案外人主张以房抵债排除强制执行的审查认定

案外人主张以房抵债排除强制执行的审查认定

[案外人A]与[申请执行人A]案外人执行异议案
——案外人主张以房抵债排除强制执行的审查认定

关键词 执行 执行异议案件 案外人执行异议 以房抵债 协议真实性 非自身原因

PART 01 基本案情

原告[申请执行人A]与被告[被执行人A]、被告[当事人甲]等追偿权纠纷一案，[执行法院]（以下简称执行法院）于2015年12月7日作出[一审民事判决案号]民事判决，判令：

一、被告[被执行人A]于判决生效后十日内向原告[申请执行人A]偿还本息人民币10427083.34元（币种下同），违约金550000元，共计10977083.34元。

二、被告[当事人甲]等对被告[被执行人A]清偿上述款项承担连带保证责任。

执行中，执行法院于2021年8月30日依法查封了被执行人[当事人甲]名下案涉房屋。案外人[案外人A]向执行法院提出异议，主张[案外人A]对被执行人[当事人甲]享有经生效法律文书确认的到期债权且案涉房屋已经用于抵顶被执行人[当事人甲]欠付的债务，应该排除执行。

经查明，[案外人A]依据另案生效裁判对[当事人甲]等享有到期债权共计1305余万元。该案件已进入执行程序并于2014年9月22日查封了案涉房屋。2015年5月28日，[当事人甲]与[案外人A]签订了房屋转让协议，约定将案涉房屋用于抵顶上述债务中的100万元，并于当日交付房屋。案外人[案外人A]接受该房屋后按时交纳水电费、物业费等费用，双方约定随后办理过户事宜。由于该房产不具备办理不动产证的条件（该房产的整栋楼都未办理不动产证），至今未办理房产过户手续。2017年4月[案外人A]与[资产管理公司A]签订房屋租赁协议，将案涉房屋出租给[资产管理公司A]，租期20年。

[执行法院]于2022年7月27日作出[异议裁定案号]执行裁定：裁定中止对案涉房屋的执行。该裁定送达后，当事人均未提起执行异议之诉。

PART 02 裁判理由

法院生效裁判认为，案外人[案外人A]与被执行人[当事人甲]在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认、合法有效的到期债权债务关系。而且，双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，已实际合法占有涉案房屋。经查，该以房抵债协议约定的抵债价格适当，不存在规避执行或逃避债务情形，也并非因[案外人A]自身原因未办理过户登记手续。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法支持[案外人A]提出的排除对案涉房屋强制执行的主张。

PART 03 裁判要旨

执行中，人民法院查封被执行人名下房产后，案外人以其在本案执行依据生效及案涉房屋被查封之前，就案涉房屋已与被执行人签订以物抵债协议并实际占有为由提出异议的，人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查认定异议能否成立。案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。

PART 04 关联索引

• 《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2021年12月24日修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第234条）

• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第28条

• 执行：[执行法院][异议裁定案号]执行裁定（2022年7月27日）

罗金贵律师系律所执行法律事务部负责人，律师团队专注于疑难复杂民商事诉讼、终本案件复苏与被执行人资产深挖，擅长通过体系化调查令组合，击破债务人转移财产、虚假抵债、虚假离婚、关联公司混同、刺破公司面纱、空壳公司、公司注销、公司吊销、公司减资等常见逃债手段。团队核心成员人均执业年限十年起，深耕执行领域多年，对各地法院调查令签发规则、协助单位配合程度、调查令文书写作技巧均有系统性研究，累计执行回款数千万。