肖某与王某确认合同无效纠纷

律师观点分析

　　当事人
　　原告：肖某，男，汉族。
　　委托诉讼代理人：章响，江苏全衡律师事务所律师。
　　被告：王某，男，汉族。
　　诉讼记录
　　原告肖某与被告王某确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖某及其委托诉讼代理人章响，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　裁判分析过程
　　本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1999年5月6日，国办发［1999］39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日国发［2004］28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，再次强调：“为加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日国办发［2007］71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》中指出农村住宅地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或“小产权房”。综上所述，由于王某为城镇居民，其于2010年12月8日与原告签订的房屋转让协议书必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律所禁止的。因此，被告王某与原告于2010年12月8日签订的房屋转让协议因违反法律的强制性规定，应认定为无效。原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。王某辩称一方反悔应赔偿转让价的10倍款并赔偿相关损失费用19000元无事实和法律依据，本院不予以支持。被告要求追加第三人因原告经本院释明后不愿追加，故本院对被告要求追加第三人的请求不予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
　　判决结果
　　原告肖某与被告王某于2010年12月8日签订的房屋转让协议书无效。
　　案件受理费2300元，由被告负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。