赵伯冲律师
律师观点分析
关键词：赵伯冲律师、南京房产律师、二手房买卖合同纠纷、买方逾期付款占用房屋、房产纠纷法院调解、全额收回购房款、一次性了结房产争议、雨花台区房屋买卖诉讼
一、案件背景
本案属于典型二手房买卖违约纠纷。原告李某与被告赵某签订书面房屋买卖合同，交易履行过程中双方发生履约冲突，被告未按合同约定足额支付购房款项，却长期实际占用案涉房屋，原告多次私下协商催告均无结果。
原告委托浙江京衡（南京）律师事务所赵伯冲专职律师向南京市雨花台区人民法院提起民事诉讼，四项诉讼请求：1、解除案涉房屋买卖合同；2、判令被告立即返还、腾退房屋；3、被告支付逾期房屋占用费、违约金合计 12 万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告核心维权目标分为两种：一是法院判决解除合同，收回房屋并主张全部违约金、占用损失；二是促成被告一次性足额付清全部房款，配合办理过户手续，彻底了结本次房产交易全部纠纷。
二、赵伯冲律师办案处理过程
律师办案全程以调解优先、诉讼兜底为核心思路，同步准备两套完整维权方案，分步骤推进案件： 1、完整固定全套房屋交易违约证据 系统整理房屋买卖合同、双方转账流水、微信聊天催告记录、房屋现场占有现状凭证，完整固定被告逾期拖欠房款、长期占用房屋的根本违约事实，完整支撑原告解除合同、返还房屋、主张占用费与违约金的全部事实与法律依据。 2、梳理两套维权方案，全面向当事人释明利弊风险 方案一（判决解除合同、腾房索赔）：法院判决解除房屋买卖协议，被告限期腾退房屋，同时承担十余万元房屋占用费、违约金；弊端在于腾退房屋流程周期长，后续强制执行腾房存在阻力，整体维权耗时久。 方案二（法院调解继续履约过户）：被告分两期足额付清全部 47 万总房款，原告配合完成房屋过户，双方一次性了结全部纠纷，无后续强制执行、二次诉讼隐患。 律师客观对比两套方案的时间成本、执行风险、经济收益，原告最终确定优先通过法院调解实现全款回款、过户结案。 3、全程参与法院庭审调解，谈判设置多层回款保障约束条款 调解阶段律师代表原告与被告、承办法官多轮协商谈判，重点敲定两项核心约束条件： ①总房款 47 万元分两期支付，设置明确、短期付款期限：2022 年 11 月 25 日前支付首期 23.5 万元，剩余尾款 23.5 万元最迟 2022 年 12 月 22 日前付清； ②约定房款未全部付清前，原告无需配合办理过户手续；案涉房屋交易产生全部过户税费均由被告独自承担；同时明确双方再无其他争议，原告自愿放弃房屋占用费、违约金、解除合同等全部诉求，一次性结清全部债权债务。 4、逐条审核调解笔录、民事调解书全部条款，规避后续二次纠纷 律师逐条核对调解笔录、法院民事调解书文本，确认付款金额、付款节点、过户前置条件、税费承担、纠纷一次性了结等条款无漏洞、无歧义，从文书层面杜绝被告逾期付款、过户产生新纠纷，调解书生效后具备完整强制执行力。
三、法院调解最终结果
南京市雨花台区人民法院出具具备强制执行力的民事调解书，双方自愿达成协议，法院依法确认： 1、被告赵某向原告李某支付总购房款 47 万元；2022 年 11 月 25 日前支付 23.5 万元，剩余 23.5 万元最迟 2022 年 12 月 22 日前付清；原告在被告全额付清所有尾款后配合办理房屋过户，本次房屋交易产生全部过户税费由被告独自承担； 2、原、被告双方就本次房屋买卖合同纠纷再无任何其他争议，原告自愿放弃解除合同、返还房屋、房屋占用费、违约金等全部诉讼请求； 3、本案案件受理费 2700 元，减半收取 1350 元，全部由被告赵某承担； 4、双方签字确认调解笔录，民事调解书即时生效，被告逾期未按约定付款，原告可直接向法院申请强制执行。
四、四大核心办案亮点
亮点一：双维权路径灵活规划，调解实现一次性无遗留化解纠纷
律师同步准备解除合同腾房、继续履约过户两套完整诉讼方案，充分预判腾房强制执行难度、漫长诉讼周期，客观向当事人分析两种方案利弊，最终促成分期全款过户调解方案，无需进入强制腾房流程，快速化解长期房产交易矛盾。
亮点二：调解谈判设置分层付款节点，全方位保障原告房款回款安全
谈判过程设置前后两笔房款独立付款期限，将房屋过户手续与尾款支付直接绑定，明确未付清全款无需配合过户，从制度层面约束被告按期足额支付购房款，彻底规避过户完成后被告拖欠款项、原告维权无门的风险。
亮点三：调解文书锁定一次性了结全部债权债务，彻底杜绝后续衍生诉讼
调解协议专门增设无其他争议兜底条款，原告自愿放弃十余万占用费、违约金诉求，本次房屋买卖项下所有权利义务全部结清，从根源消除后续双方再次起诉、互相追责、衍生次生纠纷的隐患，真正实现案结事了。
亮点四：二手房买卖逾期违约案件标准化调解代理示范
本案是买方提前入住、长期拖欠房款的典型二手房纠纷，律师形成标准化办案流程：先完整固定违约证据、多套诉讼方案风险评估、法院调解精准谈判、严格审核调解文书防控漏洞，兼顾当事人回款核心诉求与诉讼时间、强制执行成本，为南京同类二手房买卖违约纠纷提供成熟调解代理思路。
五、房产纠纷办案核心优势
1、精通南京二手房买卖合同违约纠纷，擅长逾期付款、提前占用房屋类案件调解维权； 2、双方案诉讼规划能力突出，既能准备判决解除合同、腾房索赔，也能精准谈判全款过户调解方案，充分平衡当事人经济收益与时间成本； 3、调解谈判风控意识极强，通过分期付款节点、过户前置约束、一次性了结条款三重保障，杜绝后续执行、二次诉讼风险； 4、全领域综合法律服务，除房产纠纷外，覆盖民间借贷、工程货款、劳动工伤、婚姻家事、刑事辩护、高院再审申诉等全部民商事、刑事案件。
六、案件维权启示
1、二手房交易中，买方提前入住但长期拖欠房款构成根本违约，卖房人可起诉要求解除合同收回房屋并主张占用费、违约金； 2、房产诉讼并非只能依靠判决，调解可实现更快回款、无执行阻力、一次性了结全部纠纷，是兼顾效率与收益的优选方案； 3、房产调解务必设置清晰付款期限、过户前置条件，并约定双方无其他争议，避免后续对方违约或另行起诉，完整保障自身财产权益。
律师简介
赵伯冲｜浙江京衡（南京）律师事务所 专职律师2024 年入选司法部首批青年律师西部锻炼计划，获评米脂县司法行政系统优秀律师。 主攻：二手房 / 商品房买卖合同纠纷、工程货款、民间借贷、劳动争议、婚姻家事、刑事辩护、高院民事再审答辩维稳等疑难复杂案件，办案务实高效、风险把控细致，全方位维护当事人财产合法权益。