俞强律师
上海合同律师推荐：俞强律师关于规避调控政策致买卖合同无效的法律解析
一、案件介绍
丁和妻子在某一线城市打拼多年，终于攒够了首付，准备购买一套属于自己的房子。2022年初，他们看中了E房地产公司开发的一套三居室住宅，总价450万元。然而，由于当地实行严格的住房限购政策，丁夫妇名下已有一套小户型房产，按照政策规定，他们不具备购买第二套住房的资格。
正当丁夫妇一筹莫展之际，E公司的销售人员给他们出了一个"主意"：双方可以签订两份合同——一份是表面上的《商品房买卖合同》，合同价款写300万元，用于网签备案和申请银行贷款；另一份是《装修补偿协议》，约定丁向E公司支付150万元的"装修补偿款"。这样，丁夫妇就可以按照首套房的政策申请贷款，不仅能够规避限购政策，还能享受更低的首付比例和贷款利率。
丁夫妇虽然觉得这样做有些"不踏实"，但在销售人员的反复劝说下，加上确实很想买这套房子，最终还是同意了这一方案。双方按照约定签订了"阴阳合同"，丁夫妇支付了首付款，银行也按照300万元的合同价款发放了贷款。
然而，好景不长。半年后，当地住建部门在例行检查中发现了E公司存在大量"阴阳合同"的情况，随即展开调查。丁夫妇购买的房产也被列入了调查范围。银行得知此事后，以丁夫妇提供虚假材料骗取贷款为由，宣布贷款提前到期，要求丁夫妇立即偿还全部贷款本息。与此同时，住建部门还告知丁夫妇，由于他们不具备购房资格，该房产的网签备案可能被撤销。
丁夫妇陷入了巨大的困境：不仅面临银行的追债压力，还可能失去好不容易买到的房子。他们找到E公司要求解决，但E公司此时已是"泥菩萨过河"，根本无力处理。丁夫妇无奈之下，决定通过法律途径维护自己的权益。
二、裁判结果与理由
某法院经审理认为，本案的争议焦点在于丁夫妇与E公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。
法院查明，丁夫妇与E公司签订了两份内容不一致的合同：一份是用于网签备案的《商品房买卖合同》，约定价款300万元；另一份是《装修补偿协议》，约定丁夫妇支付150万元。两份合同的总价款450万元才是双方真实约定的房屋交易价格。双方签订"阴阳合同"的目的是规避住房限购政策和获取银行贷款优惠。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款的规定："行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。"本案中，用于网签备案的《商品房买卖合同》中关于价款的约定并非双方的真实意思表示，该虚假的意思表示所对应的合同条款应属无效。
同时，法院指出，双方以"阴阳合同"方式规避国家住房限购政策的行为，违反了国家关于房地产市场调控的公共政策，损害了社会公共利益。根据《民法典》第一百五十三条第二款的规定："违背公序良俗的民事法律行为无效。"双方的行为扰乱了房地产市场管理秩序，违背了公序良俗。
最终，某法院判决：确认丁夫妇与E公司签订的用于网签备案的《商品房买卖合同》中关于价款的约定无效；双方之间实际成立的是价款为450万元的房屋买卖合同关系；鉴于丁夫妇不具备购房资格，合同目的无法实现，双方应相互返还已取得的财产——E公司返还丁夫妇已支付的购房款，丁夫妇配合将房屋恢复登记至E公司名下；驳回双方其他诉讼请求。
三、法律分析
本案是一起典型的因规避调控政策签订"阴阳合同"导致合同无效的纠纷，涉及虚假意思表示和违背公序良俗两个重要的法律概念。
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定："行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。"这就是"阴阳合同"问题的核心法律依据。"阳合同"是双方对外展示的虚假意思表示，依法无效；"阴合同"是双方真实的意思表示，其效力需要根据相关法律规定另行判断。
