青海XX公司与张宁、青海XX公司、A、青海XX公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

律师观点分析

青海兴海路农贸市场有限公司与张宁、青海禾盛源商贸有限公司、王忠诚、青海金界营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书 青海省西宁市中级人民法院 民事判决书 （2015）宁民一终字第415号 上诉人（原审被告）青海兴海路农贸市场有限公司。 法定代表人王琪宝，总经理。 委托代理人卢祎辰、宋晶，青海恩泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张宁。 委托代理人郭维先，青海泰宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）青海禾盛源商贸有限公司。 法定代表人朱建海，该公司总经理。 原审被告王忠诚。 委托代理人卢祎辰、宋晶，青海恩泽律师事务所律师。 原审第三人青海金界营销策划有限公司。 法定代表人王新宁，该公司总经理。 委托代理人王军，该公司职员。 上诉人青海兴海路农贸市场有限公司（以下简称兴海路农贸公司）因与被上诉人张宁、青海禾盛源商贸有限公司（以下简称禾盛源公司）、原审被告王忠诚、原审第三人青海金界营销策划有限公司（以下简称金界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2012年4月19日，张宁与禾盛源公司签订《青海禾盛源农贸超市摊位落位确认书》，确认落位为：熟食区域1-4号摊位，出售价格为每平方米19800元；张宁支付确认摊位定金50000元；同时约定余款在签订正式合同前交付，合同签订时本确认书由禾盛源公司收回。2012年4月17日，禾盛源公司给张宁出具收到定金50000元的收据。2013年5月9日，兴海路农贸公司给张宁出具收据，金额为50000元，载明熟食区10号，禾木换收据。 另查，2009年11月30日，禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）经西宁市城西区经济局批复在西宁市黄河路11-13号（泰和祥花园地下一层）建设禾盛源标准化农贸市场（一期），建设面积3000平方米，用于经营蔬菜、果品等农副产品。2010年2月2日，禾木公司决议根据上述批复文件成立“青海禾盛源商贸有限公司”。2010年6月20日，禾木公司股东会决议同意将“泰和祥”花园负一层建筑面积为7300平方米的房屋产权转让给禾盛源公司，并明确“待工程竣工后办理相应产权手续”。禾盛源公司分别于2010年7月14日、10月15日与本案第三人金界公司签订商业项目市场推广委托协议及补充协议，项目地址为青海禾盛源农贸超市负一层。2012年4月19日，禾盛源公司与张宁签订前述摊位落位确认书。2013年3月31日，禾木公司与青海富博融资担保有限公司（以下简称富博公司）签订出让协议，约定，出让项目简称为“泰和祥”，富博公司出资3000万元购买禾木公司出让项目，并由富博公司负责今后建设及出售，产权归富博公司所有。该协议第七条第（2）约定，禾木公司原有的招商户11户，收取的定金为124.2985万元，由禾木公司将定金转给富博公司处理，如招商户及收取定金超出此范围，富博公司将依法追究禾木公司及招商部的法律责任，并由禾木公司按所收取定金双倍退还。期间，第三人金界公司根据禾盛源公司的要求，协助禾盛源公司及富博公司对已签约落位商户的交接工作。2013年3月30日，由王忠诚代表兴海路农贸公司与禾盛源公司法定代表人朱建海、第三人金界公司法定代表人王新宁签订交接明细表，其中第八项记载“张宁等4人金额为20000元”的内容。2013年4月2日，王忠诚以兴海路农贸公司的名义与第三人金界公司签订“商业项目市场招商委托协议”，招商项目为“泰和祥”花园负一层。2013年4月，兴海路农贸公司给西宁市商务局报送关于原“禾盛源农贸超市”产权及名称变更的报告载明：根据禾木公司和兴海路农贸公司于2012年10月的网签购房协议，位于西宁市黄河路11号“泰和祥”花园负一层产权已由兴海路农贸公司购买。同时，原由禾木公司筹建的“青海禾盛源农贸超市”，现由兴海路农贸公司继续投资筹建，并更名为“青海兴海路农贸超市”。2013年5月9日，兴海路农贸公司给张宁更换收据。2013年7月1日，金界公司与富博公司的职员进行了10个商户16个摊位资料的交接。后张宁等就商铺有关事宜与兴海路农贸公司协商无果至纠纷产生。 再查，富博公司于2014年1月15日经青海省工商局准予注销，其清算报告中记载：该公司成立于2012年2月9日，法定代表人王忠诚。 原审法院认为，兴海路农贸公司通过受让方式取得“泰和祥”花园（含负一层）项目的建设权，其受让范围包括禾盛源农贸超市后更名为青海兴海路农贸公司，合同中明确载明包括张宁在内的11名商户所缴纳的定金的处理，并由兴海路农贸公司给张宁更换了收据，视为禾木公司及禾盛源公司将“泰和祥”花园项目的合同义务转让给了兴海路农贸公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，禾盛源公司应当征得张宁等商户的同意。本案中，张宁直接向受让方兴海路农贸公司主张权利，视为张宁同意转让。