王某与瞿某房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

　　当事人
　　原告王某，男，汉族。
　　委托代理人章响，江苏全衡律师事务所律师。
　　被告瞿某，女，汉族。
　　第三人杨某，男，汉族。
　　诉讼记录
　　原告王某与被告瞿某、第三人杨某房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人、被告瞿某及其委托代理人均到庭参加诉讼。第三人杨某经本院书面通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　裁判分析过程
　　本院认为，本案争议焦点为：一、第三人与被告之间的租赁合同及第三人与原告之间的转让合同的效力。二、各项补偿款中，原告应得多少。三、原告使用租赁物至何时迁出。针对本案的焦点一，本院认为，2010年10月7日，第三人杨某与被告及李林签订租房协议是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。2012年4月11日，原告与第三人签订了店铺转让合同，2012年6月10日，被告出具收条给原告，内容明确：即收到原告房租费49000元。应认定第三人与原告之间的转租行为已得到被告认可，故第三人与原告之间的转租合同亦为有效合同，但上述合同因政府拆迁的因素致双方权利义务关系终止。被告认为原、被告双方之间无租赁关系的主张，本院不予采信。针对本案的焦点二，本院认为，1、装饰装修补偿金额为53079元，现有证据表明本案所涉房屋绝大部分为第三人及原告装修，第三人装修费用已计算至第三人与原告的转让费用中。被告仅作了初步装修，故本院酌定，原、被告对该费用的分配比例为7：3。2、营业用房停业补偿费用186776元，系按房价的8％折算，结合原告经营期间的利润、合同履行期限、剩余的期限、原告经营项目、原告再次经营所需合理期限等综合因素，本院酌定原、被告双方对此费用的分配比例为6：4。3、营业用房搬迁补助费用93388元，系按房价的4％折算，综合考虑绝大部分搬迁的物品与原告有关，被告仅有极少物品搬迁，本院酌定比例为8：2。综上，原告应得223931.30元（37155.3＋112065.6＋74710.4）。针对本案焦点三，经调查，原告应在2013年10月迁出，因双方约定遇拆迁按实际租用天数计算，故原告要求被告退还2013年10月至2013年12月9日租金（本院酌定9000元）的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《国务院城市房屋拆迁条例》第二十七条、第三十一条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件〉具体适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
　　判决结果
　　一、被告瞿某应于本判决生效之日起十日内支付给原告王某各项补偿费用223931.30元；
　　二、被告瞿某应于本判决生效之日起十日内返还原告王某9000元。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费6636元，由原告负担2291元，被告负担4345元。
　　如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费6636元。