上海君澜律师事务所俞强律师提示，"阴阳合同"在实践中广泛存在于房地产交易、股权转让、劳动用工等领域，其目的通常是为了规避税收、限购、限价等监管政策。然而，这种做法存在极大的法律风险：
第一，合同无效风险。如本案所示，"阳合同"因属于虚假意思表示而无效。如果"阴合同"本身也存在违法情形（如规避强制性法律规定），则也可能被认定为无效。
第二，贷款违约风险。如果购房者利用"阴阳合同"获取银行贷款，一旦被银行发现，银行有权宣布贷款提前到期，要求立即还款，并可能将购房者列入征信黑名单。
第三，行政处罚风险。签订"阴阳合同"规避税收或限购政策，可能面临税务部门的追缴税款、加收滞纳金和罚款，以及住建部门的行政处罚。
第四，交易安全风险。"阴阳合同"一旦发生纠纷，双方的权利义务难以得到有效保障，因为任何一方都可能利用"阳合同"或"阴合同"的差异来主张对己方有利的条款。
俞强律师作为上海君澜律师事务所高级合伙人、北京大学法律硕士，执业十五年来处理了大量房地产合同纠纷案件。俞强律师指出，《民法典》第一百五十三条还规定："违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。"这意味着，即使某些行为没有直接违反法律的具体条文，但如果违背了社会公共秩序和善良风俗，同样可能被认定为无效。
【上海合同律师】建议，在进行房地产交易时，当事人应当严格遵守国家法律法规和调控政策，切勿抱有侥幸心理签订"阴阳合同"。具体而言：第一，如实申报交易价格，依法缴纳相关税费。虽然短期内可能增加交易成本，但从长远来看，合法合规的交易才能获得法律的充分保护。第二，在签约前充分了解当地的购房政策，确认自身是否具备购房资格。如果不具备资格，不要试图通过"假离婚"、"阴阳合同"等方式规避政策。第三，如果已经签订了"阴阳合同"，应当尽快咨询专业律师，评估法律风险，采取补救措施，如补签真实合同、补缴税款等。第四，遇到开发商或中介机构诱导签订"阴阳合同"的情况，应当坚决拒绝，并向主管部门举报。
律师介绍
俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士。执业十五年来，俞强律师代理各类案件六百余件，在公司股权纠纷、合同纠纷、金融与资管纠纷、商事犯罪辩护等领域积累了丰富的实务经验，尤其擅长处理复杂疑难案件的二审、再审和抗诉案件。
俞强律师代表案例（再审与抗诉）
江苏某惟不锈钢制品有限公司买卖合同纠纷再审案（最高人民法院）
上海某健康发展集团、中城某康健康城有限责任公司民间借贷纠纷再审案（安徽省高级人民法院）
王某与南京某投资集团等民间借贷纠纷再审案（江苏省高级人民法院）
大连银行股份有限公司与上海某商务咨询有限公司等金融借款合同纠纷再审案（上海市第二中级人民法院）
上海某轩企业策划有限公司与上海某国际文化交流中心房屋租赁合同纠纷再审案（上海市第二中级人民法院）
周某斌、南京某宾馆管理有限公司与中城某康（天长）健康城有限责任公司、南京某汇康控股集团有限公司等民间借贷纠纷再审案（江苏省高级人民法院）
结语
合同纠纷涉及的法律问题往往错综复杂，每个案件都有其独特的事实背景和法律争议点。本文所讨论的案例和分析仅供参考，希望能为读者提供一些有益的启发和思路。如果您正在经历类似的合同纠纷，或者对合同法律问题有任何疑问，欢迎在评论区留言交流，分享您的看法和经历。
【风险提示】本文内容仅为一般性法律知识分享，不构成正式的法律意见或建议。每个案件的具体情况不同，适用的法律规则和裁判结果可能存在差异。如您遇到具体的法律问题，建议及时咨询专业律师，获取针对性的法律意见。具体案件需要咨询专业律师。