房屋租赁合同纠纷，房东成功追回9万房租。

律师观点分析

【案情简述】

2018年3月25日，经B分公司居间余某与周某签订《房屋租赁合同》，合同约定：周某租赁Y花园房（房屋面积248.2平方米），月租金1.5万元，租赁期限自2018年5月6日起至2019年5月5日止，租金支付方式年付，周某向余某支付押金1.5万元；如有任何一方需提前解除合同，必须提前30天通知对方，并支付1.5万元作为解约赔偿。还约定余某配主卧大床、次卧木高低床、提供一个固定车位，包物业费、车位管理费；交房时间5月1日；周某先预付定金5万元，5月1日交付尾款。合同签订当日，周某向余某支付5万元。2018年5月2日，周某向余某支付押金1.5万元及剩余租金13万元，双方办理交接房屋手续。周某搬入Y花园房居住后，感觉室内居住环境差，2018年9月周某向余某提出解除合同，2018年10月周某搬出Y花园房。

另查明，Y花园房所有权人是徐某，房屋建筑面积236.08平方米。审理中，徐某未追认余某与周某签订的《房屋租赁合同》。

【原告诉求】

1、确认《房屋租赁合同》的效力，若无效，请求判令无效；若有效，请求解除合同。
2、余某返还6个月房屋租金9万元；3、本案诉讼费由余某承担。

【法院观点】
徐某系Y花园902房所有权人，余某未提交证据证明其有权处分该房屋，徐某亦未追认余某与周某签订的《房屋租赁合同》，余某的行为损害了徐某的利益，根据合同法第五十二条规定，余某与周某签订的《房屋租赁合同》无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于周某自2018年5月至2018年10月实际占有使用Y花园房，周某应当支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准支付。周某应支付的房屋占有使用费为9万元（1.5万元×6个月），由于周某已支付19.5万元，周某只主张余某返还6个月房屋租金9万元，本院予以准许。

【判决结果】

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告周某与被告余某签订的《房屋租赁合同》无效；

被告余某于本判决生效之日起五日内向原告周某

返还房屋租金9万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2050元，由被告余某负担。因此款原告周某已预交，故被告余某于本判决生效之日起五日内支付给原告周某。