购房者签订了购房协议，还能否要求退还房款？

王向阳律师 

   购房者与开发商签订房屋认购协议书后，支付了购房预付款，因开发商未缴纳土地出让金，或者不具备办理预售许可证的条件等，致使所购房屋不能签订正式的商品房认购合同、不能办理银行按揭、不符合交付房屋的法定条件等。此时，购房者支付了大额的购房预付款，但却迟迟不能交付使用房屋，房屋市场也发生了巨大变化……。购房者所签订的《房屋认购协议书》是否有效？购房者的权益该又如何依法有效保护？能否要求退还已付房款？

   一、我国关于商品房买卖的有关法律规定

1、《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销的法律后果

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、无证不全的房屋，可以依法确认房屋认购协议无效，要求开发商退还已付房款，开发商存在过错的，还应当承担过错赔偿责任。

  1、房屋的“五证”是什么？

   按照房屋开发建设的先后顺序，五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。前边的许可证未办下的，后边的许可证也就不能办理。如果某楼盘没有国有土地使用证，其一般是不能依法办理后续四证的，包括房屋预售许可证。

2、五证不全的房屋认购协议，可依法认定无效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在购房者“起诉前”，开发商未取得商品房预售许可证的，购房合同无效。因此，购房者一定要在开发商取得五证前起诉，并且起诉后购房者可以不再缴纳后续房款等。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，购房合同无效后，开发商应当向购房者返还购房款；若有证据证实，开发商承诺售房时五证齐全等过错的，购房者还可以要求开发商承担过错赔偿责任。

综上所述，若所购房屋五证不全，购房者预退房的，应当在开发商取得五证前起诉。

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