与被告湖南*房产公司，*物业公司等人财产损害赔偿纠纷案，获判赔

律师观点分析

原告：曾*安，男，1972年生，汉族，住湖南省汉寿县。

原告：刘*兵，女，1978年生，汉族，住湖南省汉寿县。

两原告共同委托诉讼代理人：米*玲，湖南简单律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：匡亮，湖南简单律师事务所律师。

被告：湖南**房地产发展有限责任公司

被告：广东*德科技物业有限公司

被告：熊*平，男，1992年7月23日出生，汉族，住长沙市望城区。

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原告曾*安、刘*兵与被告湖南**房地产发展有限责任公司（以下简称“**房地产公司”）、广东*德科技物业有限公司（以下简称“*德物业公司”）、熊*平、谭*良、等人财产损害赔偿纠纷一案，本院于2022年5月7日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。2022年5月20日，原告曾*安、刘*兵申请撤回对被告赵*会的起诉，本院裁定予以准许。原告曾*安、刘*兵及其共同委托诉讼代理人米久玲、被告**房地产公司的委托诉讼代理人郭*、杨*、被告*德公司的委托诉讼代理人邹*维、被告伍*姣的委托诉讼代理人喻*英、被告张*洲的委托诉讼代理人郑*娥、被告熊*平、唐*华、周*致、欧*梅、朱*丽、李*、李*瑞到庭参加诉讼。被告谭*良、李*华、张*、张*峰、许*、肖*、雷*、谭*鸿、张*璐、刘*梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曾*安、刘*兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失59054元、租房损失7200元、除味费用2000元、线路维修费用3500元；2、判令本案诉讼费、鉴定费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，于2015年8月28日购买了由被告**房地产公司开发建设的位于长沙市望城区××街道××社区××期××栋××号商品房，并于2019年正月装修完毕后正式入住。2020年8月，长沙市望城区金山桥街道黄金社区居民委员会与被告*德物业公司签订《物业服务合同》，委托被告*德物业公司为长沙市望城区黄金社区**文化城的业主提供物业服务。2021年8月14日17时08分，Ｂ13栋602房业主在业主群中反映其窗台上面有水渗漏下来，被告*德物业公司的工作人员在群中回复“收到”，但并未进行处理，直至19时35分巡楼时才发现原告所在房屋门前溢水，并蔓延至楼道，遂致电原告。因疫情原因，原告被迫滞留常德老家，于次日做完核酸检测后赶回。开门后发现屋内已严重积水，浸水深度高达11公分。经法院委托的鉴定机构湖南湖大土木建筑工程检测有限公司鉴定，导致案涉802房卫生间堵塞（污水反流）的原因为：（1）涉案房屋卫生间排污管（含排气管）未设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值，降低了排污管的排污性能；（2）802房及其正上方各层共主排污管（含排气管）住户不当丢弃或遗失的不应进入排污管的杂物。因卫生间堵塞（污水反流）导致原告房屋及屋内财产多日浸泡在污水中，造成原告复合木地板、墙漆面、木门、门套、沙发、衣柜、床、冰箱、地插线路及配套照明、暖风设备、手机等财产严重受损，经法院委托的鉴定机构国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出的鉴定，原告的各项损失为59054元。此外，因原告房屋被污水浸泡，存在较大异味，且木地板、木门、墙面及木质家具等也因被污水浸泡霉变，在重新装修和更换之前根本无法达到正常健康的居住条件，原告一家人只得在外租房，造成原告租金损失7200元、除味2000元、线路泡水产生维修费用3500元。且，Ｂ13栋1302房、1402房系被告*德物业公司作为员工宿舍及食堂在使用。综上所述，因被告**房地产公司开发建设案涉房屋时未按照施工图纸进行建设，开发建设不合格的房屋并交付给了原告，造成了原告的损失。案涉802房正上方各层业主不当丢弃杂物等亦造成了原告的损失。另，被告*德物业公司存在管理、使用及维护不当，亦导致原告受损。根据《中华人民共和国建筑法》第五十九条，《中华人民共和国民法典》第942条、1165条、1167条、1170条、1172条的规定，各被告应当承担相应的赔偿责任。原告多次联系被告协调处理损失赔偿事宜，但均协商无果。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。

