烟台xx置业有限公司、刘xx等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：烟台xx公司，

被上诉人（原审原告）：刘xx，

委托诉讼代理人：李崇圣，山东乾元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台xx商业管理有限公司，

上诉人烟台xx公司（以下简称xx公司）因与被上诉人刘xx、烟台xx商业管理有限公司（以下简称xx公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2021）鲁0613民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

xx公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上诉人应对房款168894元、定金20000元(共计188894元)承担连带责任的诉讼请求；2.诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：2019年11月23日xx公司向刘xx提供盖有上诉人公司公章的空白合同，并要求刘xx进行签署。刘xx签署后通过POS机刷卡的方式向xx公司支付定金20000元，xx公司开具了收款收据。2019年11月25日刘xx再次通过POS机刷卡的方式向xx公司支付购房款148894元，收款收据亦是由xx公司开具。两次收据上经办人均是xx公司的人员。事后，xx公司未将刘xx的购房意愿告知上诉人，也未将《认购协议》及其收取的定金、房款一并转交给上诉人，导致上诉人未能签订正式合同。因xx公司拒绝退还收取的刘xx的购房定金及购房款，刘xx便将上诉人、xx公司诉至一审法院，要求上诉人对刘xx向xx公司交纳的定金20000元、购房款168894元承担连带责任。一审法院支持了被上诉人的诉请。一审判决认定事实不清，缺乏法律依据。一、上诉人与刘xx签订的《认购协议》自始并未生效，不存在解除的效力。刘xx并未按照《认购协议》的约定履行向上诉人交付定金的义务，上诉人未收到定金，上诉人也不知晓刘xx的购房意愿，即使认购协议上有上诉人的盖章，该协议自始并未生效，也并非预约合同，涉案房屋无任何产权权属问题，目前完全可进行销售，随时可签订正式《商品房买卖合同》，故不存在解除的效力，更不存在上诉人承担违约责任或赔偿责任的问题。二、一审法院认定上诉人与刘xx未签订房屋买卖合同的原因在于上诉人，上诉人应退还刘xx定金20000元无事实及法律依据。因认购协议未生效，刘xx虽已支付购房定金及首付款，但收款方均系xx公司，且xx公司未告知刘xx的购房事实，也未将定金及首付款转交给上诉人，故xx公司系导致刘xx无法签订正式《商品房买卖合同》的根本原因。刘xx将购房定金及首付款交付给了xx公司，上诉人从未委托或授权xx公司收取房款，xx公司无任何权利收取上诉人的定金及首付款，xx公司仅仅与刘xx之间存在租赁法律关系，故xx公司收取的定金、房款均属不当得利。如果刘xx要求返还或赔偿应向xx公司主张，上诉人并未收到刘xx的购房定金、房款，因此不存在返还该笔款项的事实及法律依据。三、一审法院认定上诉人应对刘xx的损失承担连带退还房款168894元、定金20000元，共计188894元，无法律依据。一审法院将上诉人与xx公司的包销关系认定为法定连带责任关系无法律依据，实为枉法裁判。一审法院置上诉人的《工作联系函》明确指出的xx公司无权收取定金、房款等任何款项的事实约定于不顾，即认定二者为连带责任，该认定有失偏颇。xx公司将刘xx的定金、房款私自收入囊中，属于不当得利的行为，与上诉人无任何事实和法律关系。1.因认购协议未生效，上诉人与刘xx之间无任何法律关系。2.从刘xx在一审中提交的证据收据看，两张收据房款168894元、定金20000元，共计188894元的开具人均不是上诉人，xx公司也未向上诉人转交过上述款项，既然为包销关系，涉案房屋产权归上诉人所有，收房利益也应归上诉人享有，而并非共同享有。而涉案房屋的售房利益全部归xx公司享有。一审法院已经查明涉案房屋定金、购房款由xx公司收取的事实，上诉人并未收到该两笔款项，更不知晓刘xx的购房意愿。刘xx未能签订正式合同系xx公司故意私自收取了定金、房款直接导致，切断了xx公司与上诉人之间的联系，严重侵害了刘xx的财产权益。xx公司应承担向刘xx退还上述全部款项的责任。3.一审法院查明《工作联系函》载明xx公司无权收取定金、房款，故不存在上诉人委托xx公司收取购房定金或者购房款的事实。xx公司收取刘xx的定金、房款没有得到上诉人的授权，xx公司存在私收欠款的故意。且刘xx未能在交款及时识别收据上的盖章主体，并承认其存在大意的过失。故一审法院认定上诉人存在法定连带责任于法无据，xx公司应承担向刘xx退还上述全部款项的责任，与上诉人无关。

