金为买卖合同错误，请求撤销（2015）源民一初字第73号民事判决，并依法改判，A口头辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，西宁市中级人民法院于2015年8月5日作出（2015）宁民三终字第00178号民事判决：驳回上诉，维持原判， 再审申请人红岩公司再审称，因被申请人A交付40000元购房定金后，违反双方的约定不按期交纳剩余房款，双方的买卖房屋的法律关系变为租赁，交付的定金转化为租金，多次向A催要剩余房款无果后，将房屋以顶帐的方式已由他人占有、使用，现法院判决湟源XX公司协助办理房屋产权证及土地使用证，属履行不能，请求撤销西宁市中级人民法院（2015）宁民三终字第00178号民事判决，驳回A的诉讼请求，被申请人A辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判， 本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款关于”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，结合本案中2007年10月4日，红岩汽车维修公司向A、B出具的”收据”，载明房屋单价，房屋面积，按照房款比例收取的定金数额，可以认定双方已对买卖房屋达成了合意，并已实际履行了交房义务，红岩公司所称，该收据只能说明A在当时有购买该房的意愿，但双方并未就该房签订正式的书面合同，收取定金后A没有继续缴纳剩余房款，由买卖转租赁的理由不成立，不予支持，红岩公司关于A未缴清剩余房款，无法继续履行双方的合同，一审法院此节事实未予查明导致判决无法执行，二审维持不当的再审申请理由成立，原一、二审判决未对此节基本事实进行审理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、最高人民法院《关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条的规定，裁定如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民三终字第00178号民事判决和青海省湟源县人民法院（2015）源民一初字第73号民事判决； 二、本案发回青海省湟源县人民法院重审， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一六年七月一日 书记员D