被告**房地产公司答辩称:1、本案所涉房屋于《长沙市望城区商品房买卖合同》约定交付期限前已经竣工验收合格，不存在质量问题及设计问题；2、本案所涉房屋卫生间堵塞(污水反流)造成原告的损失并非被告**房地产公司导致的，被告**房地产公司无需承担赔偿责任；3、涉案房屋卫生间管道已过质量保修期，被告**房地产公司无需承担赔偿责任；4、原告要求被告**房地产公司支付除味费用2000元及租房损失7200元，仅有原告单方提供的转账记录，缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。因此，原告诉请上述费用由被告**房地产公司承担缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。

被告*德物业公司答辩称：1、被告*德物业公司没有实施侵权行为，对原告损失的发生不存在过错，被告*德物业公司的行为与原告损失之间不存在因果关系。依据《中华人民共和国民法典》第1165条，原告要求被告*德物业公司承担原告室内下水管道污水反流事故的侵权损害赔偿责任没有事实与法律依据；2、被告*德物业公司已经切实履行了物业服务义务，被告*德物业公司无需承担任何赔偿责任；3、原告及原告楼上的业主系本次污水反流事故的侵权人，赔偿责任应由原告及原告楼上业主共同承担；4、被告**房地产公司的设计及施工存在缺陷引发本次污水反流事故，赔偿责任应由被告**房地产公司承担。综上所述，被告*德物业公司非侵权主体，也已经履行了合同义务，原告要求被告*德物业公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，依据《中华人民共和国民法典》第1165条之规定，被告*德物业公司不应承担任何侵权损害赔偿责任。

被告唐*华答辩称：1、**房地产公司开发建设案涉房屋未按设计要求将卫生间排污管(含排气管)设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值，降低了排污管的排污性能，是导致本次事故发生的根本原因，应对本次事故负主要责任；2、高层住宅排水管道堵塞等事故处理*德物业公司应当较住户具备更强的专业经验，原告房屋出现污水反流后，作为物业服务的责任人*德物业公司负有关注后续可能发生二次污水反流事故、及时提醒相关业主的义务。本案2021年9月中旬再次发生污水反流事故，显然与排水管道堵塞形成的隐患仍未彻底消除有关。因此*德物业公司虽然对排水管道堵塞没有过错，但对于原告房屋的损害亦存在过错，应该承担相应的责任；3、根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条:“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任”。结合本案，2021年8月14日19时35分*德物业公司工作人员巡楼时发现原告房屋溢水，敲门无人应答，联系原告后得知其在汉寿老家。直到第二天中午11时48分原告才回家，这才导致其后房屋大量溢水并浸泡的损害后果。因此原告作为被侵权人对损害的发生和扩大存在重大过错，应该减轻被告的责任；4、本案的鉴定意见对于不当丢弃或遗失的不应进入排污管的杂物明确来源于原告自己的房屋和正上方各层住户，并没有将原告自己的不当使用排除，原告亦应承担相应的责任；5、除味费用2000元，原告并未提供相关票据予以证明，故不应得到法院的支持；6、关于租房损失原告未提供房主身份信息和承租房屋的产权证信息，无法核实其租房的真实性，而且微信转账金额根据其提供的《租赁合同》仅对应一个月租金2400元和3000元押金，而原告却主张3个月租金损失7200元，与事实严重不符，不应得到法院的支持。

被告朱*丽答辩称：1、案涉卫生间未设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值，降低了排污管的排污性能，此系**房地产公司开发建设案涉房屋时未按照施工图纸进行建设，开发建设不合格的房产并交付给了原告，该设计原因造成原告的损失与B13栋2402户无关;2、事发时B13栋602房主在业主群反馈窗台上有水渗下来，*德物业公司的工作人员在群中回复“收到”，此后的2小时27分钟内，迟迟未采取有效措施，造成原告屋内财产损失扩大，系物业公司管理原因造成原告损失扩大与B13栋2402户无关;3、事发后，原告因疫情原因无法及时赶回处理溢水，事故损失与B13栋2402户无关;4、原告802房正上方各层业主不当丢弃卫生巾杂物导致堵塞，B13栋2402户向来注意卫生间的正确使用，不当杂物从不丢弃至卫生间下水管道；5、未调查出丢弃杂物至下水道管的人，对于污水反流事故的责任人作出惩罚的程序未完成，事故损失与B13栋2402户无关；6、根据鉴定报告，2021年9月有一次因为钢丝球堵塞导致原告家再次发生污水反流的事故，钢丝球的直径有十厘米以上，正常业主生活是不可能使用这么大的钢丝球，而且业主也不会将钢丝球扔到厕所。综上，被告朱*丽无需承担原告家此次反水事故的损失。

