物业服务合同的核心内容之一是物业服务人为业主提供相应的物业服务，这是物业管理制度所要达到的目标，也是社会分工高度发达之后的必然。物业服务人提供的服务也是其按照法律规定和合同约定完成合同义务的过程，其完成合同义务的全面性、完整性直接决定了业主的满意程度和物业服务制度能否顺畅运行。长期以来，对于物业服务人提供的物业服务内容，《物业管理条例》及许多省市的法规规定均比较粗略，只有比较原则性、概括性的规定，具体内容均交由业主与物业服务人在合同中具体约定。如《物业管理条例》第2条在物业管理的概念中对物业服务人的义务概括为“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，第35条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”，规定比较抽象和原则，不便于操作。也有的地方对于物业服务人应当完成的服务事项有比较详细的规定，在实践中进行了较好的探索，如《上海市住宅物业管理规定》第44条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。”但受制于业主一方的弱势地位和物业管理的专业性，在物业服务合同中很难将物业服务人应当完成的所有义务纳入其中，导致双方出现纠纷时物业服务人往往以合同没有明确约定为由逃避责任，业主的权益无法得到充分保障。《民法典》此次将物业服务的主要内容予以明确，从立法层面将物业服务人的合同义务上升为法律义务，对于增强物业服务人责任意识，提高物业服务人的服务水平，具有积极意义。此外，应当注意的是，根据《民法典》第938条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。本书在第938条中已经阐述了物业服务人服务承诺应纳入物业服务合同的法理依据，此处不再赘述。对于物业服务人公开的服务承诺，如果明确具体，物业服务人通过投标文件、公示栏、电子邮件等形式表明自己愿意受到约束，则该承诺同样应当作为物业服务人的义务来源。物业服务的内容事无巨细、纷繁芜杂，由业主与物业服务人在合同中约定物业服务的内容对于明确双方的权利义务、规范物业服务人的服务项目当然更为有利，但现实生活的千变万化导致合同不可能对于物业服务人的服务义务进行精细化的描述，故而物业服务人必须秉持服务精神，尽心尽责处理好物业服务区域内物业共有部分的各项事务。物业也是一个比较宽泛的概念，有住宅、商业、公益等多种物业，根据物业性质的不同，业主所需的物业服务也就不同，很难套用一种约定或规则来规定物业服务人应提供的物业服务。按照本条（《民法典》第942条）的表述，除约定之外，物业服务人应当按照物业的使用性质妥善提供服务。那么，何为物业的使用性质？一般而言，物业可以分为商业物业、住宅物业、工业物业、市政物业、公益物业和其他物业等。商业物业是指那些通过商贸经营可以获得盈利性回报的物业，进一步可以分为商服物业和办公物业。住宅物业是指具备生活居住功能的建筑物业，包括住宅小区、住宅楼、公寓、别墅以及其配套的设施和场所；工业物业是指用于工业生产、研究和发展的厂房、仓库及其配套建筑和设施；市政物业主要是指道路、车站、桥梁、隧道、机场、加油站、广场、公园等特殊物业；公益物业则一般包括学校、医院、图书馆以及其他公益项目所使用的物业。目前，在这些不同性质的物业当中，住宅物业和商业物业是比较多见的物业形式。这些物业由于业主人数众多，物业体量巨大，一般交由专业物业管理公司进行管理，对于此类性质的物业服务应当适用《民法典》关于根据物业使用性质提供物业服务的规定。而对于工业、市政、公益等物业形式，业主数量相对较少或者比较单一，有的业主选择自行进行管理，也有的通过物业公司进行管理。（摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（四）》，人民法院出版社2020年版，第2585~2587页。）
张国贵律师
