律师观点分析
湖南XX公司因与曾XX商品房买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2019）湘0602民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。
泰和XX提出上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判，解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同并判决被上诉人赔偿损失；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、一审法院认定事实错误，被上诉人未履行完合同义务。
上诉人与被上诉人于2004年12月22日签订商品房买卖合同，合同约定被上诉人购买上诉人开发的泰和公寓1409号房屋，总房款为200295元。房款的付款方式为：签订合同时首付金为房款的50%，合计人民币100148元，银行按揭为房款总额的50%，合计人民币100147元，补充协议书约定在签订购房合同时乙方曾XX支付房款1万元，余款分次付清。被上诉人在签订合同之时付房款1万元，第二次付款2万元，于后十多年都不曾支付购房款，剩余70148元至今未付，银行按揭也没有办理。故一审法院认定事实错误，被上诉人交付购房款的主要合同义务未履行完毕，要求上诉人为其办理产权过户登记于理无据。
二、一审判决适用法律错误。
1、本案中，被上诉人仅支付了购房款三万元，连首付款都没有付清，剩余购房款自合同签订至今已过十五年仍未支付，虽然合同中对于购房款的支付和办证的先后顺序未进行约定，但办证意味着所有权的变更，根据一手房交易中付清房款再办证的交易习惯，在被上诉人尚欠绝大部分购房款未支付的情况下，上诉人有权依据《合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，拒绝为被上诉人办理产权过户登记。
2、被上诉人拖欠绝大部分购房款，上诉人至今不能收到房款，致使商品房买卖合同目的不能实现，已构成根本违约，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。
3、被上诉人逾期付款，上诉人解除合同后有权要求被上诉人承担违约责任，赔偿损失。
综上，一审法院适用的法律明显错误。
本案是商品房买卖合同纠纷，开发商出卖所开发的房屋是为了获取一定的商业价值，被上诉人在签订购房合同后拖欠房款十余年，不仅违反了诚实信用原则，更导致合同目的根本不能实现。一审法院在事实认定和法律适用上均是错误的，上诉人为保障自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条规定，提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曾XX答辩认为一审处理正确，请求二审予以维持。
曾XX向一审提出诉讼请求：
一、判令被告泰和XX继续履行商品房买卖合同，交付位于岳阳市房屋并将房屋协助变更登记至原告名下，二、判令被告泰和XX酒店自2018年4月至房屋交付之日，以30000元为基数，按年利率10％向原告支付收益，被告泰和XX对该收益承担连带清偿责任;三、本案诉讼费由二被告承担。
原审对事实的认定，判决理由及结果：2004年12月25日，原告曾XX与被告泰和XX签订一价《商品房买卖合同》、合同约定原告曾XX购买被告XX集团开发的泰和公寓第1409号房屋，总房款为200295元，房款的付款方式为:签合同时付房款总额的50％，以被告泰和XX代为银行按揭方式支付余款50％，首付金不能一次性付清的，另行签订补充协议，合同对其他事项未约定明确。同日，原告与被告泰和XX签订《补充协议书》约定:由泰和XX代曾XX办理银行按揭贷款100147元，由泰和XX提供担保;在签订购房合同时原告支付房款10000元，余款分次付清。原告还于同日与被告泰和XX酒店签订《委托经营管理协议书》，协议约定:“经营管理期限为本协议签订之日起20年;委托经营管理期间委托人的年回报为:泰和公寓1409号房银行按揭贷款100147元，其本息由泰和XX酒店负责偿还，泰和XX酒店以实缴购房款为基数按年10％的标准分季度支付给曾XX作为该房产的收益，该协议第六条约定被告泰和XX对泰和XX酒店的义务提供连带保证责任。上述合同签订后，原告曾XX于2004年12月22日向泰和XX分二次共支付30000元，上述收款单均载明“1409＃购房款”。签订上述房屋买卖合同后，原告将上述房屋直接交付给被告泰和XX酒店使用至今，被告泰和XX酒店按协议约定每季度支付给原告房产收益至2017年3月，原告多次要求被告泰和XX办理产权过户手续并要求二被告支付房产收益未果。
另查明，诉争房屋总栋房屋所有权登记为被告泰和XX，所有权证号为150615号，诉争房屋房号为泰和公寓1409号房。
