广州市XX、陈XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

广州市XX公司、A房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)XX01民终17826号
上诉人（原审被告）：广州市XX公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号高XX，
法定代表人：A，该公司总经理，
上诉人（原审被告）：A，男，1979年5月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，
上述两上诉人共同委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）：广州市XX公司，住所地广东省广州市天河区XX17A-3，
法定代表人：A，该公司总经理，
委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
上诉人广州市XX公司（以下简称XX公司）、A因与被上诉人广州市XX公司（以下简称富轩XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）XX0106民初7534号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，
上诉人XX公司、陈XX上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2、改判由XX公司向富轩XX支付黄埔XX商铺自2016年7月20日至2017年2月28日的租金及违约金(违约金以各月欠付的租金82581.6元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限)；3、判令本案一、二审诉讼费用由富轩XX承担，事实和理由：一、A并非本案适格的被告，其是XX公司的法定代表人，其签订的合同或其他法律文书实际享有合同权利及履行合同义务的是XX公司，《最高人民法院关于适用 若干问题的规定(三)》第二条的规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对该合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持，A在XX公司成立前，作为发起人，为设立XX公司以自己的名义与富轩XX签订租赁合同，在XX公司于2016年6月2日成立后，A和XX公司立即向富轩XX发出《转名申请函》，申请将该租赁合同的权利义务转由XX公司承担，申请富轩XX开具发票的抬头改为“广州市XX公司”，富轩XX于2016年7月11日回函称，XX公司更名资料齐全并已工商注册登记，A为原合同的签约人，富轩XX同意为XX公司办理更名手续，据此，可知XX公司成立后，XX公司与富轩XX对原租赁合同及补充协议均予以确认，且XX公司已实际享有该合同的权利，该合同的相关义务应由XX公司承担，而不是由公司的原发起人，现公司的法定代表人来承担合同的义务，一审法院以《转名申请函》记载增加XX公司为共同乙方，认定A仍系合同相对方，未考虑合同实际履行的主体，XX公司、A认为应从“实质重于形式”原则出发，XX公司乃合同的履行义务人，二、涉案楼宇消防未验收，富轩XX不得交付XX公司、A使用，一审法院判决有误，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，应停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条也规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，《房屋租赁合同补充协议》6.4.1规定：“甲方应对负责安装的消防设备及防火设施(包括但不限于火灾警报器和烟感器)进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态”，这里的验收指消防、环保、人防等验收，未经验收合格，不得交付使用，涉案楼宇于2016年5月19日才通过消防验收，按照富轩XX提供的涉案房屋交付时间为2016年3月20日，富轩XX交付使用时，涉案楼宇还未通过消防验收，富轩XX将还未通过消防验收的房屋交付给XX公司、A使用严重违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定和《租赁合同》的约定，且向法院要求XX公司、陈XX支付未通过消防验收房屋的租金，于法于理均无依据，三、本案与一审法院受理的(2017)XX0106民初第7524号案件为系列案件，一审法院未查明纠纷根源而径行判决，本案与一审法院受理的(2017)XX0106民初第7524号案件