广州房屋买卖合同尚未解除，卖家能直接起诉腾房吗？

咨询电话： ，张静律师解答：不能，在存在房屋买卖合同关系的前提下，必须同时提解除合同和腾房的诉讼请求，才有可能支持。如下面这个案件，卖家以自己是产权人，且房屋买卖合同早已未实际履行为由直接起诉买家腾房，一审法院支持了。二审法院认为，必须先起诉解除合同，才能起诉腾房，改判驳回卖家的全部诉讼请求。

判决书节选：

本案争议的焦点为胡卖家与张买家双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及张买家是否是无权占有涉案房屋而需向胡卖家返还该房屋。从张买家提交的《房屋买卖合同》内容可知,该《房屋买卖合同》具备合同的形式要件,且存在胡卖家与张买家两人的签名捺印,而胡卖家对其签名的真实性并不持异议。再从合同约定的交易价格来看,胡卖家从开发商处购买涉案房屋的价格与其出售给张买家的价格基本相同,但是上述价格相同并不能当然推论出胡卖家与张买家之间房屋买卖关系的意思表示不真实。根据一审查明事实,涉案房屋登记在胡卖家名下,但现胡卖家已交付张买家使用,张买家进行了装修。由此可见,双方确存在真实的房屋买卖合同关系,且已在实际履行该《房屋买卖合同》,故,张买家并非无因占有涉案房屋。为此,本案在胡卖家未诉求解除《房屋买卖合同》,清结双方房屋买卖合同权利义务的情况下,其基于物权保护而直接要求张买家返还涉案房屋缺乏依据,应予驳回。同理,胡卖家请求张买家按现状腾退房屋的请求亦缺乏依据,亦应予驳回。

至于胡卖家要求张买家支付占有使用费的请求。因张买家占有使用房屋是基于房屋买卖关系,并非无因占有,同时,房屋买卖合同中的违约或清结约定,亦可对胡卖家该损失予以弥补。故,法院对胡卖家该诉求不予支持。