本案系经最高法院审判委员会讨论决定，最高法于2020年12月3日做出判决，并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。裁判要旨：1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海省西宁市城**。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海省海东市乐都区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海省海东市乐都区。被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街**。一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。。住所地：青海省西宁市创业路**再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；
二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。
原告∶ 展**，女，19**年*月*日出生，汉族，住青岛市***********。委托诉讼代理人∶ 林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人∶ 李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告∶ 烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街 138号。第三人∶ 交通银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市大马路5号。委托诉讼代理人∶ 王冰，女，1980年 12 月2 日出生，汉族，系该公司客户经理。第三人∶ 张**，男，19**年 *月*日出生，汉族，住青岛市*******委托诉讼代理人∶ 林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人∶ 李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告展**诉被告烟台中冶京诚置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司烟台分行、第三人张**商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展**及第三人张**的委托诉讼代理人李璇、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅、朱立、第三人交通银行股份有限公司烟台分行的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。展**向本院提出诉讼请求∶ 1、判令解除原、被告双方签订的编号为 1902000200 号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》; 2、判令解除原告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》;3、判令被告按照双方签订的合同中逾期交付责任条款第（1）项向原告支付 90 日内逾期交房违约金 26008 元;4、判令被告按照双方签订的合同中逾期交付责任第（2）项向原告退还已付房款663257元，并支付利息（自付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）及违约金 4816 元;5、判令被告支付自贷款发放日起至判决生效之日止原告已向第三人支付的贷款本息;6、判令被告向第三人银行支付自判决生效之日起原告尚未偿还的贷款本息;7、判令被告向原告支付律师费用 7486 元;8、判令被告向原告支付保全担保费 1640 元;9、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由∶原、被告于 2019 年 2 月13日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的商品房一套。2019 年 5月 24 日，原告与第三人银行签订相应的《个人房产抵押贷款合同》。原告支付购房款后，被告未按合同约定的交房时间 2019年9月1日前向原告交付符合约定条件的商品房，且小区违反规划，严重损害了原告的合法权益。原告多次和被告交涉并向有关部门投诉，未果。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、原告因逾期交房事项的解除权行使期限已过，原告不能以该违约事项解除合同，原告所述的其他理由并不能导致合同解除的后果。目前无其他约定或法定合同解除事项发生，双方应继续履行合同。二、退一步讲，即使法院判决合同解除，在合同仅约定违约金的情况下，原告同时主张的实际损失与违约金不应得到支持。合同法第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。从上述规定可以看出违约金与实际损失之间的关系，如果违约金约定的金额低于造成的损失时，当事人是可以要求增加，但不得超过实际损失，而且增加之后不得再要求对方赔偿损失。三、原告起诉时未至合同约定的退还款项的时间，被告无需承担逾期还款的利息。四、律师费、保全担保费非直接损失、必然损失，不应支持。五、本案涉案相关条款并不符合格式条款无效的相关规定，且被告已采取合理的方式提请对方注意，即在补充协议首部尾部均有加粗黑体字进行提示，故不应认定无效。
交通银行股份有限公司烟台分行述称，如果法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，则第三人同意在原、被告互负连带责任清偿原告尚欠银行贷款本息的前提下，协助双方撤销预抵押登记手续。
张成林述称，同意原告的意见。
本院经审理认定事实如下∶ 原、被告双方签订合同编号 1902000200 号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于牟平区*******房屋，房屋总价款为 963257 元。原告已向被告支付了首付款 663257元，被告分别于2019年1月5日出具 30000元发票，2019年2月13日出具633257元发票。2019年2月22日，原告、被告、第三人银行、第三人张**就涉案房屋贷款共同签订《个人房产抵押贷款合同》，原告及第三人张成林为借款人，被告为保证人，向第三人银行借款 300000 元。贷款利息起息日期为 2019年 2月25 日。原告自 2019年3月10日开始向第三人银行偿还贷款。第三人银行向本院提交了已还款明细。商品房买卖合同第八条约定卖方应当在 2019 年 9月1日前向买受人交付商品房，且交付商品房应符合合同约定的条件。第十条逾期交付责任。1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在 90日之内（该期限应当不多于第六条第1（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 3 的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照x%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 3（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。原、被告之间还签订一份补充协议，其具体内容如下∶" 特别提示 为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定 1、鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十四、关于房屋交付的补充约定 1、…….11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的 1%。……二十六、合同的变更和解除 1、……5、无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。"