为系列案件，纠纷引起的原因是同样的，在于富轩XX和高成(广州)物业管理有限公司高志大厦分公司未提供商场应有的设施及服务，所提供的房屋和物业服务无法用于经营餐饮，楼宇经营设施及条件不完善，XX公司、XX所承租的房屋是用于经营餐饮而非住宅，任何一方面条件不具备都会导致XX公司、A无法正常经营，甚至完全达不到签订合同的目的，但涉案房屋在交付XX公司、A时，存在以下一系列的问题导致XX公司、A无法实际使用，使得XX公司、A对缴纳房屋租金有异议：1、消防：地下室、首至三层电梯厅及洗手间的消防验收于2016年5月19日才通过验收，该设施未通过验收前，无法正常使用，XX公司、A无法进行餐饮经营；2、环评：涉案楼宇直至2016年6月才通过环评，在环评未通过前，XX公司、A无法申请办理餐饮业的环保审批手续，严重影响XX公司、A的经营计划；3、燃气：涉案楼宇直至2016年6月25日才完成燃气管网接驳通气，此后XX公司、A才可以对内部的燃气管道进行接驳，涉案房屋在此前作为经营餐饮的使用条件完全不完善；4、手扶电梯：直达XX公司、陈XX公司的手扶电梯一直尚未开通，对XX公司、A客流造成严重影响，以上事实均证明富轩XX未提供商场应有的设施和服务，导致XX公司、A无法实现合同目的，引起双方当事人之间产生纠纷，一审法院未查明纠纷的原因，仅依据合同的约定，径行判决，违反“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，四、一审法院对保证金定性错误，一审法院判决XX公司、A缴纳的租赁保证金247744.8元归富轩XX所有，是未充分理解合同条款，对保证金定性有误，《房屋租赁合同补充协议》3.3.2约定“如果乙方违反本协议项下义务…，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约…，保证金不足抵偿的部分，乙方仍需对任何不足部分负责…”，由此可见双方在合同中所约定的租赁保证金是履约的保证金，XX公司、XX迟延支付租金的违约责任在合同中已另行约定，合同中描述在XX公司、A违反合同义务时，保证金可以用以“抵偿”，清楚地说明保证金是先用于冲抵未缴纳的费用，而并不是没收或直接归富轩XX所有，如还有不足部分，富轩XX才可继续向XX公司、A追偿，富轩XX不可以既没收XX公司、A的履约保证金又要求XX公司、A以欠缴租金为本金，按日千分之五的标准支付高额的违约金，在XX公司、A违约迟延支付租金时，XX公司、A需要以欠缴租金为本金，按日千分之五的标准支付高额违约金，但富轩XX存在违约情形时未提供物业的基本服务，如未提供消防设备、未通过环评、未提供管道煤气、未开通手扶电梯等均未约定富轩XX需要承担的违约责任，该格式合同是富轩XX提供的，只约定了富轩XX的权利，确未约定富轩XX的义务，明显是不公平的，在对保证金条款有争议时，应作出不利于提供格式合同一方富轩XX的解释，保证金应为冲抵欠缴费用，而不具有违约惩罚性质，富轩XX以XX公司、A逾期交付租金达三十日以上，认为XX公司、A已构成根本性违约，要求没收XX公司、A的物业管理和水电费的保证金，但在本案中却未提出要求终止XX公司、A与富轩XX之间签订的合同，故保证金也不应予以没收处理，2017年5月15日，XX公司、A暂停营业，富轩XX和高成(广州)物业管理有限公司高志大厦分公司在未通知XX公司、A的情况下，于第二日即2017年5月16日将XX公司、A在租赁场所的全部物品清空，并未告知XX公司、A物品放置地，严重侵犯了XX公司、A的财产权利，五、XX公司因为与富轩XX的租赁合同纠纷导致无法持续经营，现已倒闭，该公司从承租涉案商铺开始，总共一年时间，投资人投资了近一千万元的巨款，而现在已全部亏损，而且公司还负有外债300多万元，该外债不包括富轩XX的租金争议，如果富轩XX当时是完全履行合同义务，将商铺按时交付给XX公司、A经营，并且积极的宣传了营造商业氛围的话，XX公司、A是可以早日开业，而且会持续经营，也不会发生双方的争议，
被上诉人富轩XX答辩称：一、一审判决认定事实清楚，判决公正，适用法律正确，请求二审法院维持原判，二、XX公司、A自承租涉案商铺后长期拖欠并拒交租金，其违约行为是非常严重的，富轩XX本身在一审诉请中已经主动免除了一部分租金，三、2017年5月15日，XX公司、A停止了经营，在2017年5月17日XX公司、A的员工因XX公司、A欠薪而聚集在涉案商铺，要求政府部门处理，这时富轩XX才得知XX公司、A已经擅自撤场不经营了，故富轩XX知道涉案租赁合同已经不可能继续履行，因此富轩XX在2017年5月18日将可移动的物品搬至涉案商铺所在大厦的地下车库，现在涉案商铺仍处于空置状态，物品也仍存放在地下车库之中，
