房屋买卖合同纠纷胜诉案例：套路贷背景下房屋买卖合同纠纷，二审直接裁定驳回对方起诉

律师观点分析

我是本案上诉人的代理律师，这是一起非常典型的套路贷衍生房屋买卖案件。一审认定对方构成善意取得，支持腾房及房屋占用费诉求，二审实现颠覆性结果：撤销一审判决、驳回原告起诉，全案移送公安。

案件基础事实：

我方当事人遭受套路贷团伙侵害，办理了全权公证委托，授权他人代为卖房、过户、收取房款。犯罪团伙利用该公证委托书，直接将当事人名下住宅网签过户给被上诉人。

一审法院观点：案涉房屋买卖合同因套路贷犯罪归于无效，但认定受让方属于《民法典》第311条规定的善意第三人，已经取得房屋物权，判决我方当事人限期腾退房屋，并承担房屋占用费。

接受二审委托后，我们完整复盘卷宗证据，确立四大核心抗辩观点，也是本案二审翻盘关键：

观点一：购房受让方不构成法律意义上的善意，交易行为违背正常购房逻辑。

正常房产交易流程一般为：看房—谈价—签约—付款—交房。

本案受让方在签约前未实地查看案涉房屋；买卖合同未约定交房时间；全款支付之后数年，从未向实际居住的原产权人主张交房。

犯罪嫌疑人被刑事羁押之前，房屋并未被查封，在长达十多个月的空档期内，受让方也从未向原产权人主张房屋权利。

即便刑事裁判文书曾经提及受让方为善意第三人，但刑事诉讼与民事诉讼证明标准、审理侧重点完全不同，民事案件应当独立审查善意取得构成要件，不能直接照搬刑事案件事实认定。

仅有公证委托的外观，不能直接推定购房人尽到全部审慎注意义务，本案多处交易反常点，足以对其购房善意产生合理怀疑。

观点二：购房款资金来源疑点重重，不足以认定为真实购房且已经支付对价。

案涉全部购房款项由案外第三人账户转出，该收款账户已经刑事判决确认属于套路贷团伙涉案人员家属账户，专门用于流转套路贷犯罪资金。

转账备注并非购房相关用途，仅为银行卡尾号标记，符合犯罪资金记账特征。

该账户短期内巨额资金频繁进出，往来对象均为套路贷涉案人员，无法排除案涉款项属于犯罪流水。

受让方虽主张大部分购房款系本人出资，案外第三人仅代为转账，但无法提交证据证明资金来源于受让方本人。

其自称购房属于投资，却无法佐证自有资金来源，资金链条存在重大断裂。

一审未实质查清购房资金来源，属于案件重大事实不清。

观点三：一审存在程序瑕疵，关键询问笔录未经质证即作为裁判依据。

一审法院对付款的案外第三人制作询问笔录，该笔录是认定出资事实的核心证据，但该份笔录未交由我方进行质证，直接作为定案依据，存在程序违法问题。

观点四：如不满足善意取得要件，腾退房屋、主张房屋占用费的诉讼请求全部丧失请求基础

善意取得要件不成立的情况下，即便房屋已经完成过户登记，受让方也不能合法取得房屋所有权，据此提出的腾房、支付占用费诉求便缺乏法律支撑。

二审关键突破：申请调取完整银行流水

二审阶段，我们申请调查令调取实际付款人的银行流水。法院虽未开具调查了，但采纳我方意见，责令对方提交流水并组织双方质证。我们果然有了重大发现：案涉购房资金源头来自另一个案外人账户，该账户已经在黑社会性质套路贷刑事案件中确认，被犯罪团伙用于收放款。换言之，购房资金合法性存疑，案涉房产存在经济犯罪嫌疑。

二审裁判结果

福州市中院依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，适用先刑后民原则作出裁定：

1、撤销一审全部民事判决

2、驳回原审原告起诉，全案材料移送公安机关

3、一、二审诉讼费全部予以退还

律师办案感悟

1、公证委托书不等于“无限护身符”。套路贷受害当事人签署的全权卖房公证，常会被犯罪分子用来处置房产。法院不能只看公证的表面外观，应当实质审查购房人的善意程度、交易细节、资金来源。

2、刑事判决书认定的事实，不能直接当然作为民事案件定案依据。刑民案件证明标准不一样，民事案件要独立审查善意取得的三项法定构成要件。

3、套路贷衍生房产纠纷，资金流水是核心突破口。很多交易的形式材料做得完备，深挖资金流向，就可以撕开虚假交易的伪装。

4. “先刑后民”是重要救济路径，一旦查实案涉资金和刑事犯罪流水混同，民事程序不宜继续审理，应交由公安刑事程序统一处置。

风险提示：对外借款时，切勿随意签署全权卖房的公证文书！