李荣梅律师
律师观点分析
一、案件基本信息
案件名称：房屋买卖合同纠纷案（逾期交房违约金）
代理律师：李荣梅河北奥仑律师事务所律师
代理方：被上诉人（原审原告/购房者）
案件结果：二审维持原判，开发商支付逾期交房违约金，代理方全部核心诉求获得支持
二、案件背景
本案系一起因开发商逾期交房引发的房屋买卖合同纠纷。购房者于2017年3月与开发商签订购房合同，购买其开发的某小区房屋一套，合同约定交付时间为2018年5月1日前。购房者已支付购房款共计176,192.5元。
然而，开发商未按约定期限交付房屋。购房者在多次沟通无果后，委托李荣梅律师提起诉讼，要求开发商继续履行合同交付房屋，并支付逾期交房违约金。
一审法院经审理后判决开发商于2025年5月10日前交付房屋，并支付2021年11月4日至2024年11月4日的逾期交房违约金19,311元，以及自2024年11月5日起至实际交付之日止的违约金（以已付房款为基数，按日万分之一计算）。
开发商不服一审判决，向石家庄市中级人民法院提起上诉，主张因新冠疫情封控、政府重污染天气强制停工等不可抗力因素导致工期延误，应当免除其逾期交房的违约责任。
三、案件争议焦点
本案二审的核心争议焦点为：
开发商逾期交房是否构成违约——开发商是否应承担自2018年5月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约责任；
不可抗力免责事由是否成立——开发商主张新冠疫情封控、政府重污染天气强制停工、政府欠付土地返还款等均构成不可抗力，是否应据此免除或部分免除违约责任；
举证责任的分配——开发商是否就其主张的不可抗力影响期限提交了充分证据。
四、代理思路与工作
接受委托后，李荣梅律师围绕案件核心争议展开以下代理工作：
（一）精准锁定违约起算时点，以“迟延履行后发生不可抗力不免责”规则击破开发商抗辩
李荣梅律师在代理中明确指出：合同约定的交房时间为2018年5月1日，而开发商至今未能交付。新冠疫情发生于2020年初，远在开发商迟延履行交房义务之后。根据《民法典》第590条规定——“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”——开发商以迟延履行后发生的疫情主张免责，于法无据。
李荣梅律师进一步强调：购房者已经充分体谅开发商的困难，主动放弃了2018年5月1日至2021年11月4日期间的全部违约金，放弃的时间跨度长达三年之久，远超开发商所主张的全部不可抗力期间。开发商若连此后的违约金也主张免除，既不符合法律规定，也有违诚信原则。
（二）系统论证大气污染防治不属于不可抗力，有力驳斥开发商“常态化防控”主张
针对开发商提出的“政府重污染天气强制停工”抗辩，李荣梅律师援引法律定义及相关司法实践进行有力反驳：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而大气污染防治是政府常态化的行政管理措施，每年均有规律性发生，属于开发商在签订合同时应当预见并合理安排工期的因素，并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。若将常态化行政管控认定为不可抗力，将导致不可抗力制度的滥用。
（三）明确政府欠款不构成逾期交房的免责事由
针对开发商提出的“政府部门欠付2700多万元土地返还款导致资金紧张、工程延期”的抗辩，李荣梅律师指出：该事由既非合同约定的免责事由，也非法定的不可抗力情形。开发商与政府部门之间的土地返还款纠纷属于另一法律关系，不能成为其逾期交房违约责任的免责理由。该观点获得法院采纳。
（四）以举证责任为突破口，锁定上诉人证据不足的败局
二审中，李荣梅律师敏锐地抓住开发商举证不能的关键弱点：开发商主张因不可抗力停工，但未能提供任何证据证明2018年5月1日约定交房期限届满前存在不可抗力事由，也未能提供证据证明疫情封控、重污染天气等对其工期的具体影响天数。开发商应承担举证不能的不利后果。
（五）二审庭审中巩固一审成果，精准回应上诉理由
二审庭审中，李荣梅律师系统阐述了一审判决的事实认定与法律适用的正确性，针对开发商的上诉理由逐一进行回应，强调一审法院在违约期间认定、违约金计算标准、不可抗力免责范围等关键问题上均无不当。
五、裁判结果
石家庄市中级人民法院经审理，全面采纳了李荣梅律师的代理意见：
关于不可抗力的认定：开发商未提交证据证明2018年5月1日前因不可抗力不能履行合同的期限，应承担举证不能的不利后果；大气污染防治系政府常态化防控措施，不属于不可抗力；新冠疫情虽属不可抗力，但发生于开发商迟延履行交房义务后，不能免除其违约责任；政府部门欠付土地返还款亦不是逾期交房的约定事由及法定理由。
关于违约金计算：购房者主张自2021年11月4日起计算逾期交房违约金，已给予开发商合理的扣除期限，一审认定并无不当。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
六、案件典型意义
本案是购房者成功追索逾期交房违约金的典型案例，具有以下借鉴意义：
1.明确了“迟延履行后发生不可抗力不免责”规则的适用边界。本案中，开发商逾期交房长达数年，购房者已主动放弃了三年的违约金，法院在此背景下对开发商提出的疫情不可抗力抗辩未予采纳，为同类案件提供了清晰的裁判思路。
2.厘清了大气污染防治与不可抗力的关系。法院明确指出大气污染防治系政府常态化防控措施，不符合不可抗力“不能预见”的构成要件，有效防止了不可抗力条款在房地产纠纷中的泛化适用。
3.强化了违约方的举证责任。主张不可抗力免责的一方，不仅需要证明不可抗力事由的存在，还需证明该事由对合同履行产生的具体影响期限及程度。举证不能的，应承担不利后果。
4.体现了律师在应对开发商免责抗辩中的专业价值。李荣梅律师通过系统运用“迟延履行后不免责”规则、论证大气污染防治不属于不可抗力、锁定对方举证不能等多元策略，成功抵御了开发商的上诉攻击，维护了购房者的合法权益，充分彰显了律师在房地产纠纷案件中的核心作用。