2017年3月9日，富轩XX向一审法院起诉请求：1、XX公司、A支付2016年6月1日至2017年2月28日的租金114851.6元及违约金（以每月租金为本金，按每日千分之五的标准，从每月6日起计至付清之日止，以本金为限）；2、富轩XX没收XX公司、A的保证金371617.2元；3、XX公司、A承担富轩XX已支付的律师代理费83000元；4、XX公司、A支付全部诉讼费用，
一审法院认定事实：富轩XX（甲方）与XX公司、A（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定富轩XX将天河区黄埔XX305房地产（以下简称涉案商铺）出租给XX公司、A作商铺使用，2016年6月20日至2018年3月19日期间的月租金为82581.6元，并约定该合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准，合同落款处均有A签名、富轩XX及XX公司盖章确认，
富轩XX（甲方）与XX公司、A（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）,作为就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议，如与原合同有不同规定，以该《补充协议》为准，《补充协议》约定：涉案商铺的租赁期限为2016年3月20日起至2024年3月19日止，其中2016年3月20日至2018年3月19日期间的租金为123872.4元/月；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；签订本协议之日乙方向甲方支付租赁保证金371617.2元并预付首期租金123872.4元，租赁保证金在协议期满且乙方明确表示不再续约时或协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方；乙方应根据甲方发出的《收铺通知书》指定的时间及地点按双方确定的租赁物业的物业交付标准（详见附件3）进行租赁物业接收，逾期十个工作日不办理租赁物业接收手续，视乙方放弃租赁物业的租赁权，甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金、意向诚意金，如甲方迟于上述租赁期限起始日移交租赁物业，则本协议约定的租赁期、装修期、优惠期相应顺延；乙方应取得其在租赁物业内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和其它有关批准及授权文件；甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；第11.1.1条，如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；第13.13其它约定，如乙方未违反合同的任何约定，可享受2016年3月20日至2016年6月19日期间的月租金为0元、2016年6月20日至2018年3月19日期间月租金为82581.6元的优惠条款，如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起5日内按照原标准交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金；租赁保证金247744.8元；预付首期租金82581.6元；装修期3个月（2016年3月20日至2016年6月19日）期间免租不免管（以实际交付日为准，交付若延后，则装修期亦顺延）；交付标准，按现状交付；本协议任何附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有相同效力，对双方具有同等约束力，本协议正文的规定如果与任何附件的规定有不一致之处，应以本协议正文的规定为准；等条款，合同落款处均有A签名、富轩XX及XX公司盖章确认，富轩XX表示该份《补充协议》即为《广州市房屋租赁合同》中约定的“《租赁合同补充协议一》”，
2016年6月2日，XX公司、A向富轩XX发出《转名申请函》，其上载明：鉴于本人已根据贵我双方于2016年3月20日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的约定，办理了有关工商登记，现特向贵公司提出申请，将双方所签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》及其补充协议增加（XX公司）为共同乙方，并请贵公司于2016年6月1日开始，为乙方开具发票的抬头改为XX公司，上述合同约定的其它权利义务不变，上述函落款处有A的签名及XX公司的盖章，
2016年7月11日，高志大厦客户服务中心向A发出《关于高志大厦305铺A更名的回函》，其上载明：2016年3月20日A与我司签订了《补充协议》及《广州市房屋租赁合同》，2016年6月2日，贵司申请更名为XX公司，贵司更名资料齐全并已工商注册登记，并公司法人为原合同签约人，我司同意免费为贵司办理更名手续，
