房屋买卖合同纠纷胜诉案例：买房人签约后拒不履行，法院判决对方支付违约金102500元及律师费6000

律师观点分析

案由：房屋买卖合同纠纷

我是本案卖方（原告）的代理律师。二手房签约之后，买方直接违约拒不缴纳购房保证金，我方按合同约定行使解除权起诉主张20万违约金，法院酌情调低违约金为102500元并支持律师费诉求，一审取得胜诉结果。

案件基础事实

买卖双方经中介居间签订房屋买卖合同，房屋总价款205万元。合同明确约定：签约时买方应当缴纳3万元购房保证金存入监管账户；买方违约经催告仍不履约，守约方有权解除合同并主张20万元违约金，违约方还需要承担律师费、诉讼费等维权开支。

合同签署完毕，我方卖方第一时间向中介提交不动产权证等全部交易材料，积极准备履行卖房义务。但买方签约之后拒不缴纳购房保证金。中介向买方邮寄履约通知函进行催告，买方签收后依旧拒不履行。

我方通过短信正式向买方发送解除合同通知，之后向法院起诉，请求判令买方支付约定违约金20万元以及6000元律师费。

被告经法院公告送达，全程未到庭、未答辩。

我方核心代理观点

1.房屋买卖合同合法有效，买方已构成根本违约

案涉合同系双方真实意思表示，合法有效。缴纳购房保证金是买方签约即应当履行的合同义务。买方拒不支付，在收到中介履约催告之后仍然拒绝履行，已经构成根本违约。

2.我方已经完整履行己方义务，有权依照合同行使解除权

签约后我方及时提交全部房屋交易材料，积极准备办理解押、过户，不存在任何违约行为。经催告对方仍不履约，我方通过短信发送解除通知，合同解除程序符合合同约定以及法律规定。

3.应当按照合同约定支持20万元违约金及全部律师费

合同已经预先明确约定违约情形下20万元违约金，同时明确违约方承担守约方律师费。该约定是双方签约时自愿达成，应当尊重当事人意思自治。律师费实际发生，理应由违约的买方全额承担。

一审裁判结果

被告缺席审理，法院认定买方构成违约。考虑到合同刚签署即发生违约，结合保证金金额、预期损失，没有完全支持20万约定违约金，调整为按总房价5%计算，判决支付违约金102500元，全额支持6000元律师费。案件受理费、公告费大部分由被告承担。

律师办案感悟

1. 二手房交易，一定要用好合同的催告、解除流程。优先书面/短信留存催告、解除的完整证据，即使对方失联、拒不到庭，也能固定违约事实。

2. 即便合同写死固定金额违约金，法官依然有权根据实际损失进行调整，不会完全机械套用合同条款。

3. 房屋买卖合同务必写明违约方承担律师费、保全费、公告费。遇到被告失联公告送达，产生的公告费也可以一并主张。

4. 买方签约后直接“躺平”不履约，卖方可以及时解除合同，减少时间成本，另行处置房产，同时追究对方违约责任。