成功案例：房屋租赁合同纠纷胜诉案

律师观点分析

原告:李某

委托代理人:闫丽，河南牧野律师事务所律师。

被告：闫某1

第三人：闫某2

第三人：耿某

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令第三人耿某返还不当得利51160元；3、判令被告及第三人赔偿原告现有装修物损失200000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月，原告因经营所需向第三人耿某租赁位于河南省郑州市××新区××楼××室房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。2018年5月，第三人耿某因急于出售该房产，与原告达成《房屋退租协议》。经了解后，原告又与被告协商一致后，与被告形成事实租赁关系，双方对租赁事宜约定参照原告与第三人耿某签订的《房屋租赁合同》。之后不久，耿某告知原告因其与被告之间房屋买卖出现问题，让原告将租赁费还支付给耿某，并由耿某与被告沟通房租问题。原告按照与被告约定的数额将租赁费汇至耿某账户。2019年1月份，原告又收到以第三人闫某2名义发出的律师函，并向原告催要房租。现原告租赁的房产产权争议较大，导致原告无法正常租赁，也极大的影响了原告的正常经营。原告为维护其合法权益，诉至法院。

被告闫某1辩称，被告不是适格被告，被告不是租赁合同相对人，原告起诉被告没有任何事实及法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。

第三人闫某2辩称，同被告答辩意见，第三人闫某2主体不适格。

第三人耿某辩称，耿某与原告签订的《房屋租赁合同》租赁期限未满，原告要求解除合同，并要求耿某返还租金51160元，赔偿装饰装修物损失200000元，没有事实和法律依据，且对耿某显失公平，请求依法驳回原告对耿某的诉讼请求。一、耿某系郑州市郑东新区万通街85号1号楼15层1502室房产的所有人，其与原告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，且双方均按合同履行了各自的权利义务。2018年5月25日，耿某与闫某2签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋售于闫某2，但由于耿某与其他人之间的纠纷，本案涉案房屋被法院查封，耿某与闫某2签订的《房屋买卖合同》及所有的《补充协议》均未实际履行，之后通过诉讼，解除了双方签订的《房屋买卖合同》。现该合同正在履行期间，并未出现解除和终止的情形，造成原告无法正常经营，是由于闫某1与闫某2的侵权行为，并非耿某的行为造成，原告应向闫某1、闫某2主张侵权责任。综上，耿某认为，原告起诉耿某没有事实和法律依据，双方签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，原告的损失应由闫某1和闫某2赔偿。请求法院依法驳回原告对耿某的诉讼请求。

本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告与第三人耿某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方虽在合同履行期间签订了退租协议，但根据庭审各方陈述及其后签订补充协议的事实，该退租协议并未实际履行，原告一直实际使用房屋。根据补充协议的内容及（2019）豫0191民初12261号民事判决书查明事实，该补充协议实质系耿某与闫某2房屋买卖合同的组成部分。原告现依据该补充协议主张其与被告闫某1之间形成了新的租赁合同关系，本院认为，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即在租赁期间，房屋出卖且产权变更后，承租人与新的所有权人形成新的租赁合同法律关系，而本案中，耿某与闫某2之间的房屋买卖合同已经解除，补充协议作为房屋买卖合同的组成部分亦已解除，涉案房屋的产权并未变更至被告闫某1或第三人闫某2名下，第三人耿某仍系涉案房屋的产权人，涉案房屋的产权并未发生变动，原告并未与被告形成租赁合同法律关系，且原告亦未实际向被告支付2019年1月8日后的租金，而将租金支付给了第三人耿某。原告仍实际与第三人耿某在履行房屋租赁合同。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告李某与第三人耿某之间的租赁合同；

二、第三人耿某于本判决生效之日起十日内退还原告李某已支付的租金42550元；

三、驳回李某的其他诉讼请求。