关于A是否为《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》相对人的问题，富轩XX表示《关于高志大厦305铺A更名的回函》仅是其客服对A申请的变更回复，增加XX公司为合同相对人亦属变更，具体内容应以《转名申请函》为准；XX公司、A则表示《转名申请函》上“共同乙方”的真实意思应为将XX公司变更为《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》的“乙方”，A则从上述合同中脱离，
富轩XX表示涉案商铺属于毛坯交付、按现状交付，XX公司、A辩称《补充协议》附件3已约定涉案商铺的交付标准，涉案商铺应具备接通燃气条件，但未提交《补充协议》附件3予以证明，关于涉案商铺的交付时间，XX公司、A表示涉案商铺于2016年6月25日才具备接通燃气条件，故涉案商铺的实际交付时间应为2016年6月25日，富轩XX则表示涉案商铺的交付时间为2016年3月20日，并提交下列证据：1、《高志大厦租户收楼声明书》（落款处有A签名及XX公司盖章，落款日期为2016年3月20日）；2、《收铺声明及承诺书》（落款处有A签名及XX公司盖章，落款日期为2016年3月20日）；3《高志大厦铺位交付签收表》（落款处有A签名，落款日期为2016年5月16日）予以证明，XX公司、A对证据1、2的真实性不予确认，并表示其上的落款日期为富轩XX事后补签，且XX公司的公章是2016年6月29日才刻制并在公安机关备案，不可能在2016年3月20日才加盖公章，对证据3的真实性予以确认，但表示是对涉案商铺的交收做准备工作，只是对器械进行检查，对此富轩XX表示《高志大厦租户收楼声明书》及《收铺声明及承诺书》是A本人于2017年3月20日签署的，而XX公司的公章是2016年6月办理更名手续时补盖的，
一审庭审中，XX公司、A表示其已向富轩XX支付租赁保证金247744.8元及首期租金82581.6元，富轩XX对此予以确认，并明确其第二项诉讼请求中要求没收的租赁保证金的数额为247744.8元，
XX公司、A表示涉案商铺的月租金额为82581.6元，富轩XX则表示因XX公司、A存在逾期交付租金的情况，涉案商铺的月租金额应为123872.4元，富轩XX并要求依照合同约定没收XX公司、陈XX支付的租赁保证金作为违约责任的补偿，在没收该部分保证金后，富轩XX不再要求XX公司、A另行支付保证金，
一审庭审中，富轩XX表示XX公司、A已在涉案商铺内正常经营，对此提交开业申请、销售小票予以证明，XX公司、A对上述证据的真实性予以确认，其后，富轩XX表示A已于2017年5月17日停止经营、擅自撤场，现XX公司、A已不在涉案商铺经营，XX公司、A亦表示由于富轩XX将涉案商铺清空并将设备搬走，XX公司、A已不在涉案商铺经营，
富轩XX、XX公司、A双方确认租金为每月交付一次，在当月5日前支付当月的租金，富轩XX表示XX公司、A自2016年6月1日起欠付租金，XX公司、A对此不予确认，表示由于涉案房屋所在商场内的手扶电梯仍未开通、空调及观光梯直至2016年12月份才正式运转，其只能通过其他路径到达涉案商铺，但都很远，所以其向富轩XX支付的首月租金应为2016年12月1日至2016年12月31日的租金，对此XX公司、A提交照片五张予以证明，富轩XX对上述照片的真实性不予确认，并表示一楼至三楼的电梯已经开通，即使有一两部暂停运行进行维修，也不影响XX公司、A的正常营业，
富轩XX提交《委托合同》、发票、银行回单证明其律师费支出，XX公司、A对上述三份证据的真实性不予确认，
富轩XX提交权属及转租声明【其上显示广州市XX公司将广州市天河区黄埔XX房地产（包含涉案商铺）出租给富轩XX，富轩XX拥有对上述房地产的占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、转租、经营、收取租金等），期限为2016年1月1日至2035年12月31日】、建设工程消防验收意见书、竣工环保验收的意见、关于高志大厦燃气管道预留工程告知函，XX公司、A对上述证据的真实性予以确认，但认为涉案商铺所在的商场整体验收合格并不代表商场内部验收合格，
