江岺律师
律师观点分析
买房最怕什么？钱付了，房没拿到，开发商还两手一摊：“中介收的钱，我没收到，不关我事。”
但法院说：不行！售楼处里发生的交易，开发商管不住自己的“合作伙伴”，就得一起负责。
来看这起典型的“截留购房款”纠纷——
案件速览
某房企委托一家房产经纪公司代售安置房项目，双方合同明确约定：“经纪公司无权收取购房款，所有房款必须由房企财务统一收取。”
购房者在该项目售楼处，先后向经纪公司支付了“诚意金 + 购房款共计 491,217 元”。经纪公司仅转交 231,139 元给房企，剩余 260,078 元被截留。
后来购房者申请退房，房企只退还了自己收到的部分款项。购房者多次催要剩余款项无果，诉至法院。
更棘手的是：经纪公司法定代表人因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查。房企以此为由，主张本案不属于民事审理范围，自己不用赔。
判决结果
一审法院认定：
经纪公司在售楼处收款、房企未有效制止，构成表见代理，房企应与经纪公司共同承担还款责任。
判令：两家公司共同返还剩余购房款240,078 元+ 诚意金20,000 元，并支付逾期利息。
二审法院（武汉中院）：
- 刑民案件可以分开审理，经纪公司及其法定代表人涉嫌刑事犯罪，不影响购房者向房企主张民事赔偿；
- 退房时填写的金额仅为当期退款诉求，不等于放弃剩余钱款的权利；
- 驳回上诉，维持原判。
- 二审案件受理费由房企全额承担。
具体支付内容：
- 返还剩余购房款 240,078 元 + 诚意金 20,000 元；
- 以 240,078 元为基数，按年利率 3.45%，自 2022 年 9 月 27 日起计付逾期利息至款项结清；
- 驳回购房者关于双倍定金的诉求。
办案要点（值得每位购房者和开发商细看）
1. 刑民可以“两条腿走路”
员工或中介公司涉嫌刑事犯罪，不等于民事纠纷就不能审。受害人仍然可以单独起诉要求民事赔偿，法院不能一推了之。
2. 售楼处收款 + 房企未制止 = 表见代理
法律上的“表见代理”通俗讲就是：你开发商的人（或合作方）在售楼处收钱，你又没拦着，购房者有理由相信这是正规收款。
开发商就得对外负责，先赔给购房者，再自己去找中介追偿。
3. 退房申请金额 ≠ 放弃剩余债权
退房时填写的“申请退还金额”往往只是当时已知或部分核算的数字，不能视为主动放弃其他未退款项。房企拿这个说事，法院不支持。
4. 委托代销，风险自担
开发商委托中介卖房，必须**严格管控收款流程**——明确付款账户、现场公示、定期对账。否则中介惹的祸，开发商照样要“连坐”。
5. 购房者：付钱前，一定核对官方账户
- 不要轻信售楼处“代收”“转交”；
- 要求提供开发商的官方对公账户，并索要正规收据或发票；
- 保留好每一笔付款凭证、合同、协议。
钱进了中介口袋，不等于进了开发商口袋，但法律可以帮你追回来。
案件启示
- 对房企：管不好中介，就要替中介买单。一份“禁止收款”的内部条款，挡不住表见代理的法定后果。
- 对购房者：售楼处不等于“安全屋”。付钱前多看一眼收款方名称，可能省下几十万的麻烦。
- 对法律实务：刑民交叉不是“挡箭牌”，表见代理是保护善意相对人的重要制度。
一句话总结
>中介截留购房款，开发商说自己“不知情”？
> 法院：售楼处里发生的事，你没管住，就得连带赔！
> 管好合作方，就是管好自己的钱袋子。
（案件当事人均为化名）