被上诉人刘xx辩称，上诉人与被上诉人签订的认购协议已经依法成立并生效，但上诉人未按照协议的约定与被上诉人续签房屋买卖合同，已经构成违约，被上诉人要求解除协议应当得到支持。上诉人与xx公司对彼此构成包销关系予以认可，同时在一审中双方也作为共同被告参与诉讼，因此双方应当作为一个整体对购房者承担连带责任，至于包销内部的权利义务分配，系二者自由协商，其效力对外不及于第三人，其他意见同一审判决。

被上诉人xx公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。

刘xx向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告xx公司签订的《认购协议》，返还原告购房款168894元，赔偿定金20000元，并支付相应利息(自2019年11月26日至实际支付止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.被告xx公司赔偿原告合理损失18579元(自2020年7月1日暂至2021年7月1日)；3.二被告对上述费用共同承担责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。

一审法院审理认定事实，被告xx公司（甲方）与被告xx公司（乙方）于2019年签订《商业合作协议书》，其中约定，乙方按照协议约定对甲方开发的莱山区胶东文化广场产业一期商业用房进行低价包销服务，并负责对委托房屋进行招商及后期运营等相关事宜，协商一致；包销及合作范围为莱山区胶东文化广场产业一期1、2号楼，3号楼1、2层，4号楼1、2、3层，总建筑面积为27348.88平方米；双方商定该商业用房的包销低价为一次性包死的固定价格；乙方全权负责上述包销范围内商业的销售工作，超出甲乙双方包销低价的部分即溢价部分归乙方所有，甲方制定《包销房产销售底价价格表》交给乙方，作为双方结算房款的依据；出售的房屋由甲方与购买方直接签订《商品房买卖合同》，合同单价以甲乙双方书面确认的《包销房产销售底价价格表》约定的价格为准，该房款直接收至甲方账户，由甲方向购买方开具不动产销售发票，乙方在商业销售过程中，涉及的认购意向金、定金、首付款、分期付款等必须直接支付至甲方指定账户，乙方不得以任何方式向购买方收取任何费用，溢价部分由乙方直接收取，由乙方与购买方签订相应合同，并由乙方开具相应发票，乙方与购买方另行签署的相应合同均由乙方独立承担相应责任，甲方不承担任何责任；双方商定委托包销期间自本协议生效之日起至2022年3月31日止，在合作期内，乙方对本协议约定范围内的商业用房享有依法受托销售的权利，同时甲方在此期限内不再自行或委托第三人销售；甲方保证该商业用房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该商业用房不能办理网签、产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方依据中国现行法律规定承担全部责任。

2019年10月9日，被告xx公司（甲方）与被告xx公司（乙方）签订《补充协议》，其中约定，出售的房屋由甲方与购买方直接签署合同及办理产权证书等手续，价格以甲乙双方书面确认的《包销房产销售价格表》约定的价格为准，该房款直接付至甲方账户；溢价部分即《包销房产销售价格表》与《包销房产销售底价价格表》差价部分归乙方所有，溢价部分所产生的相关税金由乙方承担。

被告xx公司向被告xx公司出具《工作联系函》，其中载明“委派綦鹏，主要负责协调及统筹涉及我方的销售事务，包括各项商业营业节点的跟踪、监督、配合，协调我司财务部门关于对认筹意向金、定金、房款等的收取及相应财物流程的对接（按贵我两司的合作约定，上述所有款项均由我司收取，贵司无权收取），配合贵司后期成交客户网签、按揭、产权证件等的办理，协调我司相关的销售类事宜等；委派张丽馨，作为驻销售一线的案场人员，主要负责及时了解及反馈各类销售内务”。

2019年11月23日，被告xx公司（甲方）与原告（乙方）签订《认购协议》，其中约定，乙方认购甲方开发的胶东文化广场产业一期房屋一套，房号为4-3-18，该房屋以建筑面积为依据进行计价，建筑面积为19.66平方米，房屋单价为16722.13元/m2，房屋总价款为328757元；乙方应于签署本协议之日向甲方支付购房定金20000元，定金在双方签署《商品房买卖合同》时抵作乙方部分购房款；乙方应于自本协议签订之日起5个工作日内到甲方销售中心与甲方签署该房屋的《商品房买卖合同》及相关协议，办理相关购房手续，否则视为乙方违约并承担相应违约责任；付款方式为乙方自愿采取按揭贷款方式付款；乙方如采用按揭贷款，则须于本协议签订之日起5个工作日内向甲方交齐首付款（总房款的50%），同时签署《商品房买卖合同》，并于《商品房买卖合同》签署之日起5个工作日内办理完毕该房屋按揭贷款手续，提交完毕按揭贷款所需各项资料；乙方如果未按本协议约定时间付款并签署《商品房买卖合同》，甲方有权将该房屋另行销售并不承担任何责任，乙方所支付定金不退；自甲乙双方签署《商品房买卖合同》生效之日起，本协议自动作废。协议落款处有被告xx公司合同专用章。

