陈振峰律师
律师观点分析
【案情经过】
2021年7月，原告马某与被告某公司协商购买位于某市某区某路某号的住宅，后变更为某小区某号楼某单元某室住宅。马某于同年7月预交购房款5万元，8月预交20万元。10月24日，双方签订《某小区认购协议书》，约定马某预订该住宅，并于10月31日前预交购房款44万余元及维修基金九千余元。马某于当日预交购房款及维修基金19.9万余元，合计共预交44.9万余元。在签订正式商品房预售合同时，双方就合同内容未达成一致，无法签订正式合同。马某要求退还预交款项，某公司拒绝，马某遂诉至法院，请求判令某公司返还预交购房款及维修基金44.9万余元及利息1万余元。
【争议焦点】
本案的争议焦点在于：双方签订的认购协议性质及效力，以及未能签订正式商品房买卖合同的责任归属与款项退还问题。某公司辩称，认购协议已取得预售证且具备商品房买卖合同主要内容，应认定为商品房买卖合同；合同继续履行无客观障碍，系马某拖延拒不配合网签；商品房买卖合同为房管局公示样本，不存在显失公平条款；不同意解除协议及退还房款。马某则主张，因双方对正式合同内容未达成一致导致无法签约，某公司应全额退款。法院查明，认购协议明确约定马某须在收到网签通知后7天内签订正式合同，若未按期签署视为违约并放弃购买权利，定金5万元不予退还。
【裁判结果】
法院经审理认为，双方签订的认购协议合法有效。按照交易惯例，网签合同样本通常在预售前公示，马某应明知并了解。认购协议明确约定未按期签约视为违约且定金不退。马某主动放弃购买权利视为解除协议，应承担违约责任，即5万元定金不予返还。扣除定金后，剩余房款及维修基金共计39.9万余元，某公司应予返还。法院最终判决：某公司于判决生效之日起十日内返还马某购房款及维修基金共计39.9万余元；驳回马某的其他诉讼请求。案件受理费四千余元，由马某负担四百余元，某公司负担三千余元。
【律师价值】
陈振峰律师在本案中展现了精准的专业判断与诉讼策略。面对开发商以“认购协议具备买卖合同实质”及“买方违约”为由拒绝退款的抗辩，陈律师敏锐抓住“双方对正式合同条款未达成一致”这一核心事实，通过梳理磋商过程与缔约过失责任，有效反驳了对方“买方单方违约”的主张。庭审中，陈律师逻辑严密，成功促使法院认定原告虽需承担未签约的违约责任（扣除定金），但开发商必须返还剩余大额购房款及维修基金。此举最大程度降低了当事人的经济损失，维护了购房者的合法权益，体现了深厚的民商事诉讼功底与危机化解能力。