房屋买卖合同纠纷胜诉案例：名为房屋买卖，实为套取银行贷款，二审维持原判，驳回对方起诉

律师观点分析

案由：房屋买卖合同纠纷

我是本案被上诉人一方的代理律师。本案争议核心是一份虚构房产的买卖合同，原告主张双方存在真实房屋买卖关系，起诉要求解除合同、返还购房款。一审驳回原告诉请，对方不服提起上诉，二审最终驳回上诉，维持原判。

案件基础事实

我方当事人亲属代我方当事人签署一份《房地产买卖契约》，约定出售一处建材市场店面，交易总价490万元。后续原告向我方当事人账户合计转账260万元。

但关键客观事实：案涉合同指向的这套房产，我方当事人自始至终根本没有产权，名下不存在该套房屋。原告手中没有合同原件，仅持有从银行调取的复印件。双方后续还有多份投资合作协议，存在大量大额资金往来。

原告以房屋买卖合同纠纷起诉，要求解除买卖契约，返还所谓购房款及利息。一审法院认定不存在真实房屋买卖关系，驳回全部诉讼请求，原告提起上诉。

上诉人二审主要上诉理由：

1. 双方属于亲属关系，交易基于信任，银行审批发放贷款可以佐证房屋买卖真实；收款账户专门开立用于接收购房款，已经完成购房款支付；双方的投资合作文件、其他流水和本案无关。

2. 一审没有对合同效力作出认定，也没有向原告释明可以变更诉讼请求，属于程序适用法律错误，应当改判或发回重审。

我方二审核心代理观点

1.案涉契约并非双方真实房屋买卖合意，房屋标的客观不存在。

案涉合同约定的房产，我方当事人从未取得过产权，不动产登记记录完全没有相关权属信息，属于客观上不存在的交易标的。

契约中没有约定具体房号，房屋指向模糊；签字也并非产权人本人签署，是亲属代为签字。原告手上没有合同原件，仅有银行留存的复印件，足以印证这份文件签署初衷，更多是为办理银行贷款使用，并非真正用于房产交易。

高达490万的大额房产交易，原告没有实地看房，不核实房屋权属，完全违背普通人买房的交易常识。公安机关也已经查实，本案不构成诈骗刑事犯罪。

2.案涉260万元转账，不属于购房款，只是代收的银行贷款资金

该笔款项是银行放贷下来之后转入我方当事人账户，结合双方签署过共同投资合作协议、权益确认书，双方存在大量合作投资与资金往来。这笔资金实质是代收的贷款，并非购房款。我方当事人收到款项之后，已经按照原告的指示完成转出、支取，履行代收代付义务，不能仅凭转账流水就直接认定是购房款。

3.一审程序合法，没有必须释明的法定义务

本案从根源上就不成立房屋买卖合同关系，并非合同有效或无效的问题。既然基础买卖合同关系根本不存在，自然不存在释明当事人变更诉讼请求的法定情形，一审审理程序完全合法。原告坚持按照房屋买卖合同主张权利，应当自行承担举证不能的败诉后果。

二审裁判结果

二审法院完全采纳我方代理意见：合同标的物不明确，原告无合同原件，没有交房、过户、催款等实际履行行为，足以证明不存在真实房屋买卖关系。判决驳回上诉，维持原判，二审高额诉讼费全部由上诉人自行承担。

律师办案感悟

1. 不是签了买卖合同，就一定存在真实买卖关系。法院会结合：房屋是否真实存在、有无原件、是否实地看房、是否履行交房过户、资金用途、双方其他经济往来，综合判断双方真实意思，而不是只看书面合同文本。

2. 亲属之间交易更要留存完整交易证据。亲属信任不能替代基础交易核查，大额房产交易，一定要核实产权、留存原件，保留看房、磋商、催款沟通记录。

3. 银行贷款材料，不能倒推证明基础交易真实。银行为放贷做形式审查，不等于认可背后的房屋买卖法律关系真实。

4. 如果基础法律关系本身不成立，法院没有义务主动提示当事人变更案由、变更诉讼请求，起诉时就要选对法律关系，否则会面临全部败诉风险。