律师观点分析

回顾案情

2021年3月3日甲、乙签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙将自己名下的一栋房屋以3000万元的价格出售给甲。

同日，甲与乙签订《投资协议书》，约定：1、乙方确保甲方每月按实际付款的2％获得投资回报。2、乙方与甲方签订的房屋买卖合同中所涉及的房屋，乙方需要在2022年3月2日前无条件回购，在乙方返还甲方所有投资款的情况下，甲方可以与乙方签订《房屋转让合同》，甲方与乙方2021年3月3日签订的《房屋买卖合同》自动解除。如果乙未按照合同约定按时向甲方支付收益和投资款，甲方可以将乙方名下的房屋对外转让，转让所的款优先偿还甲方投资收益和全部房款。

协议签订后，甲向乙转让30000万，甲与乙对涉案房产进行了房屋备案登记。

之后，乙未按时履行还款义务，甲向法院起诉，请求：要求乙根据《房屋买卖合同》交付房屋并支付违约金。

案情分析：

1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

本案，甲与乙签订的《房屋买卖合同》其实是为《投资协议书》中的借款提供担保，两者之间属于民间借贷关系，双方虽然签订《房屋买卖合同》但实际上不是双方真实意思表示，所以要求甲请求法院按照买卖合同履行双方权利与义务的，法院应该按照民间借贷法律关系进行审理，如果甲在诉讼过程中未变更诉讼请求，法院会驳回原告的诉讼请求。

  2、如果甲在开庭审理过程中变更了诉讼请求，要求对乙履行还款义务，并且对乙名下的房产拍卖、变卖所得价款优先偿还甲的债务。

  根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度> 的解释第六十八条　债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

本案，甲与乙签订的买卖合同中所涉房屋在房产部门办理了网签备案登记，甲是否对涉案房产已经完成了让与担保。

网签备案登记设立的初衷是为了防止出现一方多卖的情况，它是一种行政管理措施。虽然甲对抵押房产已签订《房屋买卖合同》的方式办理了网签备案手续，但该网签备案并产生物权变动和物权公示的效力。让与担保成立的前提条件是当事人已经完成财产权利变动的公示，但是本案中，备案登记没有完成权利变动的公示，房屋仍然登记在乙名下。如果甲要主张对涉案房产享有优先受偿权应将涉案房产形式上转至其名下。但是，本案涉案房产仅仅是预售备案登记在甲名下，没有完成房屋所有权变动，所以该法律关于不属于让与担保。

法律提示：

让与担保的法律关系中需要注意以下方面：

1、担保财产要完成权利变动的公示，可以将担保财产变更到担保权人名下或者进行预告登记。

2、担保人是否对担保财产享有所有权，担保财产是否有其他法律纠纷。

3、“债务人不能清偿债务时，担保财产归债权人所有的“条款为无效条款。