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题引

    在现实生活中，父母将其名下的房屋过户给子女，可能在过户之前并没有明确是赠与还是出卖。无论是赠与还是出卖，为了减少税费，通常以签订买卖合同的方式进行过户。但是该过户行为在事后，会因为各种客观原因产生争议，例如父母与子女之间产生争议，第三人对该过户行为产生争议。在争议中该行为应当如何去认定其法律效力？

司法实践

  父母将房屋无偿过户给子女，系买卖还是赠与，司法实践中主要是考量父母及子女在过户时的意思表示。若无法核实真实的意思表示，则买卖合同内容约定，合同的履行情况及其他客观证据予以综合判定。

  一、关于父母与子女签订的买卖合同的效力问题。若没有买卖的意思表示，则买卖合同无效。主要理由为虽然父母与子女签订了买卖合同，但是合同双方没有买卖的合意，因此买卖合同属于虚假的意义表示，依据法律规定虚假的意义表示无效，故签订的买卖合同无效。笔者检索了大量的相关案例，发现虽然签订的合同，但是合同价款约定不符合市场标准，合同多处约定空白，合同签订后长期未支付价款且父母未主动向子女主张价款等因素是认定合同是否有效考量最多的因数。

  二、是否系赠与。父母将房屋通过买卖的方式无偿过户给子女。买卖合同与赠与合同关键区别在于是否支付对价。父母以买卖形式将房产过户到子女名下，双方亦没有买卖的意思表示，子女未实际支付对价，名为买卖，实为赠与。故父母以买卖形式无偿过户给子女的行为认定为赠与。

律师评析

    父母通过买卖方式将房屋过户至子女名下，在无法考究父母是基于买卖还是赠与的意思表示时，在司法实践中存在一定的争议。主要的争议发生在父母要求返还房屋，或者继承人要求分割房款。笔者发现司法裁判中主要分为两个裁判方向，第一个裁判方向正如上所述，认为系赠与。但是第二个裁判方向认为买卖合同有效，子女应当向父母支付购买款或者认为子女应当支付的购房款属于父母的遗产，其他继承人可以参与分割。其实两种裁判各有理由。第一种裁判以未支付对价的角度认定系赠与，第二种以没有证据证明合同无效的角度认定需要继续履行支付义务。其实笔者认为对于该问题还是应当肯定合同的效力，因为确无证据证明当时的父母与子女之间的真实意思表示，但是父母与子女间又签订了买卖合同，并依据买卖合同办理了过户手续，因此应当认定买卖合同系父母与子女之间真实的意思表示。若任何一方否认合同的效力，都应当提出证据予以证明。即使合同约定的价格低于市场价格，因合同首先尊重双方的意思表示，所以低价也不能否认合同的效力，若价款不涉及侵犯第三人权利。应当认定合同价款。若低价处分房屋侵犯了第三人的合法权益，第三人可以依法撤销买卖合同。据此无论是买卖还是赠与，在办理过户前应当予以书面明确，减少争议。

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