律师提醒购房应当注意的事项

最近经常有人咨询有关购房的问题，以下根据相关案例，给出一些提示：

一、所交的购房定金能否退还

案例：李某是外地人，限购令出台前在南宁看上了一套商品房，有意向购买。由于他的信用卡曾经有过不良记录，担心对此后的按揭贷款有影响。售楼小姐很是豪爽，告诉他可以帮助他解决麻烦，完全可以实现买房的愿望。于是他按照售楼小姐的要求，交纳了25万元的购房定金及首付。后银行通知他因为他之前的不良记录，现在无法办理相关贷款。能力有限的李某实在没有能力付清全款，要求房产公司退房也一直没有答复。当我看到他与房产公司签订的合同时也很是吃惊，该合同对于他单方违约的责任规定非常苛刻。只要他延期付款，那么至少要承担少则4-5万，多则十几万的违约金。

律师提示：购房之前一定要保持头脑清醒，不要听信售楼小姐信口开河的承诺。即使售楼小姐拍胸脯打包票的承诺，也要求用文字写出来，加盖公司公章。同时建议将有关购房合同交由专业人士审核之后再签订，以免让自己陷入被动无助境地。

二、购买单位指标费的风险

案例：李某与林某夫妇签订了《房屋买卖协议书》，花9万元购买了一套房产。因为当时林某夫妇尚未取得该套房屋的房产证，所以双方约定，待林某夫妇办好房产证后再办理转户给李某。李某付清了购房款，并搬入居住至今，但林某夫妇办好房产证后却反悔了。李某起诉至法院，要求林某夫妇履行合同。

经开庭审理，法院判决：李某与林某夫妇签订《房屋买卖协议书》时，林某夫妇尚未取得该套房屋的房产证，该房屋的所有权仍然属于某单位。也没有证据证明某单位授权林某夫妇出卖该房给李某，因此林某夫妇无权处分该房屋。李某与林某夫妇签订的《房屋买卖协议书》是无效的。驳回李某的诉讼请求。

律师提示：购房之前要清楚了解房屋的产权属性。有些房屋因为土地属于集体，房主只有使用权，并没有处分权。这类房屋，如果没有真正的权属机关授权房主处分房屋，是不能买卖的。该案中李某明知道林某夫妇没有取得该套房屋的所有权，却依然购买。虽然双方曾约定林某夫妇取得房产证后过户，可由于之前签订的买卖协议无效，后面的约定也就不存在约束力了。

三、一方单方处置夫妻共同财产

案例：林某与李某是夫妻，双方以妻子李某的名义购买一套房，并办理了房产证。2010年1月，李某未经丈夫同意，便擅自与王某签订合同。林某知道后，反对李某卖房。诉至法院要求判决合同无效。 经开庭审理，法院判决：林某、李某是夫妻，且所购房是夫妻双方关系存续期间购买的，故诉争房为夫妻共同财产。虽然李某与王某签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，但未经林某事前同意或事后追认，李某与王某签订的《房屋买卖合同》无效。

律师提示：根据我国《婚姻法》的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。该案中，林某、李某两人是以李某名义购买其所在单位的房改房，诉争房屋为夫妻共同财产。李某与王某签订《房屋买卖合同》未经林某事前同意或事后追认，因此协议无效。