任XX诉北京XX公司商品房预售合同纠纷一案

律师观点分析

原告任XX（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员蔡X独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘XX、被告委托代理人郎XX、张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我于2009年4月29日购买了被告开发的位于北京市朝阳区平房XX青XX居住小区南XX）x号、x号住宅楼x层x号住宅楼x单元x号房屋，约定房屋套内建筑面积为95.2平方米，建筑单价为30932.21元/平方米，总价款为XXX元。我已付清全款。2011年4月27日我向被告缴纳了办理涉诉房屋转移登记所需的公共维修基金、契税、印花税及代办等相关费用，并补齐面积差价，总房款实际为XXX元，入住至今。合同第二十条“产权登记”第二款“转移登记”约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。被告未按合同约定，至今仍未给我办理产权转移登记，给我造成了严重的影响，应向我支付违约金。现要求被告支付我转移登记违约金147608.55元。
被告辩称：一、我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，并上交至朝阳区建委，但区建委一直未予办理，属于不可抗力应诉，不应当由我公司承担违约责任。二、我公司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，请求法院将违约金降低到实际损失的30%为限额。
经审理查明：原、被告于2009年4月29日签订《商品房预售合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区平房XX青XX居住小区南XX）x号、x号住宅楼x层x号住宅楼x单元x号房屋一处，总价款为XXX元，出卖人应当在2010年8月31日前向买受人交付该商品房。
合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。
合同第二十条第（二）款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。
合同签订后，原告依约实际支付购房款。2011年4月27日，原告实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用并补交房屋面积差价款，原告实际共支付购房款XXX元。
经查，被告尚未向原告办理权属转移登记。
以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告收房之日起720日内即2013年4月16日之前为原告办理完房屋权属转移登记，现被告未能办理，应认定为违约。
关于逾期办理房屋权属转移登记的违约金，双方约定为：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。双方约定的违约金限额是双方合意的体现，对双方均有法律约束力，现原告据此主张违约金147608.55元，本院予以支持。合同虽约定违约金的给付时间为实际取得房屋所有权证书之日起90日内，但被告违约时间较长，且实际办理房屋所有权证的时间不能确定，原告在本案中主张给付，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告北京XX公司于本判决生效后七日内支付原告任XX逾期办理房屋所有权证违约金一十四万七千六百零八元五角五分。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1626元，由被告北京XX公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。