该协议的"特别提示"部分字体加粗。涉案楼盘被告于 2020年7 月 14 日取得《建设工程竣工验收备案表》，后向原告发出了交房通知，告知原告于 2020 年 7 月 17 日收房。原告认可收到了交房通知。原告主张按照合同约定被告应于 2019 年 9月1日交付房屋，现被告已逾期交房，且超过了 90日，其有权要求解除双方签订的合同。被告答辩主张原告解除权行使期限已过，其认为合同约定逾期超过 90日后买受人有权解除合同，补充协议约定解约权应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起 15 日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接受房屋，其认为原告应于商品房逾期交付 105 天内发出书面解除合同，而本案原告直至起诉至法院未通知被告解除合同，故原告的解除权行使期间已过，原告无权解除合同。涉案房屋被告虽已取得《建设工程竣工验收备案表》，但原告主张涉案房屋使用的为临水、临电，不能满足购房者的实际生活需要，涉案小区亦存在违反规划的问题，故不符合交房条件，亦构成解除合同的理由。原告因为被告违约要求解除商品房买卖合同和个人房产抵押贷款合同，退还房款和已付贷款本息，其认为被告违约行为给其造成了房款的利息损失，故按中国人民银行同期贷款利率主张利息损失，对于利息起算点原告同意以被告出具发票的时间为准。原告按合同约定同时主张违约金和实际造成的律师费损失、保全担保费损失。关于利息损失和违约金，被告已在答辩中发表意见。关于律师费7486 元，原告主张已实际发生费用 1100 元，另外未实际发生部分律师费系原告律师与当事人约定于一审判决作出时支付，向本院提交了委托代理合同，律师费发票予以佐证。被告认为律师费、保全担保费并非本案的必然直接损失，不应支持。关于保全担保费，原告向本院提交了相关票据予以佐证。被告以补充协议中 "出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二"约定为据，主张原告所主张的违约金不符合约定。双方关于补充协议及补充协议中的条款是否有效发生分歧。原告主张补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款限制了原告的权利，补充协议中与主合同不相符的并限制原告权利的条款应为没有法律效力的格式条款。被告认为补充协议明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务。原告称其与第三人张**系夫妻关系，涉案款项为夫妻共同财产，其要求款项返还给夫妻二人。本院认为，根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加; 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案被告逾期交房已构成违约，原告据此按合同约定要求解除合同，被告主张原告行使解除权已过期限。根据合同约定"逾期超过 90日后，买方有权解除合同"，但对于行使解除权的届满期限并未作出约定，则本院按照法定解除权的一年期限计算，自合同约定的 2019 年9月1日交付房屋，逾期 90天后有权行使解除权，则一年期限届满之日应为 2020年11 月 30日，结合原告向法院行使诉权的时间，本院认定原告有权行使解除权。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，按照合同约定及法律规定，即使本案补充协议约定了违约金和赔偿损失数额的上限，但原告以其主张实际损失的行为变相明确了对违约金的调整，符合法律规定，被告应向原告赔偿损失、承担违约责任，但赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额。商品房买卖合同解除，原告要求被告返还已付购房款 663257元，理由正当，本院予以支持。原告主张被告占用其房款期间的利息损失、实现权利产生律师费损失、保全担保费损失，均为原告的实际损失，且律师费等费用补充协议中有明确约定，其要求被告承担，符合法律规定，本院予以支持。其中房款利息损失计算方式，原告同意按照房款发票出具时间为起算点，结合被告的违约责任，本院认定分别以 30000 元为基数，自 2019 年 1 月 5日至 2019年 8月 19 日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息;自 2019年 8 月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息; 以 633257元为基数，自 2019年2月13日至 2019年8月19 日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息;自 2019年 8 月 20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息。律师费、保全担保费以实际支付为准，原告主张的律师费中尚未支付的部分，系依据裁判结果的数额而变动，无法确认，且未实际支付，故本院仅支持已实际发生的律师费 1100 元、保全担保费 1640 元。在本院支持了原告因被告违约产生的实际损失的情况下，原告再同时主张违约金，与法律相悖，本院不予支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在商品房买卖合同解除情况下，原告要求解除个人房产抵押贷款合同，要求被告返还其已支付的贷款本息，要求被告向第三人银行偿还剩余的贷款本息，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。核算第三人银行提交的已还款明细，原告截止 2020 年 12 月已偿还涉案房屋贷款本息共计 81296.49 元。原告及第三人张成林均同意涉案款项返还给其二人，本院予以同意。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下∶一、解除原告展**与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的合同编号1902000200号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》;二、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告展**、第三人张**购房款 663257元，并分别以|30000 元为基数，自 2019年1月5日至 2019年8月19 日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息;自 2019年 8月 20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息;以633257元为基数，自 2019 年 2 月 13日至 2019年 8月19 日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息;自 2019 年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息;三、解除原告展**、被告烟台中冶京诚置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司烟台分行、第三人张**签订的《个人房产抵押贷款合同》;四、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告展**、第三人张**已支付的贷款本息81296.49元;五、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司烟台分行偿还涉案房屋贷款合同剩余的贷款本息;六、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告展**律师费 1100 元、保全担保费 1010 元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 12036 元，减半收取6018元，保全费 4620元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
