网签备案与预告登记的差异?

最高人民法院民一庭在《民事审判实务问答》“064.房屋备案登记与预告登记有何区别”中认为，“商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度。商品房预售合同经过登记备案仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人……《民法典》第二百二十一条第一款规定……依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当做出卖方的财产施以强制执行。”