关宏静律师
律师观点分析
一、案件基本信息
案件类型：商品房预售合同纠纷
审理程序：简易程序（一审）
代理方：原告
代理律师：关宏静律师（辽宁申扬律师事务所）
诉讼请求：退还购房款77,926.63元及违约金
判决结果：支持退还购房款75,926.63元（仅扣除原告已确认的2,000元奖励款），诉讼费、保全费由被告承担绝大部分
二、案件背景
原告董某某原系被告沈阳某农业发展有限公司员工。2023年10月，被告以购房激励方式引导原告购买其开发的商品房。原告通过“自付部分款项＋向公司法定代表人借款＋公司发放购房补贴及工资扣款”等复合方式支付了购房对价。后因被告逾期交房，原告要求退房，被告工作人员与原告于2025年3月23日通过对账形式确认了应退款项金额，但被告一直未予支付。原告遂委托辽宁申扬律师事务所关宏静律师提起诉讼。
三、律师工作与专业作用
（一）抽丝剥茧，全面还原复合型付款事实
本案付款方式极为复杂，涉及定金、银行转账、借款代付、工资扣款、购房补贴、年终奖励等多种资金流转形式。接受委托后，关宏静律师对原告长达两年的银行流水、工资条、借款协议、代扣协议、收款收据等数十份材料进行了逐笔核对，系统梳理出每笔款项的来源与去向，精确区分“原告自有资金”与“公司借款资金”，最终准确计算出原告实际遭受的损失金额，为诉讼请求提供了清晰、量化的事实基础。
（二）精准锁定“解除合意”，破解被告不认退房之困
被告主张“从未承诺可以退房”，并以“正在装修”“总包方诉讼”等理由抗辩。关宏静律师敏锐地发现，2025年3月23日被告工作人员向原告发送的“对账单”中明确载明“应退：71,000元+16,926.63元?1,000元?2,000元=75,926.63元”，且原告回复“这个数对”。关律师据此向法庭充分论证：该对账单系被告主动出具、原告明确确认，双方已就解除合同及退款金额达成合意，应视为《商品房买卖合同》已于当日协商解除。法院完全采纳了这一观点，认定合同已于2025年3月23日解除，被告应退还相应款项。
（三）科学制定诉讼请求，合理调整违约金主张
关宏静律师在起诉时即对违约金计算方式进行了审慎设计，诉讼过程中根据案件实际情况将违约金起算时间从2023年1月19日调整为2024年7月15日，并将计算标准调整为一年期LPR，使请求更加合理、更具说服力。尽管法院最终因原告未能证明“书面通知解除”及双方协商过程中未明确违约金等原因未予支持，但该调整本身充分体现了关律师在诉讼策略上的务实与灵活。
（四）申请财产保全，确保判决执行力
关宏静律师在起诉的同时代理原告向法院申请了财产保全，有效防止了被告在诉讼期间转移资产。法院最终判决保全费1,026元由被告承担（仅因计算方式，原告自行承担371元，被告承担1,628元中的大部分），充分体现了关律师在程序保障方面的前瞻性。
（五）积极应对被告抗辩，有效维护原告核心权益
被告提出了“不存在强制购房”“交房日期顺延”“精装修补偿”等多项抗辩。关宏静律师通过提交微信聊天记录、对账单、银行转账凭证、工资表等扎实证据，逐一击破被告抗辩，使法庭聚焦于双方已达成解除合意的核心事实，确保了原告能够收回绝大部分已付款项。
四、案件结果
沈阳市沈北新区人民法院经审理，判决如下：
被告沈阳某农业发展有限公司于判决生效之日起十日内退还原告购房款75,926.63元；
案件受理费减半收取973元、保全费1,026元，被告承担1,628元，原告承担371元（原告预交3,351元，应退还2,980元）；
驳回原告关于违约金的诉讼请求。
原告的核心诉求——收回购房款——获得法院全额支持，且诉讼费、保全费主要由被告承担，实际维权成本极低。
五、案例价值
本案是律师在商品房预售合同纠纷中通过精准挖掘“解除合意”证据实现高效维权的典型范例，充分体现了以下专业价值：
其一，复杂付款事实的清晰重构能力。在涉及多笔自有资金、公司借款、工资抵扣、补贴奖励等交错款项的情况下，关宏静律师通过细致的财务梳理，将复杂的资金往来转化为清晰、可验证的诉讼证据，为法院精准认定退款金额奠定了坚实基础。
其二，善于从日常沟通中锁定关键法律事实。被告始终否认同意退房，但关宏静律师从微信聊天记录和对账单中捕捉到了被告主动出具“应退”明细、原告予以确认的关键事实，成功将“协商解除”这一法律事实固定下来，使被告无法抵赖。
其三，程序性保障与实体诉求并重。关宏静律师在起诉时同步申请财产保全，既提升了被告履行判决的压力，又为后续执行提供了保障，体现了全流程风险防控的专业意识。
其四，理性应对违约金支持不足的风险。虽然违约金请求未获支持，但关宏静律师通过诉讼请求的科学调整和证据的扎实呈现，确保了本金退还这一核心诉请的全面胜诉，实现了当事人利益的最大化。
本案亦为同类“员工购房＋公司补贴＋借款”模式的商品房纠纷提供了重要的诉讼经验和策略参考。