房屋经营托管纠纷，最终法院判决对方支付全部的房屋占有使用费以及违约金

律师观点分析

周某与A酒店于2019年签订《房屋经营托管协议》,约定周某将案涉房屋委托A酒店托管经营，并就托管时间、托管费用、托管费支付方式、违约责任等作出约定。协议签订后，A遂将涉案房屋交付给A酒店进行管理经营，但A酒店却一直未按，合同约定足额向周某支付托管费用。

周某委托山东圣义律师事务所李德强律师向法院提出诉讼请求：1.判令解除周某与A酒店签订的《房屋经营托管协议》;2.判令A酒店向周某支付截至起诉之日所欠托管费用14100元；3.判令A酒店向周某支付逾期违约金6000元；4.判令A酒店在合理期限内向周某腾退并返还涉案房屋。

后追加吴某、T酒店，要求吴某、T酒店对拖欠托管费等承担法律责任。事实和理由为：经查询，案涉房屋虽是周某与A酒店签订的案涉托管协议，但一直由T酒店实际占有和经营。该酒店工商登记信息显示为个体工商户，原经营者为吴某，后于2023年5月15日变更为陈某。周某认为，吴某、T酒店已实际占有和经营涉案房屋，系事实上及法律上的占有人，可依法承受案涉托管协议的合同义务。故依据《民法典》及《民事诉讼法》相关规定追加为本案共同被告。

周某作为房屋所有权人与A酒店签订的案涉托管协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约遵守。《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉托管协议的主要内容为周某将其所有房屋交付A酒店管理，并由A酒店向其支付托管费，依照上述法律规定，其实质为房屋租赁合同。周某在该合同项下的义务是按约交付房屋，享有的权利为收取租金；A酒店在该合同项下的主要义务则是按约支付租金，并在合同履行完毕或解除时向周某交回房屋。现周某主张因A酒店存在拖欠托管费用等情形要求解除合同、支付拖欠费用、违约金等，同时对实际占用人及经营者提出诉求，一一分析如下。

关于解除合同的诉求，法院认为，民法典第五百六十二条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”周某在案涉托管协议下的主要权利为收取租金，但A酒店自2022年3月开始支付租金数额与合同约定不一致、2022年 10月后未再实际支付租金且经周某多次催告后仍未履行，周某在案涉托管协议下的目的已无法实现，根据案涉托管协议第11.2.2条的约定及上述法律规定，周某主张解除合同，于事有理，于法有据，法院予以支持。同时，民法典第五百六十五条规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。/当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，周某虽主张通过在A酒店注册地址张贴公告的方式进行通知，但因在诉讼过程中A酒店无法取得联系，其张贴公告的方式也无法表明实际将解除通知送达A酒店，故法院依照上述法律规定以起诉状公告送达之日即2023年10月12日作为合同解除时间。

关于拖欠托管费用，法院认为，如上所述，因案涉托管协议实质为房屋租赁合同，周某主张的托管费实际为租金或占有使用费。结合上述认定的协议解除时间以及房屋实际交接的情况，A酒店应向周某支付至2023年10月12日的托管费用以及2023年10月13日至房屋实际交还日 2023年11月3日的房屋占有使用费，其中房屋占有使用费的标准参照合同约定标准。又，案涉托管协议第7.2条明确了租金支付标准为1800元/月，第4年2000元，第5年2100元，即自2022年10月5日租金标准即变为2000元/月、自 2023年10月5日租金变为2100元/月，但庭审中周某明确的2023年9月30日后的计算标准仍按2000元/月计算，系其合法处分自己的权利，法院予以准许。经计算，自2022 年3月1日至2023年11月3日A酒店应支付的托管费或占有使用费合计为38800元，扣除已支付的10500元，A酒店仍需支付的托管费和占有使用费为28300元。 需要指出的是，T酒店虽称其于2023年8月12日即腾空房屋，但在法庭调查时亦明确其仍持有房卡未向周某交付、A酒店也未就该房屋向周某交接，也即直至本院2023年11月3日组织交接时，该房屋仍不处于周某的控制之下，A酒店仍应就该期间的占用向周某支付相应费用。

关于周某主张的违约金，法院认为，案涉托管协议第 11.2.2明确了应支付违约金的条件、第10.1及10.2条明确了应支付违约金的数额，在案涉托管协议因A酒店不按约支付租金而解除时，周某主张A酒店依据协议约定支付违约金6000元，有事实和法律依据，且A 酒店未到庭提出异议，法院予以确认。另，在法院补充调查时，周某认为违约金过低请求调高，但此违约金系周某与A酒店双方之间的约定，为当事人双方的真实意思表示。《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事 人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。周某虽要求调高违约金，但其并未就A酒店造成的损失高于约定违约金提交证据，对该意见法院无法采纳。

关于返还房屋的诉求，法院认为，案涉房屋已经法院组织实际向周某交接完毕，且经确认无异议，周某该项诉求已无请求基础，法院不予支持。

关于责任承担主体，法院认为，案涉托管协议系与A酒店签订，其作为案涉房屋的受委托方承担支付托管费及违约金的义务，法院在前面已就此进行了论述并确认了A酒店应向周某承担的责任。对于周某主张T酒店承担责任的意见，其主要理由是T酒店系实际经营者。法院认为，即便T酒店对案涉房屋进行占有使用，其也是基于与A酒店之间的合同或其他法律关系，而非与周某之间的案涉托管协议。《民法典》第四百六十五条第二款明确规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力， 但是法律另有规定的除外。周某主张T酒店承担责任无合同依据，其突破合同相对性要求T酒店作为实际经营者承担责任亦无法律依据，法院不予支持。周某要求吴某承担责任，其陈述依据主要有二，一是认为吴某是实际承租人，二是吴某是T酒店之前的经营者。法院认为，因已认定T酒店无需承担责任，吴某作为其之前的经营者更无需担责。但需要指出的是，庭审中，T酒店及目前经营者同意支付2023年5月15日至2023年8月12日租金并 要求扣除其向吴某已付部分，应视为自认，法院予以准许。根据其自认主张，该期间应付租金为4350元(以1500元/月计算),扣除已支付3000元，其同意支付数额为1350元。 同时，因T酒店系具有字号的个体工商户，即便承担责任亦由T酒店承担，即T酒店向周某支付托管费1350元，该部分费用应自A酒店应付费用中扣除。也即A酒店应向周某支付的托管费和占有使用费为26950元。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五十六条、第 四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条等法律规定，判决如下：

一 、确认周某与A酒店签订的《房屋托管合作协议》于2023年10月12日解除；

二 、A酒店于本判决生效之日起十日内向周某支付托管费及房屋占有使用费26950元；

三 、T酒店于本判决生效之日起十日内向周某支付托管费1350元；

四 、A酒店于本判决生效之日起十日内向周某支付违约金6000元；

案件受理费603元，由A酒店公司负担。