一审法院认为：XX公司、A向富轩XX发出《转名申请函》中要求追加XX公司为《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的“共同乙方”，属其真实的意思表示，《关于高志大厦305铺陈XX更名的回函》亦确认“并公司法人为原合同签约人”，富轩XX主张《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的合同相对人应为XX公司、A，一审法院予以采纳，XX公司、A辩称《转名申请函》上“共同乙方”的真实意思表示应为将XX公司变更为《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的合同相对人，A则从上述合同中脱离，理据不足，一审法院对XX公司、A的抗辩不予采纳，富轩XX与XX公司、A就涉案商铺签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，双方就XX公司、A承租涉案商铺已达成一致意见，关于涉案商铺的交付时间，富轩XX表示已于2017年3月20日将涉案商铺交付XX公司、A，并提交《高志大厦租户收楼声明书》、《收铺声明及承诺书》予以证明，XX公司、A辩称上述证据的签署日期为富轩XX事后补签，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，一审法院对富轩XX的陈述予以采信；XX公司、A辩称富轩XX应按《补充协议》附件3的约定交付符合交付标准的物业，直至2016年6月25日涉案商铺才具备开通燃气条件，故涉案商铺的实际交付时间应为2016年6月25日，但未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，且《补充协议》约定交付标准为按现状交付，对于XX公司、A的抗辩，一审法院不予采纳，XX公司、A接收涉案商铺后实际使用，与富轩XX间实际成立租赁关系，应支付相应的租金，
从富轩XX、XX公司、A签订的合同可见，涉案商铺的租金标准应以《补充协议》的约定为准，即如XX公司、A未违反合同的约定，可享受租金优惠，即2016年6月20日至2018年3月19日期间的月租金为82581.6元及装修期3个月（2016年3月20日至2016年6月19日）期间免租不免管（以实际交付日为准，交付若延后，则装修期则顺延），但如XX公司、XX违反合同的约定，富轩XX可取消合同中的租金优惠条款，即应按《补充协议》的约定2016年3月20日至2018年3月19日期间的月租金为123872.4元，现富轩XX主张涉案商铺的月租金为123872.4元，一审法院予以采纳，XX公司、A主张涉案商铺在交付后拥有三个月的免租期及月租金为82581.6元，一审法院不予采纳，富轩XX、XX公司、A均确认XX公司、A已支付涉案房屋租赁保证金247744.8元及首月租金82581.6元，富轩XX主张XX公司、A支付2016年6月1日起欠付的租金，属其对权利的自主处分，一审法院予以照准，富轩XX诉请要求XX公司、陈XX支付2016年6月1日至2017年2月28日期间的租金，一审法院予以支持，经计算，涉案商铺2016年6月1日至2017年2月28日期间的租金总和为XXX.6元（123872.4元/月×9个月），XX公司、A辩称涉案商铺所在的商场的手扶电梯仍未开通、2016年12月空调及观光梯才正式运营，应当免收或减收2016年12月前的租金，但未充分举证证明，一审法院对XX公司、A的该项抗辩不予采纳，
XX公司、A迟延支付租金，富轩XX诉请要求XX公司、陈XX支付违约金，一审法院予以支持，XX公司、A抗辩合同约定的违约金计算标准过高，一审法院予以采纳，从公平角度，一审法院酌情将违约金调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的计算标准，违约金应以各月欠付的租金123872.4元为本金，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限，对于富轩XX诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回，
《补充协议》约定XX公司、A应按期缴付租金，如逾期缴付达三十日，富轩XX有权没收XX公司、A的租赁保证金，富轩XX、XX公司、A均确认XX公司、A实际缴纳的租赁保证金数额为247744.8元，富轩XX诉请要求没收XX公司、陈XX支付的租赁保证金247744.8元，符合合同约定，一审法院予以支持，
《补充协议》约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等”，富轩XX诉请要求XX公司、陈XX支付律师费83000元，一审法院予以支持，
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年7月11日作出判决：一、广州市XX公司、A自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市XX公司支付广州市天河区黄埔XX商铺2016年6月1日至2017年2月28日期间的租金XXX.6元及违约金（违约金以各月欠付的租金123872.4元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）；二、广州市XX公司、A就上述商铺支付的租赁保证金247744.8元归广州市XX公司所有；三、广州市XX公司、A自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市XX公司支付律师费83000元；四、驳回广州市XX公司的其他诉讼请求，案件受理费24710元，由广州市XX公司负担5790元，广州市XX公司、A负担18920元，
