罗金贵律师
在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且已占有使用该不动产的案外人主张租赁权方能成立
2024-17-5-201-022
[案外人]与[申请执行人]执行异议案
关键词 执行 执行异议 案外人异议 租赁权
01
基本案情
[申请执行人]与[被执行人]、[被执行人共有人]房屋买卖合同纠纷一案，[执行法院]于2017年6月13日作出[一审判决案号]民事判决：一、[申请执行人]与[被执行人]签订的关于[涉案房屋]的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行，[被执行人]、[被执行人共有人]于该判决生效之日起七日内协助[申请执行人]办理[涉案房屋]的产权过户手续；二、[被执行人]于[涉案房屋]产权过户手续办理完毕后七日内将[涉案房屋]交付[申请执行人]；三、[申请执行人]于[涉案房屋]产权过户手续办理完毕当日支付[被执行人]剩余购房款八百五十万元；四、驳回[申请执行人]的其他诉讼请求。该判决送达后，[被执行人]、[被执行人共有人]不服向[二审法院]提起上诉，该院经审理于2017年12月28日作出[二审判决案号]民事判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，无论一审期间还是二审期间，[被执行人]均未提及[涉案房屋]租赁事宜。判决生效后，[申请执行人]向[执行法院]申请强制执行，[执行法院]于2018年1月10日以[执行立案案号]执行案件立案执行，同日向[被执行人]下达执行通知书。
2018年12月10日，案外人[案外人]提出执行异议称其为[涉案房屋]的合法承租人，目前仍在合理承租期限内，其与[被执行人]签订的房屋租赁合同发生在[被执行人]与[申请执行人]签订的房屋买卖合同之前，形成合法的阻却事由，申请法院依法中止强制向[申请执行人]交付[涉案房屋]。[申请执行人]对于[案外人]所提异议中的承租关系不予认可，认为系[案外人]与[被执行人]恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产，不同意[案外人]的异议请求。
经审查查明，2016年1月1日[案外人]与[被执行人]签订房屋租赁合同，房屋建筑面积为207.41平方米，每月租金为3000元，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。另查明，2016年3月21日，[被执行人]委托[房产经纪公司]卖房时，[房产经纪公司]经纪人进入房屋拍摄照片后上传[房产经纪公司]APP进行挂牌出售，房屋使用状态为办公用房。2016年3月24日，[房产经纪公司]经纪人进入房屋拍摄各房间照片，房屋使用状态为办公用房。2016年9月8日，房屋买受人[申请执行人]签订合同前看房拍摄照片，房屋使用状态为办公用房。在与[申请执行人]于2016年9月13日签订房屋买卖合同时，[被执行人]曾在合同中明确表示“出卖人未将该房出租”。听证中，[案外人]称房屋签订后并没有立即接收该房屋，房屋的状态是长期处于[被执行人]所在公司的办公用房状态，因为[被执行人]当时考虑要出售房屋，双方关系本来不错，如果出售了就不再承租。一年后，大概天热的时候才开始使用该房屋。
[执行法院]于2019年7月31日作出[执行异议裁定案号]执行裁定，裁定驳回[案外人]的异议请求，[案外人]对该裁定未提起案外人执行异议之诉，该裁定已经生效。
02
裁判理由
法院生效裁判认为，本案焦点有二：
一是案外人[案外人]主张的租赁权是否依法成立，二是其权利能否排除强制执行。
首先，2016年9月13日[被执行人]与[申请执行人]签订房屋买卖合同时，房屋使用状态为办公用房，[被执行人]在合同中明确表示“出卖人未将该房出租”，[案外人]称其与[被执行人]签订房屋租赁合同后，因[被执行人]当时想出售房屋所以没有立即入住，由此可以认定2016年9月13日房屋买卖合同签订时，即使[案外人]与[被执行人]于2016年1月1日签订了房屋租赁合同，但该租赁合同也并未实际履行。再者，2017年5月26日后，[案外人]对该房屋进行了改造使用，但对建筑面积为207.41平方米的房屋，约定每月租金只有3000元，明显大幅度低于市场价格，且租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止共20年，[案外人]所称租金价低是因为其是[被执行人]开办公司的老员工，因身患肝病，[被执行人]为照顾他，以及便于其女儿与[案外人关联人员]之间进行业务合作，明显不具合理性。
鉴于以上事实，对于[申请执行人]主张[案外人]与[被执行人]构成恶意串通，以明显不合理的低价承租争议房屋的意见，法院予以采信。无论[案外人]对其提交的[案外人关联人员]名下银行交易明细、微信聊天截图、五份缴费凭证，能否证实缴纳了租金、其他费用，均动摇不了[申请执行人]该主张。对[案外人]所申请法院应依法中止强制向[申请执行人]交付[涉案房屋]的请求，因其主张的租赁权并未依法成立，其权利不能排除强制执行，应不予支持。
03
裁判要旨
1.对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。
2.在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。
3.案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。
04
关联索引
《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2017年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第227条）
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条
执行异议：[执行法院][执行异议裁定案号]执行裁定（2019年7月31日）
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罗金贵律师系律所执行法律事务部负责人，律师团队专注于疑难复杂民商事诉讼、终本案件复苏与被执行人资产深挖，擅长通过体系化调查令组合，击破债务人转移财产、虚假抵债、虚假离婚、关联公司混同、刺破公司面纱、空壳公司、公司注销、公司吊销、公司减资等常见逃债手段。团队核心成员人均执业年限十年起，深耕执行领域多年，对各地法院调查令签发规则、协助单位配合程度、调查令文书写作技巧均有系统性研究，累计执行回款数千万。