承办律师：张俊杰｜辽宁云展律师事务所
一、案情与一审困局
男方（化名吕某）与女方（化名姚某）2017年结婚，男方婚前有一套苏家屯区房产并办了公积金贷款。2020年二人想给女儿买优质学区房、避税费，协议离婚——离婚协议写苏家屯房产归女方，剩余贷款仍由男方还；同时以女方名义签合同购买和平区某学区房（总价125万元），首付款83万元中，男方分两笔转给女方共45万元，银行电子回单附言写"购买××学区房款"，房屋最终登记在女方名下，不动产权证记载"单独所有"。
离异期间双方仍共同居住、共同抚养幼女、经济混同，并将该学区房出租用租金偿还按揭。2023年复婚，2024年再次离婚。
女方本诉要求按2020年离婚协议履行苏家屯房产归属并过户；男方反诉请求对和平区学区房析产分割。
一审法院认为：和平区房购于离婚后、登记女方个人名下，不属于未分割夫妻共同财产，裁定不予处理反诉，驳回男方全部反诉请求。
当事人来找我时三面受压——房在对方名下、一审明确"不审不判"、对方坚称45万是赠与。
二、二审代理核心思路
我没有延用一审"夫妻共同财产"进路，而是重新定性并锁定三个突破口：
① 穿透登记外观，主张无配偶同居期间共同出资析产
虽已办离婚登记，但2020年8月至复婚前双方持续同居、共同抚养子女、共同出租还贷，符合《最高人民法院关于适用〈民法典婚姻家庭编〉若干问题的解释（二）》第四条"双方均无配偶的同居关系析产"情形。这套房是同居期间共同出资购置财产，不能仅凭"单独所有"登记排除另一方权利。
② 45万转账锁定为购房出资，瓦解"赠与"抗辩
银行流水+附言"购房款"形成完整证据链，对方主张赠与却无任何举证——此前男方曾以借贷起诉被驳，仅是否定借贷合意，不等于承认赠与，二审合议庭采纳该观点。
③ 指出一审未实体审理适用法律不当，二审应一并析产
该房两次离婚均未处理，属离婚时未涉及的财产争议。一审以"非同一法律关系"拒绝审查致当事人救济落空，二审作为终审法院应查明事实并依法析产分割。
三、二审裁判结果
沈阳市中级人民法院采纳我方意见，作出终审判决：
苏家屯区房产依离婚协议归女方所有，剩余贷款由男方继续偿还（维持一审）；- 撤销一审"驳回反诉"判项；
和平区某学区房归女方所有，剩余贷款由女方偿还；
女方于判决生效后十日内向男方支付房屋折价款人民币28万元（综合出资比例、双方认可现值70万元、剩余贷款及共同生活情况酌定）。
? 一审反诉全驳→二审改判实体分割并获折价补偿，最大限度维护出资方合法权益。
四、律师实务提示
法律上没有"假离婚"——离婚登记完成身份关系即解除，离婚协议财产分割条款具法律约束力，签之前务必评估后果；
离婚后购房登记一方名下也可主张同居析产——保留好转账凭证（建议备注"××房购房款"）、同居事实证据（同住证明、聊天记录、共同还贷/出租凭据）；
一审不予处理≠二审无救济——对"离婚时未涉及财产"或"离婚后同居期间共同购置财产"，可依?《婚姻家庭编司法解释》及同居析产规则在二审或另诉主张，专业律师可制定分层诉讼策略突破一审困局。
?? 本文根据真实办案记录整理，当事人姓名、案号及可识别信息已做脱敏处理，不构成对任何个案结果的承诺，具体案件请咨询专业律师。
主办律师：张俊杰 律师
辽宁云展律师事务所
擅长：婚姻房产分割｜二审再审改判｜同居析产与离婚后财产纠纷
张俊杰律师