高飞律师按：“售后包租、到期回购”是商铺销售中常见的促销手段，但期满后，开发商往往失联或无力履约。业主即使赢得民事诉讼，开发商也常出现无财产可供执行。这时，行政诉讼能否成为破局关键？我们深入研究的“新某港”项目群体性纠纷案例后，给出了肯定答案。
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您是否购买了承诺“包租XX年、到期原价回购”的商铺？如今回购期到，开发商却拒不履约或无力执行？某市“新某港”项目近千名业主，在历经五年多、数百起诉讼后，最终并非通过民事强制执行，而是通过行政诉讼推动司法与行政协调，由地方政府平台公司出面打折回购，使业主成功拿回大部分本金，彻底解套。作为专业处理重大行政纠纷的合肥高飞律师团队，本文将解析此路径，为类似困局提供破题思路。
一、 案情焦点：商铺回购执行无门，出路何在？
开发商销售时承诺“包租托管、十年原价回购”，吸引大量商户购买。约定期满后，开发商与运营方均拒绝履行回购及支付租金义务。而业主们提起民事诉讼并胜诉，但因开发商及关联公司已无财产可供执行，胜诉判决无法兑现。
某市“新某港”项目业主在专业指导下调整策略，自2021年起转而针对项目开发、销售、登记环节中行政机关的审批、登记、监管等行为，提起数百起行政诉讼。法院为高效化解群体纠纷，创新采用 “示范性诉讼” 机制，选取一起业主的典型行政案件先行实体审理，以此为支点探索整体解决方案。
二、 核心难点
1. 民事执行“死结”：责任主体偿付能力丧失，判决书成为一纸空文。
2. 群体纠纷协调成本高：涉及人数众多，诉求多元，难以统一行动并与政府、法院有效对话。
3. 法律程序与实质化解的融合：如何让行政诉讼程序不仅仅作出“合法或违法”的判断，而能真正推动实体权益的解决？
三、 破局策略：以行政诉讼为杠杆，撬动“府院联动”化解
1. 跳出“讨债”思维，审查项目全流程中规划许可、销售监管、产权登记等行政行为是否存在瑕疵。通过提起行政诉讼，将分散的业主与开发商的矛盾，转化为司法机关对行政机关履职能力的监督事项，以提高行政机关的高度重视并寻求整体解决方案。
2. 在大量行政案件中，与法院沟通选取事实清晰、法律关系典型的案件作为“示范案”。该案的审理过程和结果，能为整个群体性纠纷的解决定下基调，并为“府院联动”协商提供正式平台和谈判基础。
3. 审理法院在此类案件中扮演了关键协调者角色。法院主动与当地政府沟通，通过司法建议、风险提示等方式，阐明纠纷持续可能引发的社会风险与治理责任，推动政府从“旁观者”转变为“主导解决者”。
4. 设计一揽子解决方案：在法院协调下，最终可能促成由政府指定国企或平台公司，按一定折扣比例整体回购所有涉案商铺产权。
四、 案件结果：从诉讼僵局到整体解决
通过实质性协调化解行政争议，某市“新某港”项目最终形成“政府打折回购”一揽子方案。近千名业主全部签署协议并拿到相应款项，同时撤回了所有相关诉讼。一场持续多年的重大群体纠纷得以彻底、平稳化解。
五、 实务经验总结与策略
1. 通过行政诉讼程序，构建沟通协调平台，推动府院联动
2. 行政查处并行，固定对方违法。在诉讼同时，可专业、系统地梳理开发商在销售环节的违法违规线索（如售后包租、返本销售），向住建、市监等监管部门正式举报，申请查处。例如，在类似项目中，通过律师向主管部门提交查处申请，成功认定开发商“约定前三年租金从购房款中抵扣”的行为，涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条禁止返本销售的规定。此举不仅能对开发商形成监管压力，主管部门作出的行政处罚决定或违法认定函，也可成为后续行政诉讼或谈判中证明对方过错、支持我方诉求的有力证据。
（高飞律师，安徽国恒律师事务所合伙人，第六届合肥市律师协会行政法专业委员会主任，第四届合肥市优秀律师。律师团队长期代理重大复杂行政争议、群体性纠纷实质性化解及商事合同纠纷，尤其在通过行政诉讼、行政查处与民事执行相结合的综合策略解决重大投资维权案件方面，拥有丰富成功经验和亲办案例。）