因张宁与禾盛源公司签订摊位落位确认书时对合同履行期限即摊位交付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，双方可随时要求对方履行，但应当给对方必要的准备时间，至本案纠纷发生之时，双方仍未履行摊位交付手续，亦未解除合同，视为合同一直处于履行状态。现兴海路农贸公司否认上述事实，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的以自己的行为表明不履行合同义务的情形，张宁有权依法解除合同，并要求兴海路农贸公司承担违约及赔偿损失的责任。张宁与禾盛源公司签订的摊位落位确认书中明确载明张宁交付的50000元属定金，兴海路农贸公司受让该摊位时也明知收取了张宁等人的定金，故其应当按照约定向张宁承担双倍返还定金的责任。张宁此项诉求有事实及法律依据，应予支持；张宁主张的经济损失50000元，未提交证据予以证实，不予支持。兴海路农贸公司的答辩意见与查明的事实不符，不予采纳。张宁虽将王忠诚、禾盛源公司列为被告，但在庭审中明确表示不要求其承担责任，且根据本案查明的事实，受让涉及张宁购买摊位的合同权利义务的主体系兴海路农贸公司，非王忠诚个人行为，故应当由兴海路农贸公司承担责任。遂判决一、兴海路农贸公司于判决生效后十日内返还张宁定金100000元；二、驳回张宁的其他诉讼请求。 兴海路农贸公司上诉称，张宁与禾盛源公司签订的《摊位落位确认书》中没有约定交付摊位的时间。一审法院认定兴海路农贸公司不能交付租赁物，应承担违约责任是没有事实依据的。一审判决兴海路农贸公司双倍返还定金是错误的，合同仍在履行，兴海路农贸公司不具有违约行为，不应承担返还定金的义务，请求撤销原判，驳回张宁的诉讼请求。 张宁辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，驳回上诉，维持原判。 禾盛源公司辩称，原审认定事实清楚准确，认定的证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。 金界公司辩称，原审判决正确，应予维持。 二审审理中，对原审法院查明事实各方当事人均无异议，本院予以确认。庭审后，兴海路农贸公司提供照片一张，证明摊位现在具备交付条件，合同继续履行。张宁、禾盛源公司质证认为该照片并不能证明摊位的具体位置，且市场内并不存在闲置摊位，也不同意继续履行合同。 本院认为，2012年4月19日禾盛源公司与张宁签订的摊位落位确认书，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。张宁所交的50000元是购买摊位的定金，禾盛源公司给张宁出具了收据，收据上注明是定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2013年3月31日禾木公司与富博公司达成协议，禾木公司将“泰和祥”花园的部分资产转让给富博公司，同时将禾盛源公司收取的张宁等11位招商户的定金转让给富博公司，富博公司于2014年1月15日经清算后注销，该公司的权利义务由股东王忠诚等人承继。2013年5月9日兴海路农贸公司给张宁等人更换了收据，视为兴海路农贸公司通过受让方式取得禾盛源公司和张宁等人的合同义务，合同义务主体由禾盛源公司变更为兴海路农贸公司，对该合同变更的事实兴海路农贸公司和张宁均认可，张宁等人所交的定金兴海路农贸公司是明知的，兴海路农贸公司未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。兴海路农贸公司提出合同未约定交付摊位的期限，现仍可履行合同，不同意双倍返还定金。但张宁认为签订合同后兴海路农贸公司未交付摊位，属于以自己的行为表明不履行合同的情形，请求解除合同，并双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2013年8月份兴海路农贸市场开业，但兴海路农贸公司至今未向张宁交付摊位，也未预留摊位让张宁经营，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故张宁要求解除合同并双倍返还定金的诉求应予支持。虽然兴海路农贸公司更换给张宁的收据上未注明是定金，但禾盛源公司转让的是摊位的整体权利义务，并不影响转让后兴海路农贸公司承担的合同义务，故兴海路农贸公司应当在合同不能履行或无法履行的情况下承担双倍返还定金的责任。至于兴海路农贸公司认为现交付摊位的条件具备，应当继续履行合同的上诉理由，因该市场内的原有布局发生变化，其提供的商场摊位图无法判断是预留的摊位或现仍能使用，其并未提供其他证据证明合同能够继续履行，故兴海路农贸公司认为摊位可以交付，合同继续履行的上诉请求不予支持。原审判决兴海路农贸公司双倍返还张宁的定金并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3300元由青海兴海路农贸市场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长李宏宁 审判员卓玛 审判员付元泰 二〇一五年十二月三十日 书记员王珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；