郭钧律师
律师观点分析
【案情经过】
某资产管理公司与某实业公司、席某丙、席某丁财产保全纠纷一案，某中级人民法院作出执行裁定，查封了某实业公司名下的房产。案外人代某甲、代某乙（委托代理人：郭钧律师）对查封的位于某市某区某路某号的房屋提出书面异议，请求解除查封。代某甲、代某乙主张，其于2016年2月与某物业公司（后更名为某实业公司）签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并支付全部购房款及办证费用。当月房屋交付后，二人一直居住至今。某资产管理公司答辩称，案外人证据不足以证明交易真实性，且不满足执行异议复议规定的相关情形。某实业公司等被申请人未提交答辩意见。
法院查明，某中级人民法院裁定查封案涉房屋后，相关民事判决生效进入执行程序，并交由某区人民法院执行。2016年2月，代某甲、代某乙与某物业公司签订合同，以36万余元购买案涉房屋，开发商出具了购房款及大修基金收据。案外人还提供了物管费及自来水缴费记录。截至2022年4月，代某甲在某市无住房登记信息。
【争议焦点】
本案争议焦点为：案外人代某甲、代某乙对案涉房屋主张的民事权益能否排除人民法院的强制执行。核心在于审查案外人的情形是否完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项要件：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
【裁判结果】
某中级人民法院经审理认为，首先，代某甲、代某乙与某实业公司签订的商品房买卖合同无无效情形，应认定在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，案涉房屋系用于居住，且代某甲名下无其他住房登记信息；再次，某实业公司出具了全额购房款收据，证明已支付价款超过百分之五十。综上，案外人的异议申请符合法律规定，足以排除强制执行。法院最终裁定：中止对某实业公司名下位于某市某区某路某号房屋的执行。
【律师价值】
郭钧律师在本案中展现了敏锐的专业判断与出色的证据组织能力。面对申请执行人对房屋交易真实性的质疑，郭律师精准把握《执行异议和复议规定》第二十九条的适用要件，指导当事人全面收集并提交了商品房买卖合同、全额付款收据、物业及水电缴费记录等关键证据，形成完整的证据链。在庭审中，郭律师逻辑严密地论证了案外人符合“查封前签约、唯一住房、全额付款”的法定排除执行条件，成功说服法院支持异议请求，有效维护了当事人的合法财产权益，避免了其面临无房可住的困境。