被告李*瑞答辩称：1、2020年8月14日，有业主反映存在渗水的情况，当时向*德物业公司打了电话，到晚上才看到房屋渗水，故造成财产损失主要是原告和物业公司的责任，原告一家没有住在案涉房屋，发生污水反流事故时没有及时赶回进行处置，也没有委托他人或者要求物业公司及时处置；2、**房地产公司没有设置足够数量的排水管，也是导致下水管道堵塞的主要原因。

被告***答辩称2020年7月16日到8月20日期间，被告一家一直居住在怀化，没有在家。

被告张*峰书面答辩称：1、根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司2021年12月8日对曾*安、刘*兵居住的长沙市望城区××街道××社区××期××栋××房屋受损原因鉴定来看，该房堵塞（污水反流）起源及不利因素包括:（1）涉案房屋卫生间排污管（含排气管）未设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值，降低了排污管的排污性能;（2）802房及其正上方各层共主排污管（含排气管）住户（即:902、1002、1102、……）不当丢弃或遗失的不应进入排污管的杂物（如:卫生巾和钢丝球）。因此，涉案房屋当时未按照施工图纸进行建设，开发建设不合格的房产并交付使用，是造成两原告房屋受损的关键因素；2、被告张*峰自从2017年8月房子装修后一直在外工作，期间，该房一直空闲，张*峰在广东深圳招商银行上班，被告张*峰的父亲张德强在安化县湘运公司开车，其母周*彬在安化县大福镇一家家电超市上班，一直居住在老家，该房也没有租赁给其他人居住。因此，被告张*峰不存在给案涉房屋造成任何损害的情形。综上，请人民法院查清案件事实，依法驳回原告曾*安、刘*兵对被告张*峰的起诉。

被告肖*书面答辩称：1、根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司2021年12月8日对曾*安、刘*兵居住的长沙市望城区××街道××社区××期××栋××房屋受损原因鉴定来看，该房堵塞（污水反流）起源及不利因素包括:（1）涉案房屋卫生间排污管（含排气管）未设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值降低了排污管的排污性能;（2）802房及其正上方各层共主排污管（含排气管）住户（即:902、1002、1102、……）不当丢弃或遗失的不应进入排污管的杂物（如:卫生巾和钢丝球）。因此，涉案房屋当时未按照施工图纸进行建设，开发建设不合格的房产并交付使用，是造成两原告房屋受损的关键因素；2、被告肖*所住房屋自2016年装修入住以来一直自己居住，对于生活用水排污也是时刻注意,厨房、厕所排水管弯道更比702检修口堵塞位置更容易卡滞，如有异物，最易堵塞的只有自己房屋。再者1802至802楼层之间也有与堵塞位置702同类型的检修口弯道，即便造成堵塞也是先堵塞1802楼层以下更近且有检修口弯道的楼层。因此，1802室原因造成802室堵塞在原理上很难解释。综上，请求人民法院查清案件事实，依法驳回两原告对被告肖*的起诉。

