许雨佳律师
许雨佳律师
浙江-宁波专职律师执业6年
查看服务地区

咨询我

房产纠纷专题5:将农村房屋出售给同村村民后,房屋涉及到拆迁,出售人是否可以获得动迁利益?

作者:许雨佳时间:2019年11月14日分类:房产纠纷浏览:21次

   引言:同村村民之间签订的房屋买卖合同,只要不存在《合同法》第52条、第54条规定之情形,即为合法有效。交易完成后发生动迁,动迁利益应当归买受人所有。即便买卖合同上写的是房屋,但是根据“地随房走,房随地走,房地一体”的基本法理并推定当事人的真实意思,只要双方没有明确约定“只交易房屋,不包括土地使用权”,应当推定双方交易的标的物包括房屋和土地使用权。

   一、同村村民之间买卖农村房屋和土地使用权的合同有效。

   (一)违反法律行政法规的效力性强制性规定的合同无效。

   《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释一》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》:“……16.人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

   (二)法律并未禁止农村房屋和土地使用权在同村村民之间进行流转。

   1、《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;……” 该规定属于管理性规定,而非效力性规定,违反该规定并不必然导致合同无效。

   2、 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“……农民的住宅不得向城市居民出售……” 国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条规定:“加强法制宣传教育,严格执法……(十三)严格日常监管制度。……严禁城镇居民在农村购置宅基地……”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条规定:“加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理……改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”上述三个规定只禁止农民住宅出售给城市居民,且上述三个规定也是属于管理性规定,非效力性规定,而且前两者不属于行政法规。因此上述三个规定也不会导致同村村民之间的房屋和土地使用权的买卖无效。

   二、出售方一般也不得以未出售土地使用权为由获得部分动迁利益。

   出售方和买受方所签订的买卖合同有时只约定了房屋的买卖,而没有明确交易的对象含土地使用权。但是,根据房随地走、地随房走、房地一体的基本法理,并结合日常交易的习惯和一般人对于房屋买卖的理解,即便出售方和买受方所签订的买卖合同有时只约定了房屋的买卖,而没有明确交易的对象含土地使用权,只要买卖双方没有在合同中明确约定买卖的标的只有房屋,不含土地使用权,一般应当推定买卖双方所买卖的标的包含房屋和土地使用权。

   房屋买卖的标的含土地使用权,买受方获得了土地使用权。土地使用权所转化的拆迁利益应当全部属于买受方。

   综上,出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁,动迁利益全部属于买受方,出售方不能获得任何动迁利益。

许雨佳律师:全国律师协会会员、宁波律师协会会员、宁波市法律援助优秀志愿者。现为宁波当地安防公司、市场经营管理公司、房地产... 查看详细 >>
  • 执业地区:浙江-宁波
  • 执业单位:浙江海册律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13302201410735481
  • 擅长领域:刑事辩护、房产纠纷、合同纠纷、交通事故、婚姻家庭