苏禹铭律师
律师观点分析
——工业厂房买卖合同合同效力的认定
代理律师：苏禹铭，湖北新天律师事务所律师
一、 案情简介
原告（买方）顺联公司与被告（卖方）飞杨公司于2022年8月20日签订《房屋买卖合同》。合同约定，飞扬将其名下位于某市某区的一处房产出售给顺联，总价款为人民币400万元。合同明确约定了付款方式、过户时间（应于2023年8月20日前办理完毕产权变更登记手续）以及违约责任（若卖方逾期过户，每逾期一日，应按总房款的万分之五向买方支付违约金）。
合同签订后，买方顺联依约支付了前三期购房款共计300万元。到了合同约定的过户期限，卖方飞杨却以该房屋在银行设定了抵押，需先偿还贷款解押才能过户，要求顺联支付剩下的100万购房款，顺联公司支付所有房款后飞杨仍以各种理由拖延，拒绝办理产权过户手续。
顺联多次催告无果，为维护自身合法权益，遂委托苏禹铭律师向法院提起诉讼，提出三项诉讼请求：1. 请求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2. 请求判令被告继续履行合同，办理涉案房屋的产权过户手续；3. 请求判令被告按照合同约定，支付自逾期之日起至实际过户之日止的违约金。
二、开庭审理时双方争议焦点是合同效力问题。
被告的代理人抗辩称，涉案房屋所占用的土地性质为“工业用地”，其上房屋为工业厂房。根据相关法律规定，工业用地上的房屋买卖受到严格限制，其转让会导致土地用途事实上的变更，违反土地管理法规，故双方签订的《房屋买卖合同》应属无效合。
原告的代理人苏律师认为：虽然根据土地管理法等相关规定，土地用途由规划确定，未经法定程序批准不得擅自改变。涉案房屋登记的土地用途明确为“工业用地”，其规划用途和权利性质具有特殊性。但是原告并未要求改变土地性质，且购买该厂房的用途也是用于开办工厂。没有法律规定工业用地不能转让、买卖 。并且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编则若干问题的解释第十六条第二款的规定，强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现属于民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效。土地管理法规定的未经批准不得改变土地性质旨在维护土地出让金而非合同当事人的民事权益，应当认定原、被告签订的买卖合同有效。
合同效力问题： 被告李某某抗辩称
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合三、
三、案件处理结果
经过开庭审理，原告苏律师的观点得到法官的支持，被告权衡利弊后主动提出和解，承诺在三个月内办理过户手续并赔偿违约金，并在法官的主持下签署了调解协议。
四、相关法律规定
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第十一条至二十五条均是合同的效力的规定。其中关于合同违反法律、行政法规的强制性规定该如何认定在十六条。 第十六条合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；(五)法律、司法解释规定的其他情形。 法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。
第十七条合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第二款的规定认定合同无效：（一）合同影响政治安全、经济安全、军事安全等国家安全的；（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的；（三）合同背离社会公德、家庭伦理或者有损人格尊严等违背善良风俗的。人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。