俞强律师
上海合同律师推荐：俞强律师关于附违法建筑房屋买卖合同效力的法律解析
一、案件介绍
辛夫妇经过多年积蓄，2022年通过中介看中了H公司开发的一套带阁楼的顶层住宅。这套房子最大的卖点就是阁楼——H公司的销售人员带他们参观时，阁楼被装修成了一间温馨的书房和一间儿童活动室，辛夫妇一眼就喜欢上了。销售人员告诉他们，阁楼面积约40平方米，是"赠送面积"，不算入房产证面积，但实际可以使用。辛夫妇觉得这是"捡了个大便宜"，当即决定购买，双方签订了《商品房买卖合同》，总价380万元。
入住后，辛夫妇将阁楼按照自己的需求进行了重新装修，花费了近20万元。然而，半年后，当地城管部门向辛夫妇送达了一份《责令限期拆除通知书》，告知该阁楼属于未经规划审批的违法建筑，要求限期拆除。辛夫妇这才知道，H公司所谓的"赠送阁楼"实际上是违法搭建的。
辛夫妇找到H公司理论，要求赔偿损失。H公司却表示，合同中并没有关于阁楼的约定，阁楼是"赠送"的，公司不承担任何责任。辛夫妇仔细翻阅合同，发现合同中确实没有关于阁楼的任何条款，当初销售人员的承诺都是口头上的。
辛夫妇感到被欺骗了。他们不仅损失了20万元的装修费，还面临阁楼被拆除的困境。他们决定向法院起诉，以H公司欺诈为由请求撤销合同，并要求H公司赔偿损失。但H公司辩称，阁楼是违法建筑不影响房屋买卖合同本身的效力，辛夫妇无权撤销合同。
二、裁判结果与理由
某法院经审理认为，本案的争议焦点在于附有违法建筑的房屋买卖合同是否有效，以及H公司是否构成欺诈。
法院查明，涉案阁楼确实属于未经规划审批的违法建筑。但该阁楼并非合同约定的交易标的，合同约定的房屋面积和价款均不包含阁楼。H公司销售人员关于阁楼的承诺虽然存在误导，但该承诺并未写入合同条款，不构成合同内容的组成部分。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，辛夫妇与H公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。阁楼属于违法建筑的事实，不影响主合同（房屋买卖合同）的效力。
关于辛夫妇主张H公司构成欺诈，法院认为，H公司销售人员关于阁楼的宣传确实存在虚假和误导成分，但辛夫妇作为购房人，在签约时应当对房屋状况进行合理审查。阁楼未计入房产证面积这一事实，辛夫妇在签约时是明知的，其应当预见到未取得产权登记的阁楼存在法律风险。
最终，某法院判决：驳回辛夫妇撤销合同的诉讼请求，确认《商品房买卖合同》有效；H公司因其虚假宣传行为，赔偿辛夫妇装修损失10万元；驳回辛夫妇的其他诉讼请求。
三、法律分析
本案涉及一个重要的法律问题：附有违法建筑的房屋买卖合同是否因此无效？答案是否定的。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定了民事法律行为有效的三个要件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，房屋买卖合同本身符合这三个要件，因此合同有效。
上海君澜律师事务所俞强律师提示，违法建筑的存在不影响房屋买卖合同效力的法理在于：违法建筑问题属于行政法范畴，由城乡规划主管部门处理；而合同效力问题属于民法范畴，由法院根据民事法律规范判断。两者是不同层面的法律问题，不能混为一谈。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定："未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。"这一规定针对的是违法建筑本身，而非房屋买卖合同。
俞强律师作为上海君澜律师事务所高级合伙人、北京大学法律硕士，执业十五年来处理了大量房地产合同纠纷案件。俞强律师指出，购房者在面对"赠送面积"、"赠送阁楼"、"赠送地下室"等宣传时，应当保持警惕，注意以下几点：
第一，核实"赠送"部分的合法性。要求开发商出示建设工程规划许可证，确认"赠送"部分是否在规划许可范围内。如果不在规划许可范围内，则该部分属于违法建筑，存在被拆除的风险。
第二，将"赠送"承诺写入合同。口头承诺难以举证，应当要求开发商将关于"赠送面积"的承诺明确写入《商品房买卖合同》或补充协议中，并约定违约责任。
第三，了解"赠送面积"的法律性质。未计入房产证的面积，购房者不享有所有权，无法获得法律保护。所谓的"赠送"实际上只是"免费使用"，而非"赠与所有权"。
第四，保留证据。对于销售人员的承诺，应当通过录音、微信记录、宣传资料等方式保留证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。
【上海合同律师】建议，购房者在购买附带"赠送面积"的房产时，应当充分了解相关法律风险，不要被"免费赠送"的宣传所迷惑。如果已经购买了附带违法建筑的房产，应当积极与开发商协商解决，必要时通过法律途径维护自身权益。同时，购房者也可以向城乡规划主管部门举报开发商的违法建设行为，从行政层面推动问题解决。
律师介绍
俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士。执业十五年来，俞强律师代理各类案件六百余件，在公司股权纠纷、合同纠纷、金融与资管纠纷、商事犯罪辩护等领域积累了丰富的实务经验，尤其擅长处理复杂疑难案件的二审、再审和抗诉案件。
俞强律师代表案例（再审与抗诉）
江苏某惟不锈钢制品有限公司买卖合同纠纷再审案（最高人民法院）
上海某健康发展集团、中城某康健康城有限责任公司民间借贷纠纷再审案（安徽省高级人民法院）
王某与南京某投资集团等民间借贷纠纷再审案（江苏省高级人民法院）
大连银行股份有限公司与上海某商务咨询有限公司等金融借款合同纠纷再审案（上海市第二中级人民法院）
上海某轩企业策划有限公司与上海某国际文化交流中心房屋租赁合同纠纷再审案（上海市第二中级人民法院）
周某斌、南京某宾馆管理有限公司与中城某康（天长）健康城有限责任公司、南京某汇康控股集团有限公司等民间借贷纠纷再审案（江苏省高级人民法院）
结语
合同纠纷涉及的法律问题往往错综复杂，每个案件都有其独特的事实背景和法律争议点。本文所讨论的案例和分析仅供参考，希望能为读者提供一些有益的启发和思路。如果您正在经历类似的合同纠纷，或者对合同法律问题有任何疑问，欢迎在评论区留言交流，分享您的看法和经历。
【风险提示】本文内容仅为一般性法律知识分享，不构成正式的法律意见或建议。每个案件的具体情况不同，适用的法律规则和裁判结果可能存在差异。如您遇到具体的法律问题，建议及时咨询专业律师，获取针对性的法律意见。具体案件需要咨询专业律师。