问：同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？

答：农村中，当一个家庭面临盖新宅需要时有三个选择：一是他们可以向村委会申请审批宅基地；二是若自己家旧宅面积足够宽敞，可以直接翻建；三是他们可以购买别家的旧宅或者购买集体经济组织出让的其他用房来建造房屋。据学者调查，中国农村是一典型的乡土社会，因受亲缘、地缘文化的影响，农村中房屋买卖一般在村落内部进行，即主要是在村内市场进行，买房者所选择的房屋一般在自己的祖屋或父母居住房屋的附近。因此，农村房屋转让交易，相当一部分是在同一集体经济组织内的村民之间进行。集体经济组织成员可分为三种；一是本身已经有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但是尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有分到宅基地。应该说无论哪种人都有可能处于生活居住和生产经营的需要，购买房屋。

关于同一集体经济组织成员龙网买卖农村房屋的法律效力，因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少，其效力相对明了，凡符合一般房屋买卖合同有效要件者应当认定有效。对此，实践中并不存在太大争议。

我们认为，集体经济组织成员之间买卖农村房屋合法有效的具体法律依据和法理如下：

1、宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法得处分转让其权利。房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法私有财产不受侵犯国家依照法律规定保护公民的私有财产权。《物权法》第30条规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权。第64条规定，私人对合法拥有的房屋享有所有权，而所有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分形式多样，包括买卖、互易、赠与等方式。

2.现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。国家制定法和最高人民法院的司法解释对于农村房屋买卖合同原则上是予以承认的，并且为它们预留了足够的空间。例如，《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民可以出卖、出租住房，只是再申请宅基地的不予以批准。最高人民法院于1984年做出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”最高人民法院(1992)民他字第8号批复认为，农村房屋，买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。可见，最高人民法院原则上是承认村民之间买卖房屋效力的。通说认为，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。

3.现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋。事实上，早在1963年，中共中央就在《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项就规定“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍旧归集体所有。”党和国家政策规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利。

4.地方性法规和章程肯定集体经济组织之间的农村房屋转让。如《上海汀房地产转让办法》(2004修正)第13条规定。集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件(一)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。(二)居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。(三)居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。集体所有土地上建成的房屋需转让给欠款第(二)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。“《上海市农村个人住房建设管理办法》(1998年修正)第21条规定晶符合农村建设用地条件的农村居民户，可以向乡(镇)人民政府申请赎买本集体经济组织内的他人房屋。”

相关案例：

审理法院：延庆县人民法院

案　　号： 2018京0119民初1622号

案　　由： 农村房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2018-12-18

审理法院： 北京市第一中级人民法院

案　　号： （2015）一中民终字第06832号

案　　由： 确认合同无效纠纷

裁判日期： 2015-12-07

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著

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