怒江某农业科技开发有限公司与和德X、李XX房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

　　陈律师代理的上诉人（原审被告）：怒江某农业科技开发有限公司
　　案件基本情况：
　　怒江某农业科技开发有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（20**）云3***民初1***号《民事判决书》第一项判决事项，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人和德X承担。
　　裁判分析过程：
　　本院认为，根据当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审审判程序是否合法？二、上诉人怒江某农业科技开发有限公司是否应当支付和德X违约金？应当支付多少违约金？
　　关于焦点一。上诉人怒江某农业科技开发有限公司关于一审法院违背了不告不理原则，一审时，和德X未针对其提起诉讼，在一审第一次开庭结束后法院主动追加其为被告，明显不当，即便是依职权追加，也应当是追加为本案第三人，而非本案直接追加为本案被告的主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”的规定，本案中，经一审核查本案的实际承租人为怒江某农业科技开发有限公司，李xx为该公司职工与和德X签订租房合同属于履职行为。一审法院审查后认为本案的审理结果与怒江某农业科技开发有限公司有直接的利害关系，追加其为共同被告参加诉讼符合法律规定，一审审判程序合法。
　　关于焦点二。上诉人怒江某农业科技开发有限公司关于违约金136000.00元过高，和德X未向法院提交证据证实因其退租后造成的损失，违约金的金额应当充分予以调整的主张。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，本案中，双方签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定租期20年，每年租金68000.00元；和德X提前收回房屋需赔偿上诉人3年房租作为补偿（68000.00元×3＝204000.00元）；上诉人未到期而要求退租时，双方协商一致不需支付违约金，如上诉人没有获得和德X的确认同意时，和德X有权要求上诉人支付违约金...。因上诉人提前退租，双方未协商一致诉至法院，上诉人应当承担违约责任；和德X提起诉讼时也认为该违约金过高起诉时减了一年即68000.00元×2年＝136000.00元，被上诉人亦认为该违约金过高请求予以调整。结合本案查明事实，上诉人因自身经营问题退租，退租后现租赁房屋由和德X居住至二审开庭时未再对外出租，和德X也未向法院提交上诉人退租造成其损失的证据，本院认定和德X的损失主要是租金损失，一审判决由上诉人支付和德X违约金136000.00元过高，本院予以适当调整。结合本案的实际情况，由上诉人支付和德X违约金68000.00元，扣除已经支付的保证金10000.00元及房屋修缮费用1700.00元，还应支付违约金56300.00元。
　　综上所述，上诉人怒江某农业科技开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。
　　裁判结果：
　　一、撤销云南省兰坪白族普米族自治县人民法院（20**）云3***民初1***号民事判决。
　　二、上诉人怒江某农业科技开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付被上诉人和德X违约金56300.00元。
　　三、驳回被上诉人和德X的其他诉讼请求。
　　二审案件受理费2786.00元，由上诉人怒江某农业科技开发有限公司负担2000.00元，由被上诉人和德X负担786.00元。
　　本判决为终审判决。