被告****未予答辩。

本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，原告曾*安、刘*兵（系夫妻关系）与被告**房地产公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，两原告购买位于长沙市望城区××街道××社区××期××栋××号房屋，于2019年正月装修完毕后正式入住。2020年8月1日，长沙市望城区金山桥街道黄金社区居民委员会与被告*德物业公司签订了《湖南**文化城小区应急管理物业服务合同》，该合同第四章第五条第4款约定：“管道、排水沟按市标最高等级3级执行，每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次）”。被告*德物业公司系案涉小区的物业管理单位,被告**房地产公司系案涉小区开发商，被告熊*平、谭*良等人系案涉小区Ｂ13栋802房户型以上业主。2021年8月14日17时08分，Ｂ13栋602房主在业主群中反映其窗台上面有水渗漏下来，被告*德物业公司的工作人员在群中回复“收到”，19时35分*德物业公司秩序部员工在巡楼时发现原告所在房屋门前溢水，并蔓延至楼道，便通知工程部主管上门查看情况，敲门无人应答，随即采取关水阀措施，并致电原告，原告当时在常德汉寿老家，于次日午时才赶回长沙住所，开门后发现屋内已严重积水，被告*德物业公司当即通知了疏通公司的工作人员进行疏通，疏通后发现了卫生巾等堵塞物。2021年9月中旬，案涉802房屋卫生间下水管道再次发生堵塞（污水反流），导致屋内积水，在疏通处理后，*德物业公司的工作人员发现了钢丝球等堵塞物。2021年12月8日，经本院委托的鉴定机构湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出的《土木建筑工程鉴定意见书》认定，该802房堵塞（污水反流）起源及不利因素包括：（1）涉案房屋卫生间排污管（含排气管）未设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值，降低了排污管的排污性能；（2）802房及其正上方各层共主排污管（含排气管）住户（即：902,1002,1102，...）不当丢弃或遗失的不应进入排污管的杂物（如：卫生巾和钢丝球）。2021年12月6日，经本院委托的鉴定机构国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》认定，原告此次房屋污水反流事故的各项损失共计59054元。另外，两次鉴定共产生鉴定费用18500元

另查明，案涉B13栋1302房、1402房为物业用房，分别作为*德物业公司的员工宿舍及食堂。

再查明，在案涉房屋污水反流事故发生后，原告聘请线路维修人员对案涉房屋的线路进行了维修，共计花费3500元。2022年1月5日，原告曾*安（承租方）与案外人郑小红（出租方）签订了《租房合同》，该合同约定：租赁期限为2022年1月5日起至2022年6月5日止；月租金为2400元，每月支付一次；保证金为3000元。合同签订后，两原告于2022年1月8日向郑小红支付5400元，其中保证金3000元，房租2400元。

上述事实，有不动产权证明、《长沙市望城区商品房买卖合同》、入住证明、《湖南**文化城小区应急管理物业服务合同》、业主群微信聊天记录、物业通知原告的通讯记录、现场照片、视频、《关于B13栋-802业主卫生间反水情况的说明》、《关于B13-802业主卫生间反水物业情况说明》、处理B13-802事宜人员签到表、《湖南大学土木建筑工程鉴定意见书》、《国众联资产评估报告》、《租房合同》、付款凭证、线路维修费用发票、鉴定费发票、《临时管理规约》、照片、水费账单、签约页、装修申请表、《小区化粪池清理、管理维护协议》、《外包单位作业考核记录表》及当事人陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案的争议焦点为：一、侵权主体的认定；二、侵权损害后果的确定。针对上述争议焦点，本院分别评述如下:

