马常昆律师
律师观点分析
关键词：新乡农村大棚租赁合同、农业种植合作社欠租、违约方无权单方解约、大雪大棚坍塌不可抗力抗辩不成立、二审推翻协商解除主张、村集体资产维权、马常昆律师、河南武雄律师事务所
一、案件背景
社区管委会将村内 100 亩温室大棚对外出租，2023 年 5 月与种植合作社签订大棚《合作协议书》，约定租期 5 年，每年租金 25 万元，2023 年度剩余 20 万元租金须于 9 月 1 日前付清；约定租赁期内大棚维修义务由合作社承担，遇不可抗力才可减免对应时段租金。 合作社仅支付 5 万元首期租金，长期拖欠 20 万元尾款。后冬季降雪部分大棚坍塌，合作社以此为由拒付租金，单方面主张已口头协商解除合同、租期顺延、大雪属于不可抗力应当免租，拒不支付欠款。 社区管委会委托河南武雄律师事务所马常昆律师代理起诉，请求确认合同解除、判令合作社付清欠付租金并承担合同约定违约金。一审法院支持管委会核心诉求，核算抵扣转租大棚租金、酌情扣减部分费用后，判令合作社支付 170158.73 元及违约金。 合作社不服一审判决，提起上诉，三大上诉理由：①2024 年 3 月已口头协商一致解除合同；②租金起算时间应当延后一个月；③大雪属于不可抗力，应免除 3 个月租金。
二、核心代理思路与办案工作
明确拖欠租金一方为违约方，无权单方解除合同，驳斥 “口头协商解约” 上诉观点马常昆律师紧扣民法典合同编司法解释规则：欠付租金的违约方不享有单方解除合同权利，仅有协商一致书面解除才产生合同终止效力。合作社仅提供沟通聊天记录，无任何双方签字解除协议、结算确认单据，乡党委书记口头表述不能替代双方合意；合作社所称撤场、转租行为不足以证明协商解约。法院认定合同自起诉状送达合作社之日（2024.10.10）解除，上诉理由不成立。
严格依据书面合同锁定租金起算时间，否定口头延期抗辩书面协议清晰约定免租期至 2023 年 8 月 31 日，租金自 9 月 1 日起算。合作社提交的录音沟通对象早已不再担任社区工作人员，无权变更合同核心付款条款，口头变更租期无法律效力，二审维持一审租金起算节点认定。
论证大雪不属于法定不可抗力，大棚坍塌系承租人未尽维修加固义务律师当庭梳理关键事实：降雪有气象预警、属于可预见常规天气；合同明确合作社承担大棚维修、加固义务，管委会交付的支撑配件合作社未安装到位，部分大棚坍塌系承租人管护失职导致，不符合 “不能避免、不能克服” 的不可抗力要件，无权主张减免租金。
二审当庭推翻对方逾期证人证言，证据质证精准打击对方举证漏洞上诉人二审申请证人出庭佐证协商解约，马常昆律师当庭提出异议：该证人全程旁听一审庭审，依法不具备证人资格，证言直接不予采信，彻底切断对方唯一间接证据支撑。
清晰核算租金抵扣项目，维持一审公平裁判结果一审已酌情扣减因降雪、大棚转租产生的对应租金，代理意见说明一审抵扣尺度合理，上诉人要求全额免租无法律依据，请求二审维持租金、违约金全部判项。
三、案件结果
新乡市中级人民法院二审终审判决：驳回合作社全部上诉请求，维持一审原判
确认双方大棚租赁协议于 2024 年 10 月 10 日解除；
合作社十五日内向社区管委会支付租金 170158.73 元；
违约金以 170158.73 元为基数，自 2023 年 9 月 1 日按日万分之二计算至实际清偿；
二审案件受理费 3703.17 元全部由上诉人合作社自行承担； 村集体出租大棚租金、违约金权益全部得到两级法院完整保护。
四、律师办案优势
专攻农村集体资产、农业大棚土地租赁纠纷长期代理村委会、社区管委会对外出租大棚、土地租赁维权，熟悉村集体资产租赁裁判尺度，精准区分农户 / 合作社承租、集体资产保护相关法律规则。
精通违约方单方解约、不可抗力两类高频抗辩击破逻辑熟练运用民法典及配套司法解释，明确欠租违约方无通知解除权；针对大雪、暴雨等自然灾害，从承租人管护义务角度否定不可抗力免租主张，多起同类案件一二审全胜。
庭审质证专业，熟练运用证人作证规则排除对方无效证据精准识别旁听后出庭证人、离职人员口头承诺等瑕疵证据，当庭提出程序异议，直接排除对方关键佐证，大幅降低对方抗辩可信度。
一二审全流程代理，两级法院统一代理思路一审夯实完整证据链条，二审逐条针对性答辩上诉三点理由，逻辑连贯、事实统一，中院完整采纳全部代理观点，无需当事人多次往返法院。
民商事、涉农纠纷综合办案经验充足郑州大学法学学士，执业八年律所副主任、高级合伙人，新乡市律协纪律监督工委执行委员，业务覆盖农业大棚租赁、土地流转、货款、担保、工程、刑事辩护。
五、案件启示与代理要点
案件启示
大棚、土地租赁合同仅口头协商退租，无书面解除协议，不产生合同解除效力；拖欠租金的违约方无权单方解除租赁关系；
冬季常规降雪不属于法定不可抗力，承租人负有大棚加固、除雪、维修义务，管护不当导致大棚坍塌，不能以此减免应付租金；
离职村干部、第三方口头承诺变更租金起算时间，无书面盖章补充协议，不产生合同变更效力；
证人一审全程旁听庭审，二审不得出庭作证，证言法院直接不予采信。
核心代理要点
以书面租赁合同为核心依据，锁定租金起算、维修义务、解除条件；
区分守约方与违约方解除权，从法律层面否定欠租承租人单方解约主张；
梳理承租人未履行加固维修义务证据，反驳大雪不可抗力免租抗辩；
针对对方瑕疵证人、离职人员录音等证据，当庭提出程序、效力异议，削弱对方举证；
合理核算转租、受损大棚对应租金抵扣金额，兼顾公平，保证租金本金、违约金足额支持。
六、律师简介 & 咨询指引
马常昆，郑州大学法学学士，河南武雄律师事务所专职律师、高级合伙人、副主任，执业八年。 现任新乡市律师协会律师行业纪律监督工作委员会执行委员、原阳县阳光中学法制副校长。 主攻业务：农村大棚 / 土地租赁合同纠纷、村集体资产维权、农业合作社租赁欠款、民间借贷、工程承揽、建材货款、刑事辩护。 办案特点：擅长涉农集体资产租赁维权，一二审全程代理，熟练击破承租人 “协商解约、天灾免租” 等常见抗辩，两级法院多起大棚租赁案件维持胜诉判决，保障村集体财产不受损失。