商品房预售合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审原告）：夏某。

上诉人（原审原告）：陈某。

委托诉讼代理人：官某，四川精伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵发贵，四川精伦（乐山）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：乐山市XXX政建设开发有限公司。

诉讼代表人：罗某，乐山市XXX政建设开发有限公司清算组组长。

委托诉讼代理人：张某，四川某律师事务所律师。

上诉人夏某、陈某因与被上诉人乐山市XXX政建设开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2019）川1111民初333号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

夏某、陈某上诉请求：1.撤销一审裁定；2.指令一审法院审理或改判支持夏某、陈某一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对夏某、陈某与XX公司签订的《商品房买卖合同》的性质认定为《借款合同》的担保错误。双方于2014年5月9日签订《借款合同》时，并未签订《商品房买卖合同》作为借款担保，而是在2014年年底XX公司的原实际控制人、法定代表人张某突然死亡，XX公司出现重大法律风险，且公司当时已明确表示无力偿还借款的情况下，双方达成第一笔500万元借款合同提前到期的约定，将借款本息转化为夏某、陈某买房的购房款，双方于2015年3月16日签订了12份《商品房买卖合同》。另外15套房产的备案时间是2016年10月18日，发生在借款期限届满后，更加印证双方是终止借款关系重新建立了商品房买卖合同关系并将借款转化为购房款。二、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。双方签订的合同等事实符合最高人民法院民一庭关于代物清偿成立的四个要件。若房屋按期在2017年竣工，则案涉房屋实际已过户至夏某、陈某名下，不能因XX公司的违约不能交房的行为，否认双方所达成的合意。三、一审法院适用法律错误。夏某、陈某与XX公司达成的以物抵债协议并不具有担保性质，是对债的履行的变更，一审法院裁定驳回起诉错误。

夏某、陈某向一审法院起诉请求：1.确认XX公司管理人向夏某、陈某发送的《解除合同通知》无效；2.本案诉讼费用由XX公司承担。

一审法院认定事实：2014年5月1日，夏某（出借人）与XX公司（借款人）签订了一份《借款合同》，约定借款金额为175万元，借款期限为两年，夏某或夏某委托人转入XX公司以下任意账户，均视为《借款合同》收到夏某的出借资金：账户名为张伟，账户号为62×××56，62×××45、账户名为乐山市盐井农业开发有限公司，账号为15×××00、账户名为王琴，账号为62×××27，合同期满当日XX公司即履行完毕全部还本付息义务等；2014年5月9日，夏某（出借人）与XX公司（借款人）再次签订了一份《借款合同》，约定借款金额为500万元，借款期限为两年，夏某或夏某委托人转入XX公司以下任意账户，均视为XX公司收到夏某的出借资金：账户名为张伟，账户号为62×××56，62×××16，合同期满当日XX公司即履行完毕全部还本付息义务等。上述175万元借款出借情况如下：夏某于2014年2月20日向账号为62×××45的银行账户转账支付20万元、陈某于2014年6月20日向账号为15×××00的银行账户转账支付30万元、案外人易泓吉于2014年7月4日向账号为62×××56的银行账户分两次转账共计支付20万元、陈某于2014年10月22日向账号为62×××45的银行账户转账支付5万元、夏某于2014年12月30日向账号为62×××27的银行账户分两次转账共计支付100万元；上述500万元借款出借情况如下：夏某于2014年5月3日向账号为62×××16的银行账户转账支付100万元、于2014年5月4日向账号为62×××56的银行账户转账支付100万元、于2014年5月9日向账号为62×××56的银行账户转账支付300万元。

一审法院认为，夏某、陈某述及的其与XX公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》实质上是以房抵债协议。根据夏某、陈某提供的《借款合同》、《商品房买卖合同》及夏某、陈某的陈述，夏某、陈某与XX公司之间借款期限在2016年才届满，该《商品房买卖合同》系在XX公司偿还夏某、陈某的借款债务履行期限届满前签订，双方签订的《商品房买卖合同》实质是XX公司以开发的商品房为其对夏某、陈某的借款债务提供担保，因此本案的基础法律关系是民间借贷。该院在审理中，向夏某、陈某释明，夏某、陈某可以向XX公司主张借款本金及利息，本案可以按照民间借贷法律关系变更诉讼请求，夏某、陈某明确表示其不同意变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回夏某、陈某的起诉。案件受理费100元，减半收取计50元，依法予以退回。

一审法院于2018年7月11日作出（2018）川1111破申3号民事裁定：受理四川省乐山市沙湾区地方税务局对XX公司的破产清算申请，并指定XX公司清算组担任XX公司管理人。根据现有资料显示，合同签订后，贵方并无支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。XX公司管理人依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，决定解除双方签订的合同。贵方如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起90天内向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼。特此通知！”2018年8月6日，夏某向XX公司管理人提交《债权申报表》，载明：申请债权总额为9，990，000元，其中原始债权7，350，000元、孳息债权3，240，000元，债权类别为备案登记，债权发生及欠款情况为“借款500万用于购买材料，发生于2014年5月，约定时间为一年，利率年化15%，用沙湾中天购物广场的商业用房抵押，面积约500平方，并开具票据结清；借款175万元用于付人员工资和还应付款，继续借贷约定年化利率15%；代支付天通利息60万元，打刘万军账户。”催收情况为“2015年催收时备案5楼商业用房12套进行备案登记、2016年重新登记27套用于结清所有借款”。2019年4月9日，一审法院作出（2018）川1111破3号之二民事裁定：宣告XX公司破产。截至目前，XX公司管理人尚未对夏某申报的债权作出审核结果。

以上事实有（2018）川1111破申3号民事裁定书、决定书、（2018）川1111破3号之二民事裁定书、债权申报表、借款合同、商品房买卖合同、收据、个人及家庭房屋信息记录等证据予以证明。

本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”该规定旨在有些情况下，当事人的诉讼请求因为人民法院的认定而发生改变，进而影响了当事人在本诉中实现相应的实体权利，受诉法院应当告知当事人变更诉讼请求，以避免增加当事人另诉的诉讼成本，以及人民法院违背应在当事人诉讼请求范围内对案件进行审理的原则。本案中，一审法院于2018年7月11日裁定受理XX公司破产清算一案并指定管理人，夏某于2018年8月6日向XX公司管理人提交《债权申报表》，XX公司管理人于2018年12月19日作出《解除合同通知》，一审法院于2019年4月9日裁定宣告XX公司破产，夏某、陈某于2019年4月25日向一审法院提起诉讼，请求确认XX公司管理人发出的《解除合同通知》无效。根据梳理的前述事实和夏某、陈某的诉讼请求，夏某、陈某系基于XX公司管理人送达的《解除合同通知》而提起的确认解除合同通知效力为形成之诉。因此，一审法院关于夏某、陈某与XX公司之间存在何种真实法律关系的认定并不改变夏某、陈某的一审诉讼请求，即夏某、陈某在本案中的实体权利并不因人民法院的认定而受到影响，故本案不应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定。原审裁定适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定错误。

综上所述，夏某、陈某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

一、撤销四川省乐山市沙湾区人民法院（2019）川1111民初333号民事裁定；

二、本案指令四川省乐山市沙湾区人民法院审理。

本裁定为终审裁定。