王辉律师
律师观点分析
经济适用房买卖被判无效，王辉律师二审成功撤销30万赔偿判项
摘要： 卖了一套经济适用房，却被买方起诉索赔违约金、预期利益损失、租金损失等30多万元，一审居然判赔了！面对买方基于"违约"提出的巨额索赔，王辉律师精准抓住合同无效的法律逻辑，成功说服二审法院撤销全部赔偿判项，为当事人免除30余万元赔偿义务。
一、卖了套经济适用房，竟被买方起诉索赔30多万
2018年4月，张某某将自己名下的一套经济适用住房出售给李某某。双方签订了房屋买卖合同及补充协议，约定总房价240万元，待契税缴纳满5年后办理产权过户手续。合同签订当日，李某某支付定金10万元，随后又支付首付款92万元。
然而到了2018年7月，张某某意识到这份买卖合同可能因违反经济适用房上市交易规定而无效，遂通知李某某合同无法继续履行，并退还了已收的全部102万元款项。此后张某某于2018年9月将房屋另行出售。
本以为事情到此结束，没想到2019年，李某某将张某某起诉至法院，提出了令人咋舌的索赔清单：解除合同、违约金48万元、预期可得利益损失36万元、房屋租赁损失8.7万元、服务费3.6万元及利息、律师费4万元及后期费用26.8万元、资金占用利息、双倍返还定金10万元……林林总总加起来超过百万元。一审法院认定合同无效，但判决张某某赔偿李某某损失30.6万元。张某某不服，决定上诉。
二、王辉律师精准定位二审突破口：合同无效，违约赔偿逻辑不成立
张某某找到了北京市东元律师事务所的王辉律师。王辉律师毕业于中国政法大学，从事法律服务工作十余年，长期专注于房地产领域，对经济适用房等保障性住房的买卖合同纠纷有深入研究，处理过大量类似疑难案件。
接手案件后，王辉律师迅速分析出一审判决存在的核心问题：一审法院虽然正确认定了合同无效，但却错误地支持了买方基于"违约"而主张的赔偿请求。这里面存在一个根本性的法律逻辑矛盾——
合同无效的法律后果是返还财产和缔约过失赔偿，而不是违约责任赔偿。预期利益损失（即房屋差价损失）是以合同有效为前提的，合同既然自始无效，买方就不存在"合同履行后可获得的利益"，其请求权基础根本不成立。一审法院将合同无效后的损失赔偿与违约损害赔偿混为一谈，属于适用法律错误。
同时，王辉律师还注意到一审法院关于"张某某负主要责任"的认定存在问题。经济适用房处于限制交易期内，买方对此也是明知的，双方共同规避监管约定满5年后再过户，双方均有过错。一审判决简单地将主要责任归咎于卖方，缺乏依据。
三、二审法院采纳律师意见，30万赔偿判项被全额撤销
二审庭审中，王辉律师围绕核心法律问题展开有力论述：
第一，关于预期利益损失。王辉律师指出，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后有过错方赔偿的是"对方因此所受到的损失"，这指的是信赖利益损失（即实际支出的费用），而非期待利益损失（即合同履行后可获得的利益）。李某某主张的36万元房屋差价损失，本质上是合同有效情况下的预期可得利益，在一审法院已认定合同无效的前提下，这一主张缺乏法律依据。
第二，关于房屋租金损失。王辉律师指出，一审法院支持李某某3个月租金损失，同样是基于"合同若履行则此时应交付房屋"的假设，这仍然是以合同有效为前提的逻辑。合同自始无效，买方基于无效合同主张履行利益的赔偿，于法无据。
第三，关于责任划分。王辉律师指出，经济适用房限制交易是公开政策，买方作为购房人，在签订合同时明知或应当知道涉案房屋性质，同样具有过错。
二审法院完全采纳了王辉律师的代理意见，认为"李某某系基于合同有效的前提起诉主张解除合同并要求张某某赔偿其预期利益损失、违约金、房屋租赁损失等，在合同被认定无效的情况下，上述主张的请求权基础不能成立"，最终判决维持合同无效的认定，但撤销了一审关于赔偿损失的判项，驳回了李某某的全部诉讼请求。
王辉律师，北京市东元律师事务所执业律师，中华全国律师协会会员，毕业于中国政法大学，从事法律服务工作十余年。曾参与国家信访局、最高人民检察院群众接待工作，并在北京市检察院第一分院从事听证员工作。长期专注房产纠纷领域，对经济适用房、限价商品房、央产房等保障性住房买卖合同纠纷有深入研究，在合同效力认定、无效后责任划分等方面积累了丰富实务经验。如果您也因房屋买卖、合同效力或赔偿责任等问题陷入纠纷，专业律师的精准法律判断，往往是扭转局面的关键。