罗金贵律师
执行过程中可将土地使用权、在建工程项目与特许经营权进行整体处置
入库案例编号：[入库编号]
[银行A]与[公司B]等执行实施案
——执行过程中可将土地使用权、在建工程项目与特许经营权进行整体处置
关键词：执行 执行实施 恢复执行 特许经营权 民生工程 整体处置 房地一体
一、基本案情
申请执行人[银行A]与被执行人[公司A]、[公司B]、[公司C]执行一案，重庆自由贸易试验区人民法院于2019年6月20日作出[民事判决案号]：[公司A]偿还[银行A]借款本金人民币1700万元（币种下同）及利息、罚息、复利等，[公司B]、[公司C]对[公司A]在前述还款义务范围内承担连带清偿责任。2019年10月23日，[银行A]向重庆自由贸易试验区人民法院申请执行。
执行程序中，重庆自由贸易试验区人民法院查封了[公司B]名下位于重庆市渝北区的某公园立体停车楼项目土地使用权，并拟进行处置。
经法院查明：该块土地为划拨用地，用途为修建某公园西南门立体停车楼项目，以解决游客及周边居民停车难问题。此后项目开始施工，但因[公司B]后续资金链断裂，2019年项目停工烂尾。另查明，2017年，[公司B]与[公司D]签订两份《售后回租赁合同》，以融资租赁售后回租方式将[公司B]已建、在建的简易机械停车设备质押给[公司D]进行融资并办理动产抵押登记。经另案生效法律文书确定，在[公司B]未支付完融资租赁款前，机械停车设备的所有权归[公司D]所有。执行过程中，[公司D]出具书面说明，如收到涉案抵押设备款项不低于300万元，则放弃抵押设备所有权，并配合解除以上设备的抵押。
本案中，涉案土地使用权与特许经营权挂钩，被执行人投资数额巨大，如按通常处置方式仅单独拍卖土地使用权，将导致无法清偿全部债权、项目烂尾无法推动并引发新的纠纷。经与各方多方磋商，2022年8月11日，重庆自由贸易试验区人民法院作出[恢复执行裁定案号]，将涉案项目进行整体拍卖。目前，买受人已涤除简易机械停车设备上的抵押权，并按照其与城管局新签订的各项协议，积极投入某公园停车楼项目的后续施工建设。
二、执行理由
执行法院认为，本案应当对涉案土地使用权项目整体一并处置。理由如下：
其一，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款之规定，对土地使用权的查封、处分效力应及于地上建筑物。本案中，法院查封土地使用权之效力应及于地上建筑物，具备整体处置条件。
其二，根据善意文明执行理念的要求，在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，应当最大限度减少对被执行人合法权益的影响。[公司B]已在该项目上进行投资修建，这些投入已和土地使用权混合，如单独处置土地使用权，势必减损被执行人已投入的成本及预期收益，故对该项目整体处置为宜。
其三，根据相关协议，如需取得涉案特许经营权，还要涤除涉案简易停车机械设备上的权利限制，即[公司D]因融资租赁而享有的抵押权，故对项目整体处置既可以有效保护[公司D]的合法权益，亦便于买受人取得完全的、彻底的特许经营权，做好项目的续建、办证、收益等事项。
其四，涉案土地使用权为划拨性质的国有建设用地，其目的是在符合国家土地利用总体规划、国家产业政策和供地政策的前提下，建设智能停车楼及配套设施用房，以解决周边停车难问题，将项目整体处置符合涉案土地使用权规划目的，也只有将项目整体处置才能延续原有的行政许可，达到土地出让的目的，符合土地使用权的当前价值及预期价值。
三、执行要旨
对土地使用权的查封、处分效力及于地上已形成的建筑物，在土地使用权、地上建筑物、特许经营权及其他相关权益紧密相连、共同构成一个项目时，应当综合考量土地规划、社会效益、处置效率、方案可实施性等因素，对土地使用权、地上建筑物、特许经营权进行整体拍卖处置，以实现财产价值最大化，维护各方当事人合法权益。
四、关联索引
《中华人民共和国民法典》第356条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年修正）第15条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，2020年修正）第21条
执行：重庆自由贸易试验区人民法院[恢复执行裁定案号]（2022年8月11日）
本案例文本已于2024年11月26日作出调整
罗金贵律师系律所执行法律事务部负责人，律师团队专注于疑难复杂民商事诉讼、终本案件复苏与被执行人资产深挖，擅长通过体系化调查令组合，击破债务人转移财产、虚假抵债、虚假离婚、关联公司混同、刺破公司面纱、空壳公司、公司注销、公司吊销、公司减资等常见逃债手段。团队核心成员人均执业年限十年起，深耕执行领域多年，对各地法院调查令签发规则、协助单位配合程度、调查令文书写作技巧均有系统性研究，累计执行回款数千万。