一、侵权主体的认定。本案中,案涉房屋卫生间下水道发生污水反流,导致室内部分家具、装修、电器等财产被污水浸泡遭受损失,曾*安、刘*兵有权要求侵权人承担相应赔偿责任。1、**房地产公司应否担责。根据鉴定报告可知，案涉房屋堵塞（污水反流）起源及不利因素有两个原因，其中一个原因系案涉房屋卫生间排污管（含排气管）未设置足够数量的连通斜管和排气管径小于设计值，降低了排污管的排污性能。**房地产公司作为建设单位，未按设计施工，大大降低了排污管排污能力，从而导致案涉房屋发生污水反流事故，**房地产公司理应对事故损失承担相应的责任；2、案涉802房正上方各层主排污管住户应否担责。根据鉴定报告可知，案涉房屋堵塞（污水反流）起源及不利因素另外一个原因系802房及其正上方各层共主排污管（含排气管）住户（即：902,1002,1102，...）不当丢弃或遗失的不应进入排污管的杂物（如卫生巾和钢丝球）。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。楼上住户作为使用排污管道的相邻各方，均对排污管道负有合理使用和疏通维护的义务，因不当使用造成原告房屋反水事故发生，应对造成的损失承担赔偿责任。另根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。在无法确定堵塞物直接来源和具体责任人，楼上业主又不能证明自己对事故发生没有过错的情况下，责任应当由楼上业主共同分担。本案中，原告起诉的熊*平等19户业主，均无法提供有效证据证明自己对事故发生没有过错，故熊*平等19户业主理应对事故损失各自承担相应的责任；3、*德物业公司应否担责。经查，涉案房屋卫生间下水管道曾出现两次反水，此显然属于非正常情况，*德物业公司本应对此引起重视并及时对下水管道进行整体检修，在原告房屋出现第一次反水情况以后，*德物业公司虽然派人进行了疏通，但并没有从根本上解决问题，导致出现第二次污水反流事故，使得原告屋内财产损失进一步扩大，具有管理不善的责任；且案涉B13栋1302房、1402房系物业用房，分别作为*德物业公司的员工宿舍及食堂，大大增加了案涉房屋所属单元的使用人数，导致不正当使用可能性加大，客观上增加了管道堵塞的风险。故*德物业公司理应对事故损失承担相应的责任；4、原告应否担责。根据鉴定报告可知，不排除原告自身不正当丢弃或遗失不应进入排污管杂物的可能性，且原告在第一次污水反流事故发生时也未第一时间采取有效措施制止污水反流，直到第二天才返回案涉房屋，导致屋内财产损失扩大，自身也存在一定的过错，故原告理应对事故损失承担相应的责任。

二、侵权损害后果的确定。对原告主张的屋内各项财产损失费用，因原告提交的《国众联资产评估报告》系具备合法评估资质的机构和人员作出,内容真实可信,与本案事实具备关联性,本院予以采信评估结论,核定损失金额为59054元。对案涉房屋事故原因及财产的损失进行鉴定而产生的鉴定费用，经核实鉴定费用共计18500元,是原告产生的相关实际损失,该费用必要且合理,本院予以支持。对原告主张的租赁房屋产生的租金7200元,虽原告提交的《租房合同》显示的租赁期限为5个月、月租金为2400元、保证金为3000元，但据原告的当庭陈述及其提供的证据，可知其向案外人郑小红支付的5400元中，仅有2400元系房屋租金，其余3000元系房屋押金，即原告能证明的实际租房损失系2400元，而非7200元。故对于原告实际支出部分的房屋租金2400元，本院予以支持，超出部分不予支持。对原告主张的线路维修费3500元，因原告提交了线路维修费用的发票，经核查，发票金额为3500元，该费用必要且合理，故对于原告主张的线路维修费3500元，本院予以支持。对原告主张的除味费用2000元，因原告未提供相关凭证，应承担举证不能的不利后果，故对于原告主张的除味费用2000元，本院不予支持。上述财产损失共计83454元。根据造成损害的原因及平衡利益，本院酌情认定，曾*安、刘*兵承担本次事故的20%责任即16690.8元，熊*平等19户业主承担本次事故的20%责任即16690.8元，*德物业公司承担本次事故的20%责任即16690.8元，**房地产公司承担本次事故的40%责任即33381.6元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十六条、第九百四十二条、第一千一百六十五条、第一千一百六十六条、第一千一百七十三条,《中华人民共和国建筑法》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、限被告湖南**房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告曾*安、刘*兵赔偿损失33381.6元；

二、限被告广东*德科技物业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曾*安、刘*兵赔偿损失16690.8元；

三、限被告熊*平、谭*良等人于本判决生效之日起七日内各自向原告曾*安、刘*兵赔偿损失878.46元；

四、驳回原告曾*安、刘*兵的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1594元，因适用简易程序减半收取797元，由原告曾*安、刘*兵负担161元，被告湖南**房地产发展有限责任公司负担323元，被告广东*德科技物业有限公司负担161元，被告熊*平、谭*良、李*华、等人各自负担8元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十六条行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。

第一千一百七十三条被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

《中华人民共和国建筑法》

第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。