原告通过POS机刷卡方式分别于2019年11月23日、2019年11月25日向被告xx公司支付定金20000元、房款148894元，被告xx公司向原告出具收据并加盖财务专用章。

原告在庭审中称，买房过程中只与销售人员沟通，在售楼处签订认购协议，认购协议没有给原告，交款之后当场开具的收据，未在意收据上加盖的被告xx公司印章，签订认购协议和交款时并不清楚销售人员是哪个公司的，签订认购协议时被告知后续还要签订正式的合同，商量贷款事宜，让原告等消息，后没有人联系原告，原告多次联系售楼处前台工作人员要求签订正式商品房买卖合同，前台让原告等消息，原告一直未得到回复。

被告xx公司称，原告购买涉案房屋时被告xx公司工作人员不在现场，不清楚当时情况。原告未按认购协议约定向被告xx公司支付定金和购房款，认购协议未生效，不存在后续签订房屋买卖合同问题。二被告履行《商业合作协议书》过程是被告xx公司向被告xx公司提供空白认购协议，购房人支付定金和购房款后，被告xx公司直接与购房人联系签订正式的房屋买卖合同。二被告刚开始合作时，售楼处位于1号楼，被告xx公司将房屋交付被告xx公司后，售楼处位于3号楼，1号楼和3号楼现均登记在被告xx公司名下。

被告xx公司称，其委托山东住在房地产信息咨询有限公司烟台分公司（以下简称住在公司）销售涉案房屋，被告xx公司不在销售现场，不清楚原告购买涉案房屋的具体情况，被告xx公司工作人员在销售现场。一般情况下购房人到销售现场后由派驻的置业顾问接待，带领购房人到被告xx公司处签订认购协议、支付房款、签订正式的房屋买卖合同。售楼处由被告xx公司提供。

被告xx公司尚主张因被告xx公司拖欠其佣金，被告xx公司口头告知允许其代收业主的房款。被告xx公司对此有异议，被告xx公司对其主张未提供证据予以证实。

一审法院认为，原告与被告xx公司签订的《认购协议》、被告xx公司与被告xx公司之间签订的《商业合作协议书》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。原告与被告xx公司签订的《认购协议》系预约合同，现无法签订正式合同，原告要求解除《认购协议》应予支持；原告已按照认购协议约定支付首付款，被告xx公司未与原告签订《商品房买卖合同》主要系因被告xx公司原因所致，原告要求被告xx公司赔偿定金20000元，于法有据，法院予以支持。二被告系包销关系，共同完成向原告出售涉案房屋的行为，售房利益由二被告共同享有，原告的合同权利受到侵害，要求二被告承担连带责任，于法有据，法院予以支持。原告要求二被告支付已交房款的利息，缺乏依据，法院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院于2022年4月6日判决：一、解除原告刘xx与被告烟台xx公司于2019年11月23日签订的《认购协议》；二、被告烟台xx公司、被告烟台xx小镇商业管理有限公司连带退还原告刘xx房款168894元、定金20000元，共计188894元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告刘xx其他诉讼请求。如果被告烟台xx公司、烟台xx小镇商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2206元，由原告刘xx负担167元，被告烟台xx公司、烟台xx小镇商业管理有限公司共同负担2039元。

本院审理查明的事实与一审一致。

本院认为，涉案的《认购协议》、《商业合作协议书》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题是xx公司对返还房款168894元、定金20000元承担连带责任是否适当。xx公司主张《认购协议》自始并未生效，与事实不符，本院不予采信。由于xx公司原因无法签订《商品房买卖合同》，故刘xx请求解除《认购协议》并退还预约定金20000元应予支持。根据xx公司和xx公司签订的《商业合作协议书》、《补充协议》的约定，xx公司与xx公司系包销关系，而出售的房屋由xx公司与购买方直接签订《商品房买卖合同》，房款按约定收至xx公司账户，由xx公司向购买方开具不动产销售发票等内容，故xx公司作为预约合同相对的本合同的主体，一审判决其承担退还涉案房款的责任是适当的。至于xx公司与xx公司之间的纠纷，可另行主张权利。

综上所述，烟台xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4078元，由上诉人烟台xx公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张莉莉

审判员　　栾建伟

审判员　　张婷婷

二〇二二年七月二十九日

书记员　　孙　燕