问：农村房屋买卖的效力如何认定？

答：农村房屋就是在农村集体经济组织所有土地上建造的属于农村所有的房屋。农村房屋流转的标的物为农村居民房屋。本文采广义理解农村房屋，既包括传统意义上的农村居民物、杂物房、饲养畜牧用房等，也包括为了使宅基地增值在其上建造的房屋，即人们所说的小产权房。处于农村房屋之下的土地就是宅基地。国外虽然也是国有土地和私有土地之分，但没有城乡土地之分，更没有城乡土地上建房产权不同之分。处于房屋之下的宅基地，一般包括农民生活居住地，如住房、厨房、畜牧房等；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其他生活服务设施用地，如水井、地窖用地等。农村房屋问题是中国独特的房地产政策的产物，在国外没有这个问题。

我们认为，在农村房屋买卖、转让中，转让农村房屋所有权的出让人通常为当地村民，而购买人或买受人既可能为当地村民、异地村民，也可能为城镇居民，受让主体较为广泛。在现行法律体制和城乡二元结构下，身份关系成为影响农村房屋交易效力的关键因素之一。为了准确地认定农村房屋买卖、转让的法律效力，我们认为应从购买人的身份将交易行为区分为农村村民买卖农村房屋和城镇居民买卖农村房屋两种基本类型，进而认定其合同效力。

对于农村私房买卖合同，如果不存在《合同法》52条、54条规定的无效及可撤销情形的，应当认定为有效。主要理由如下：

(一)只要农村私房买卖合同没有违反法律、行政法规的效力强制性规定，应当认定有效。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。而目前据以认定农村私房买卖合同无效的主要依据是买卖合同违反了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的有关规定。从《立法法》的角度看，该《通知》不属于法律、行政法规范畴，自然不能作为认定合同无效的依据。此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”从目前来看，村民与村外人签订农村私房买卖合同并没有违反法律或者行政法规有关的合同效力强制性规定，不应简单作无效处理。

(二)保障农民房屋所有权的完整性，维护农村社会秩序

从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。农民根据建造房屋这一事实行为取得房屋所有权，自然包括了以上四项权能。将农民对房屋的处分权予以限制，于法无据。另外，合同法的基本精神是合同自由，限制农民向村外人出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。况且，现实中因分家析产、继承等原因导致一户拥有多处住宅的情形并不少见，农民出卖农村房屋有其必然性。限制农民转让私房是二元社会的制度残余，势必影响农村财产效益的发挥和农村经济的发展。我国《农村土地承包法》允许农村土地承包经营权流转，充分体现了对农民财产所有权的尊重，也相信农民群众能够理性地处分自己的财产，这是立法精神的巨大进步。既然对关乎农民生活保障的土地承包经营权都允许流转，那么对于农民私房也应作同样的理解。

(三)物权与债权的区分原则使然

《物权法》第15条明确规定了不动产物权变动的原因与结果行为相区分的原则，债权合同的效力认定与合同所涉标的能否移转是相区分的。债权合同没有违反法律、行政法规的效力强制性规定的情况下，不能以合同标的物能否切实移转来决定合同的法律效力。虽然我国没有承认物权行为的独立性，但合同效力的判断和履行至少是两个时间上不同顺位的问题，是相对区分的。回到本文所探讨的农村私房买卖，房屋所有人与村外人经过充分协商后，约定以一定的价格转让房屋，并已实际履行了付款和交房义务。如果多年以后，出卖人以农村房屋所处宅基地使用权不能转让或者买受人以农村房屋无法办理产权登记为由即可否定买卖合同效力，则合同中有关的违约责任等条款自无适用之余地，前者导致的后果是买受人无房可住，只能取回多年前交付的本金；后者导致的后果是出卖人不仅要退还价款，且只能收回被买受人无偿居住多年后的房屋。不管是哪种后果，皆违背了当初当事人的真实意思表示，且对另一方当事人亦为不公。因此，合同无效论主张农村宅基地无法转移给村外人导致房屋买卖合同无效的观点是不合理的。

(四)合同无效论所主张的农村宅基地不得转让并无法律依据

虽然《土地管理法》第63条规定，包括宅基地在内的农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但回头看该法第62条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，其实并非禁止农村村民出卖房屋。可以看出，《土地管理法》的立法目的在于禁止集体土地使用权的单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地流转并不禁止，只是流转后不得再申请宅基地而已。值得注意的是，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上明示了农村宅基地是可以转让的。因此，在当前的法律规定下，以农村宅基地不得转让为由否定房屋买卖合同效力的观点，在理论上是站不住脚的。

(五)法定租赁权制度为农村房屋买卖的合法性奠定理论基础

无效论观点的另外一个理由是宅基地所有权归农村集体所有，集体成员以户为单位享有使用权。如果允许村外人享有宅基地使用权，不仅违反了法律规定，也容易造成农村集体土地的混乱。虽然宅基地的转让并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，但如果完全放开自由流通，则宅基地的使用权主体必然呈现多样化，不符合宅基地的本质属性。因此，有必要构建一种新的机制，不仅保证农民能够自由处分自己的房子，又使房屋买受人能够以合法形式使用宅基地。笔者认为，宅基地作为农村集体福利分配，其目的就是提供给农民建房。如果农民建房后打算对外出卖，就可以视为其放弃了宅基地这项集体福利，农村集体完全可以收回宅基地。在农村私房买卖合法有效的情况下，为了保证非本集体经济组织成员的买受人能够合法拥有房屋所有权，必须以保证其有权合法使用宅基地为前提。

也许有人认为，村民出卖私房只转移房屋所有权而宅基地使用权不发生移转违反了“地随房走”的房地一致原则，理论上站不住脚。在此需要说明的是，地随房走原则在立法上主要体现为我国《城市房地产管理法》第31条和《担保法》第36条，其调整对象均是指向国有土地使用权及国有土地之上的房屋，解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人和房屋所有人间的权利冲突问题。但目前并没有法律、行政法规规定集体土地使用权和其地上物所有权之间在权利移转时，两者的权利主体必须保持一致。也就是说，当前农村房屋买卖法律关系中并不适用地随房走的原则，这为法定租赁权制度的适用留下了制度空间。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著

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