一审法院认为，原告曾XX与被告泰和XX签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。商品房买卖合同签订时，双方签订补充协议约定将诉争房屋交付给泰和XX酒店经营管理使用且已交付使用，应当视为涉案房屋已具备交付条件，合同可以继续履行。虽原告与被告泰和XX所签订合同中没有关于房屋产权登记的约定，但办理房屋转移登记手续系合同的附随义务，原告履行了合同义务，被告泰和XX应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干同题的解释》第十八条第一款(三)项之规定，为原告办房屋产权转移登记手续。原告向被告泰和XX主张后，被告泰和XX未办理涉案房屋的办证义务，违反了法律规定，故对原告要求被告泰和XX履行办证义务的诉请予以支持。对于原告要求被告泰和XX交付涉案房屋的请求，因双方约定将涉案房屋委托被告泰和XX酒店经营管理，但并未就涉案房屋的实际交付时间作出明确约定，原告的该项请求不予支持。原告与被告泰和XX酒店签订《委托经营管理协议书》明确由被告按原告已付房款的10％向原告支付年收益，被告泰和大酒拖欠不付，违反合同约定，对原告要求被告泰和XX酒店支付年收益的请求，予以支持;被告泰和XX为被告泰和XX酒店提供连带责任担保，应当对该年收益承担连带清偿责任。被告泰和XX、泰和XX酒店辩称，原告拖欠房款不付已构成违约，其诉讼请求应予以驳回，因原告与被告泰和XX就购房款尾款的支付方式未作明确约定，故对被告泰和XX、泰和XX酒店辩称原告已构成违约其诉讼请求应予以驳回的辩论意见，不予采信。对于原告未支付的购房款被告泰和XX可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、算一百零七条，《最高人民法院关于申理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告湖南XX公司将岳阳市房屋产权变更登记至原告曾XX名下。
二、被告岳阳泰和XX酒店有限公司自2018年4月1日起，至涉案房屋实际交付之日，以30000元为基数，按年利率10％向原告曾XX支付年收益;被告湖南XX公司承担连带清偿责任。
三、驳回原告曾XX的其他诉讼请求。
上述一、二项义务限在本判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
案件受理费200元，由被告湖南XX公司、岳阳泰和XX酒店有限公司负担。
本院二审查明如下事实：1、双方在合同及协议中没有约定房款何时必须付清，更没有约定逾期付款的违约责任；2、双方在合同及协议中没有约定办证事宜及违约责任；3、双方在合同及协议中没有约定付款、办证的先后顺序；4、原告代理人在一审庭审笔录中，对收取收益最后时间的表述有两个，一是2018年3月止，一是2017年3月止，而原告在一审诉讼请求中也是要求自2018年4月起，一审判决结果第二项中是判令“被告泰和XX酒店有限公司自2018年4月1日起……”，故可以确定一审已认定被上诉人曾XX收取收益的最后时间是2018年3月，而曾XX对此没有提出上诉异议，故二审认定曾XX收取收益的最后时间是2018年3月；5、双方对催交房款、催办房证一事均没有证据证实；6、曾XX在二审表示其愿意交清余款70000元，但未得到上诉人泰和XX的响应。
二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。
本院认为，出卖人转移标的物所有权，买受人支付价款是房屋买卖合同所必备的和固有的义务，即主要义务，合同中缺少该义务将导致合同不能成立。房屋买卖合同的办证是买方签订买卖合同所期待的最终目的，故对卖方来说办证是其对买方要求的主要义务，而不是附随义务，一审认定系附随义务错误，应予更正。在双方对上述义务的履行顺序没有约定的情况下，根据法理、逻辑、交易习惯及生活经验、常识，应当认定是先付房款，再办房证。被上诉人称，自己要求付款，上诉人拒收；上诉人称曾催促被上诉人交款，但被上诉人不交，双方对此均无证据。鉴于上诉人在一审没有提出反诉请求判令曾XX支付房款，且在二审中曾XX同意付清余款而泰和XX未有响应，故二审不能对房款支付问题作出处理，泰和XX可另行起诉，曾XX要求办理权证合理，应予支持。
被上诉人请求按实付房款收取年10%的收益，请求正当，上诉人应当一直支付到《委托经营管理协议书》约定的时候为止。
上诉人请求解除合同、赔偿损失，其请求是否成立。因被上诉人曾XX没有这项请求，上诉人在一审没有提出反诉，故二审对此上诉请求不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。上诉人泰和XX上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人湖南XX公司承担。
本判决系终审判决。
