庄俊文律师
买二手房最怕“踩坑”，以下是必查的4个关键问题：
① 查产权：有没有“隐形问题”？
- 看房产证：产权人是谁？有没有共有人（如夫妻双方）？若有共有人，必须全部签字同意卖房（否则合同无效）；
- 查“不动产登记中心”：有没有抵押（如房子被抵押给银行）、查封（如房东欠别人钱，房子被法院查封）？若有，必须先解押/解封才能过户。
② 查户口：原房主的户口没迁走怎么办？
- 合同里必须约定“户口迁出时间”（如过户后1个月内）及违约责任（如逾期一天付500元违约金）；
- 若原房主拒不迁户，可起诉要求赔偿，但法院不能强制迁户（只能靠违约金约束）。
③ 查房屋质量：有没有漏水、裂缝？
- 一定要实地看房，检查墙面、天花板有没有渗水痕迹，楼下有没有被淹过（可问邻居）；
- 合同里写清楚“质量保证条款”（如“卖方保证房屋无结构性缺陷，否则承担维修费用+赔偿损失”）。
④ 查税费：谁来承担？
- 二手房税费包括：契税（买方付，1%-3%）、增值税（卖方付，满2年免）、个人所得税（卖方付，满5年且唯一住房免）；
- 合同里必须明确“税费承担方”（如“所有税费由买方承担”或“增值税由卖方承担”），避免后期纠纷。
真实案例：小李买了一套二手房，过户后发现原房主的户口没迁走，导致自己无法落户。因为合同里没约定“户口迁出违约金”，小李只能起诉要求原房主迁户，但法院无法强制执行，最终只能自认倒霉。
广东普罗米修（梅州）律师事务所庄俊文律师可代理诉讼