罗金贵律师
抵押权设立后抵押财产再出租的，租赁关系不能排除法院对案涉财产的执行
[当事人甲]与[当事人乙]等人执行复议案
——抵押权设立后抵押财产再出租的，租赁关系不能排除法院对案涉财产的执行
关键词：执行 执行复议案件 排除执行 抵押财产 在后租赁
PART 01 基本案情
[银行A]（以下简称该银行）诉[渔业公司A]（以下简称该渔业公司）金融借款合同纠纷一案，[执行法院]（以下简称执行法院）于2011年6月14日作出[一审民事判决案号]民事判决，判令该渔业公司偿还该银行借款本息合计人民币757.29万元（币种下同）；该银行对该渔业公司的抵押物享有优先受偿权。
判决生效后，该银行向执行法院申请执行。执行中查明，2005年11月29日至2005年12月29日，该渔业公司向该银行借款，并用该渔业公司法定代表人[当事人丙]名下面积32.9万平方米的荒山荒滩的土地使用权及[当事人丙]所有的甲房屋、乙房屋作为抵押物为贷款提供担保，办理了抵押登记。在处置案涉财产过程中，申请执行人该银行以被执行人的法定代表人[当事人丙]长期外出未归，向执行法院申请终结本次执行程序。执行法院于2014年11月10日作出[终本裁定案号]执行裁定，裁定终结本次执行程序。2021年4月执行法院裁定变更[当事人乙]为本案申请执行人，并以[恢复执行案号]恢复执行。在本次恢复执行过程中，执行法院于2021年7月13日作出[恢复执行案号]执行裁定：
一、查封被执行人该渔业公司借款抵押的位于西长发镇太某山村的案涉土地使用权；
二、查封被执行人该渔业公司借款抵押的甲房屋；
三、查封被执行人该渔业公司借款抵押的乙房屋。
执行法院于2021年7月23日作出[拍卖公告编号]公告，依法对上述抵押财产进行评估拍卖。异议人[当事人甲]向执行法院提交了其与[当事人丙]、[当事人丁]的租赁协议，但未提出书面执行异议。执行法院于2021年11月15日作出[拍卖裁定案号]执行裁定，拍卖[当事人丙]剩余6.37年集体农用地承包经营权（面积32.9万平方米）。因无人竞买流拍后，执行法院于2021年12月27日作出[以物抵债裁定案号]执行裁定，将该财产以1481840元抵偿给申请执行人[当事人乙]，并于2022年1月13日张贴腾退公告。异议人[当事人甲]不服，向执行法院提出异议，以其与[当事人丙]、[当事人丁]于2015年1月19日签订的《鱼池转租协议书》对案涉财产享有租赁权合法优先等为由，要求中止执行。
另查明，[当事人甲]诉[当事人丙]、[当事人丁]买卖合同纠纷一案，[另案基层法院]于2015年1月8日作出[另案民事调解案号]民事调解，双方当事人自愿达成调解协议如下："被告[当事人丙]、[当事人丁]偿还原告[当事人甲]渔饲料款本息合计人民币1261239元，此款于2015年1月11日前一次性给付。"该调解书生效后，[当事人丙]、[当事人丁]未能按约偿还欠款，[当事人甲]与[当事人丙]、[当事人丁]于2015年1月19日签订《鱼池转租协议书》，第一项约定甲方[当事人丁]、[当事人丙]分别以各自在太某山的鱼池承包经营权（[当事人丁]430亩，[当事人丙]260亩，合计690亩）共同转包给[当事人甲]，转包费为126123.00元/年，转包期限为10年。协议第二项约定如果乙方（[当事人甲]）在承包甲方（[当事人丙]、[当事人丁]）鱼池和稻田期内，被其他方给查封或拍卖，由甲方的另一方用自己承包鱼池或稻田的年限补偿给乙方，同时附带一分五厘的利息。
[执行法院]于2022年6月16日作出[异议裁定案号]执行裁定：驳回[当事人甲]的异议请求。[当事人甲]不服，向[复议法院]申请复议。[复议法院]于2022年9月28日作出[复议裁定案号]执行裁定：驳回[当事人甲]的复议申请。
PART 02 裁判理由
法院生效裁判认为，本案的焦点为：复议申请人[当事人甲]以其享有案涉财产租赁关系为由排除对案涉财产执行的请求是否能得到支持。
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，"抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。"本案中，案涉土地使用权及地上建筑物抵押登记在2005年，案涉鱼池转租协议的签订时间是2015年，该租赁协议签订时间在抵押权登记后。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记抵押权。案涉房产租赁关系对抵押权实现有影响，在抵押权实现时，该租赁关系对抵押权人不具有约束力。[当事人甲]基于抵押权登记之后设立的租赁关系，提出排除执行的主张，不能对抗执行法院对案涉房产的执行行为，其请求撤销以物抵债裁定并排除对案涉财产的执行没有法律依据，不予支持。执行法院在执行过程中作出以物抵债裁定及依法向[当事人甲]发出限期迁出公告，责令其限期清退原租赁场地，将案涉土地使用权及建筑物抵偿给申请执行人并无不当，应予维持。
PART 03 裁判要旨
债务人抵押权设立后出租抵押财产的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权实现时，该租赁关系对抵押权人不具有约束力。利害关系人基于抵押权登记之后设立的租赁关系，提出排除执行主张的，人民法院不予支持。
PART 04 关联索引
《中华人民共和国民法典》第405条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第190条）
《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第232、251条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第5条、第17条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年修正）第28条
执行：[执行法院][异议裁定案号]执行裁定书（2022年6月16日）
执行：[复议法院][复议裁定案号]执行裁定书（2022年9月28日）
罗金贵律师系律所执行法律事务部负责人，律师团队专注于疑难复杂民商事诉讼、终本案件复苏与被执行人资产深挖，擅长通过体系化调查令组合，击破债务人转移财产、虚假抵债、虚假离婚、关联公司混同、刺破公司面纱、空壳公司、公司注销、公司吊销、公司减资等常见逃债手段。团队核心成员人均执业年限十年起，深耕执行领域多年，对各地法院调查令签发规则、协助单位配合程度、调查令文书写作技巧均有系统性研究，累计执行回款数千万。