臧存良律师
律师观点分析
?一、案情简介
2013 年 4 月，阳谷县某村村委会（下称“村集体”）与拟建加油站的罗姓投资人签订 40 年土地租赁协议，约定 11.424 亩集体土地用于加油站建设，租金以“每亩每年小麦、玉米各 800 斤”按当季价格折现支付，每年 4 月、10 月两次付清。
2013 年 9 月，其中 6.282 亩被县政府征收并出让给中石油山东销售公司，征地补偿款已一次性拨付给村集体。此后，罗姓投资人仅按 6.282 亩向村民支付租金，对其余 4 亩余地及遮阴地 1.6 亩未再支付。2023 年 7 月，聊城市某石化公司第十六加油站通过资产租赁合同实际占用整块土地经营，但仍未向村集体补交任何费用。
2025 年 1 月，村集体完成“村改社”后，由阳谷县某村股份经济合作社（下称“合作社”）承继权利，委托臧存良律师提起诉讼，要求罗姓投资人补交 2015—2024 年共 10 年、4.04 亩土地的租金及鉴定费、利息等合计 14 万余元。
二、判决结果
2025 年 7 月，阳谷县法院作出民事判决：
被告罗某于判决生效后十日内向原告支付土地租赁费 74 336 元；
被告罗某向原告支付鉴定申请费 3 896 元；
驳回原告对阳谷润发加油站、聊城某石化公司第十六加油站的全部诉讼请求；
案件受理费 3 162 元，由被告罗某负担 1 658 元。
判决已生效，被告未上诉，现进入自动履行期。
三、案件焦点与代理思路
合同主体——谁该买单？
被告罗某辩称“加油站已转让、本人非现投资人”。臧律师梳理工商档案：
（1）2013 年签约时“阳谷某发加油站”尚未设立，系罗某以个人身份盖章；
（2）此后两次转让均未对原告履行通知或债务承担手续；
（3）罗某自认“第二加油站”未工商登记，其本人一直以个人名义支付租金。
法院认定“罗某为协议实际义务主体”，现加油站投资人及中石油租赁方均非合同相对人，不承担责任。租赁面积——“全部解约”还是“部分终止”？
被告主张“土地已被征收，合同自动终止”。臧律师指出：
（1）征收面积仅 6.282 亩，协议明确“上级征用部分，协议对该部分自然终止”；
（2）经法院委托测绘，现加油站实际占地 10.322 亩，扣除已征收部分后仍多出 4.04 亩；
（3）该 4.04 亩集体土地性质未变，罗某仍实际占用，应继续按原标准计租。
法院采纳“部分终止”观点，对 4.04 亩租金予以全额支持。租金标准——“口头降价”能否成立？
被告口头辩称“曾与村里达成降租合意”，却无书面证据。臧律师提交：
（1）县三资监管中心出具的 2015—2024 年小麦、玉米年度价格表；
（2）国家发改委最低收购价通知及农业农村部官网录屏，证明原告主张“小麦 1.3 元/斤、玉米 1.0 元/斤”低于或等于市场价；
（3）按（800×1.3＋800×1.0）×4.04 亩×10 年＝74 336 元，计算清晰。
法院认定“原告主张价格符合约定且低于官方保护价”，予以采信。诉讼时效——十年旧账能否追偿？
被告抗辩“2015 年起算，2022 年届满”。臧律师提出：
（1）协议未约定具体付租截止日，仅约定“每年分两次付清”，属持续履行债务；
（2）2023 年 7 月石化公司新租赁合同披露后，原告方知实际占地超征面积，时效自此起算；
（3）罗某在 2019 年、2021 年仍在付款，构成中断。
法院认定“时效未届满”，对被告抗辩不予采纳。鉴定费分担——谁败诉谁承担。
测绘鉴定费 7 500 元，法院按“支持比例”判令被告承担 3 896 元，其余由原告自担，兼顾公平。
四、律师点评
臧存良律师表示：
“部分征收”不等于“合同全解除”。征收红线外的集体土地仍受原合同约束，占地就要计租。
“个人盖章”就要个人买单。企业尚未设立时，发起人对外签约，只要未履行设立程序或债务转移，个人责任跑不掉。
持续债务要“留痕续催”。年度租金属于分期履行债务，每次违约均可中断时效，关键要把催缴记录、付款凭证固定好。
测绘鉴定是“面积争议”杀手锏。对土地四至、亩数各执一词时，法院更倾向于采信第三方测绘报告，提前申请鉴定可掌握主动权。
本案为“村改社”后集体资产追收提供了范本：
——先厘清产权承继关系，让股份经济合作社“有名有实”地站出来；
——再精准锁定合同相对人与实测面积，把该收的租金一分不少地要回来；
——最后通过生效判决进入执行，既充实集体“三资”账户，也为后续土地流转议价提供市场参考。
臧律师将继续深耕农村集体经济法律服务，用专业丈量土地，用判决兑现权益，助力乡村振兴“最后一公里”畅通无阻。