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认，
二审期间，当事人没有提交新证据，
另查明，《补充协议》第6.4.1条约定：甲方应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态（因乙方过错或第三人过错或不可抗力因素所导致者除外），
XX公消验字[2015]第1689号《建设工程消防验收意见书》载明位于广州市天河区珠江新城XX地块的1栋35层建筑物工程综合评定消防验收合格等，
2016年5月19日的穗公消验字[2016]第0610号《建设工程消防验收意见书》载明涉案建筑物地下室、首至三层电梯厅及洗手间装修工程综合评定消防验收合格等，
2016年6月1日的XX（天）环管验[2016]97号《关于珠江新城D3-2地块建设项目竣工环保验收的意见》记载该项目竣工环境保护验收合格，进驻的餐饮项目需另行向广州市XX申请办理环保审批手续等，
2016年6月25日的《关于高志大厦燃气XX预留工程告知函》记载高志大厦燃气XX预留工程经联合验收并复检通过，请富轩XX做好沿线管道的保护等，
本院认为：根据《最高人民法院关于适用 的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外，”的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理，
关于涉案《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》的合同主体问题，XX公司和A向富轩XX提交的《转名申请函》中，是申请将XX公司增加为涉案《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》的共同相对方，并非是以XX公司取代A成为唯一的合同相对方，故一审法院判令XX公司、A共同承担涉案合同的权利义务，并无不当，本院予以维持，XX公司、A关于A是为设立XX公司而和富轩XX签订涉案合同，A并非合同主体的主张，与《转名申请函》中的意思表示不相一致，本院不予支持，
关于XX公司、A是否构成违约以及相应违约责任的问题，双方签订的合同明确约定，XX公司、A迟延缴纳租金和其他应缴费用，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金，逾期缴付达三十日，视为XX公司、A构成根本性违约，富轩XX有权单方通知XX公司、A终止合同并没收XX公司、A的租赁保证金，并由XX公司、A承担富轩XX委托律师所产生的合理费用；如XX公司、A违反任何合同约定，则富轩XX有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，等，XX公司、陈XX除租赁保证金和首月租金已支付外，欠缴其余租金，已构成违约，故XX公司、A关于商铺交付后其享有三个月免租期及应按优惠租金计租的主张缺乏合同依据，本院不予支持，XX公司、A拖欠租金已经超过三十日，并因此导致合同实际解除，一审判决对保证金和律师费的处理符合合同约定，本院予以认可，一审判决将违约金标准酌情调整为按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率上浮50%计算并无不当，本院予以维持，
关于XX公司、A主张涉案物业存在消防验收、环评、燃气和手扶电梯的问题，涉案物业于2016年5月19通过装修工程消防验收，于2016年6月1日通过环保验收，于2016年6月25日通过燃气管道预留工程联合验收，而《补充协议》第6.4.1条约定富轩XX应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，并非对环评、燃气问题的约定，XX公司、XX关于因消防、环评、燃气、手扶电梯问题无法使用涉案物业的主张也举证不足，故XX公司、A以存在消防、燃气、环评、手扶电梯等问题提出上诉缺乏理据，本院不予采纳，XX公司、A的其他上诉理由依据不足，本院不予支持，
综上所述，上诉人XX公司、A的上诉请求不成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
本案二审受理费9460元，由上诉人广州市XX公司、A的负担，
本判决为终审判决，
审判长　A
审判员　蔡培娟
审判员　谭红玉
二〇一七年十一月二十二日
书记员　张　利
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