律师观点分析
上诉人（原审被告）：齐X，男，1971年4月15日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
委托代理人：张X，系辽宁XX律师。
被上诉人（原审原告）：桑XX，男，1990年2月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：乔XX，系辽宁XX律师。
委托代理人：姜XX，系辽宁XX律师。
上诉人齐X因与被上诉人桑XX租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
齐X上诉请求：要求二审改判驳回被上诉人诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、原审认定上诉人应承担提前解除合同的违约责任系认定事实错误，上诉人与被上诉人双方分别了租赁嘉隆大厦一、二层网点及本案涉诉三层网点即本案诉争房屋的两份租赁合同，在本案诉争合同中对如何使用电梯进入三楼尤其进行了明确约定。但在上诉人与被上诉人协商解除一、二层网点的租赁合同，被上诉人将一、二层转租他人后，上诉人一直无法按合同约定，正常使用电梯进入三楼，造成上诉人无法实现正常合同目的，故本案解除纠纷系因被上诉人的违约在先行为导致；二、基于被上诉人的违约行为，原审判决驳回上诉人反诉请求系错误判决。
桑XX辩称，要求维持原判。
桑XX向本院提出诉讼请求：原告与被告签订房屋租赁合同(三层)，合同租赁期限为2015年4月30日至2020年4月30日止，租赁期限7年，2018年6月30日至2020年6月29日，年租金为39.9万元。合同签订后原告一直按照合同约定提供房屋，但被告却违反合同约定拒不支付2019年度租金并于2019年6月29日单方提前解除合同，搬离房屋。被告行为已经严重违反合同约定，应当向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，恳请依法判决。诉讼请求：1要求判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付提前解除合同违约金99750元；3、请求判令被告所交的履约金25000元不予返还被告；4、诉讼费用由被告承担。
反诉原告齐X诉称，沈阳沈河区松露口腔门诊部(现已注销，业主为反诉原告)与反诉被告于2015年签订房屋租赁合同，租赁嘉隆大厦三层网点(面积751平方米)，租期共七年，自2015年6月30日至2022年6月29日。租赁前期该楼一、二层网点也由反诉原告承租，合同正常履行。后由于双方合意解除了一、二层网点的租赁合同，反诉被告将一、二层网点另租给他人。新承租人封闭了一、二层与三层的通道，造成反诉原告无法正常使用三层网点。虽经与反诉被告多次交涉，但该问题始终未解决。从2019年4月20日开始，门诊部无法正常营业。不得已，反诉原告只好于2019年5月30日搬离了该三层网点。由于反诉被告的严重违约行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失。因此反诉原告向贵院提出诉讼，请求依法保护反诉原告的合法权益。反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失277071元、地热
安装费用28788元、房屋使用期间维修费用20000元；2、请求判令反诉被告退还反诉原告停业期间(2019年4月20日至2019年5月30日共40天)的房租43726元；3、请求判令反诉被告返还反诉原告履约金25000元；4、本案全部诉讼费用由反诉原告承担。
原审认定事实：原告桑XX系位于沈阳市和平区南XX，建筑面积1782平方米房屋的产权人。2015年5月6日，桑XX(桑XX父亲)代表原告桑XX(甲方)与沈阳沈河松露口腔门诊部(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将其位于沈阳市和平区南XX(嘉隆大厦三层网点)，建筑面积751平方米房屋出租给被告使用。租赁期限7年，自2015年4月30日至2022年4月30日，免租期自2015年4月30日起至2015年6月30日止。租金上打租，年付，2015年6月30日-2018年6月29日，每年租金38万元，2018年6月30日-2020年6月29日，每年租金39.9万元，2020年6月30日-2022年6月29日，每年租金42.6930元。乙方一次性向甲方支付房屋租赁履约金2.5万元，随第一年租金一并支付给甲方。其中合同第十二条约定乙方无故提前终止合同，无权要求返还履约保证金，另如未按合同约定年限解除本合同，乙方应向甲方支付相当于三个月的租金作为赔偿甲方因此而受到的损失。合同签订后，被告向原告支付了租金及履约保证金25000元，原告将房屋交付被告使用。后被告于2019年6月份搬离诉争房屋，双方于庭审中认可合同解除时间为2019年6月8日。另查明，2015年1月14日，原告桑XX(甲方、出租方)与沈阳沈河松露口腔门诊部(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于沈阳市和平区南XX嘉隆大厦一至二层网点(240m2)租给乙方经营，租期五年，自2015年3月15日至2020年3月14日止。后被告向原告提出解除该租赁合同，双方于2019年3月14日解除该租赁合同。再查明，沈阳沈河松露口腔门诊部于2013年3月6日成立，于2019年6月14日注销，经营者为被告齐X。
原审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。现被告以退租一、二楼后无法正常进入三楼为由，在租期届满前搬离诉争房屋，庭审中双方认可于2019年6月8日解除租赁合同，故对于要求解除租赁合同的诉请予以支持。关于合同解除后违约责任的承担问题，被告于2015年1月14日先承租大厦一、二楼，而后于2015年5月6日承租大厦三楼，其后被告一直租用大厦一、二、三层直至2019年，2019年1月份被告主动提出解除一、二楼租赁合同，双方协商于2019年3月14日解除一、二楼租赁合同。被告已承租使用房屋一、二、三楼多年，对大厦结构以及电梯设施设备情况应非常了解，其主动提出退租一、二楼，理应考虑好单独进入三楼的途径，现被告以单独租用三楼无法正常通行为由解除合同的抗辩意见不予采纳。被告应承担提前解除合同的违约责任，关于违约金的标准，双方在合同中明确约定三个月租金，该院从其约定，故对于
原告主张被告支付违约金99750元的诉请予以支持。关于原告要求不予返还保证金的诉请，该保证金性质与违约金性质相同，该院已支持违约金诉请，原告应将保证金予以返还，该院从被告应支付的违约金中予以扣除，被告应支付原告违约金74750元。关于被告的其他反诉请求，因其系违约方，故对于其要求反诉被告赔偿房屋装修损失277071元、地热安装费用28788元、房屋使用期间维修费用的反诉请求不予支持。关于反诉原告要求返还2019年4月20日至2019年5月30日共40天租金的诉请，因双方庭审中均认可合同于2019年6月8日解除，故其要求返还合同解除之前的租金无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告桑XX与被告齐X于2015年5月6日就位于沈阳市和平区南XX(嘉隆大厦三层网点)签订的房屋租赁合同于2019年6月8日解除；二、被告齐X于本判决生效之日起十日内支付原告桑XX违约金74750元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告桑XX的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告齐X的其他反诉请求。本诉案件受理费2796元(原告已预交)，由原告桑XX承担425元，被告齐X承担2371元；反诉案件受理费3609元(反诉原告已预交)，由反诉原告齐X承担3396元，反诉被告桑XX承担213元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为在上诉人退租一、二楼后，被上诉人是否存在无法保证上诉人正常进入三楼的违约在先行为，因上诉人一直租用大厦一、二、三层直至2019年，后因上诉人主动提出解除一、二楼租赁合同，双方协商于2019年3月14日解除一、二楼租赁合同。上诉人已承租使用房屋一、二、三楼多年，对大厦结构以及电梯设施设备情况应己非常了解，其主动提出退租一、二楼时理应了解进入三楼的途径，现上诉人以单独租用三楼无法正常通行为由解除合同的抗辩及上诉主张明显不能成立。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6405元，由上诉人齐X承担。
本判决为终审判决。
