王X等与北京XX公司房屋租赁合同纠纷二审XX事判决书

律师观点分析

上诉人王X因与被上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）、原审第三人北京XX公司（以下简称华XX公司）、原审第三人北京XX厂（以下简称XX族印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人XX法院（2016）京0108XX初38997号XX事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王X上诉请求：驳回对方全部诉讼请求，支持我方全部反诉请求。事实和理由：1、一审法院未追加铁岭驻京XX为当事人，造成事实没有查清。2、XX族印刷厂无权解除合同，我方正常交纳租金没有违约，不应承担责任。3、一审法院认定的装修费数额没有依据。4、XX公司仍在正常使用涉案房屋，没有中介费损失。
XX公司辩称同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和事实与理由。
华XX公司述称坚持一审意见，未提起上诉。
XX族印刷厂未提起上诉。
XX公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与王X于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）；2.判令王X返还我公司支付的租金70万元；3.判令王X赔偿我公司重新装修厨房费用损失26万元、自2015年7月19日至2015年10月2日的营业损失258100.25元、员工工资损失20023元、员工房租损失6600元；4.判令王X赔偿我公司中介费损失58666元；王X承担本案诉讼费。
王X向一审法院反诉请求：1.判令XX公司向我支付2016年1月1日至2017年6月30日的房屋租金116万元；2.判令XX公司向我支付逾期支付租金的违约金18000元；3.判令XX公司赔偿我反诉律师费3万元；XX公司承担反诉费。事实和理由：涉案租赁合同合法有效，应继续履行。XX公司仅向我公司支付租金70万元，依约应向我公司继续支付租金，并支付逾期支付租金的违约金和律师费。
一审法院认定事实：1.XX公司提交工程补偿及务工费用收据、工程定额表，证明其因厨房部分改造及二次装修支付费用26万元。收据载明2015年10月10日，天津XX公司收到XX公司工程补偿及误工费用26万元。工程定额表中的客户名称为北京XX工程，施工单位名称处空白，项目内容显示为厨房改造及装修等各项费用明细，总价266835.6元，最终优惠价为26万元。经质证，王X对上述证据真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，认为XX公司对厨房改造、二次装修并未经其及产权人同意，且未造成损失，根据涉案合同第十三条约定，所发生的费用应由XX公司自行承担，且其处在正常营业中，根本就无相关损失。华XX公司、XX族印刷厂对此不清楚。庭审中，经询问，XX公司称其装修当时是口头约定的，包工包料，无装修合同；装修过程中，其在得知XX族印刷厂于2015年9月25日将涉案房屋出租给南XX后，为减少损失，与XX族印刷厂和南XX协商，从南XX重新租赁了部分房屋，并支付了租金，其装修损失是其失去部分的损失，当时装修的是425平方米，花费了26万元，南XX拿走的那部分面积已经重新装修，破坏了原有装修，故不申请评估。法院认为，XX公司庭审时出示了上述证据原件，王X虽不认可真实性，但未提交相应证据予以反驳，故法院对上述证据真实性认可。涉案合同明确约定XX公司承租涉案房屋经营餐饮，并约定了房屋的装修改造事宜，补充协议亦约定乙方需要进行装修，王X亦认可XX公司后在涉案房屋继续经营，故法院认定XX公司在取得涉案房屋后进行了装修改造。XX公司虽未能提交装修合同、装修费票据等证据材料，但考虑到装修行业实践中仍然存在这种不签合同、不开具正式发票的不规范行为，而九宫格在承租涉案房屋后确实进行了装修改造，又提供了收据、工程定额表等证据材料，故法院对其主张的装修费用26万元予以采纳，至于王X是否应承担该费用，在法院认为部分论述。
2.XX公司提交其五道口店2015年9月份营业收入明细表，证明因王X过错致使其推迟开业期间营业额损失258100.25元。经质证，王X对上述证据真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，认为XX公司无证据证明其正常营业的时间，推迟开业的时间是如何确定和计算显然是无根据的，XX公司无证据证明系其过错致使其推迟营业期间，五道口店2015年9月份的营业收入没有参照性，与本案无关。华XX公司、XX族印刷厂对此不清楚。庭审中，经询问，XX公司称正常是一个月装修，实际装修到9月底，因为王X交付时间晚了，其自己也装修时间过长；王X7月才交钥匙，双方口头约定签完合同后交完押金10万元，装修一个月完毕后进行营业，关于营业损失不申请鉴定；王X称装修时间怎么延长与其无关，装修是XX公司自己事情，对方无证据证明推迟营业是其原因造成，不认可对方所述口头约定。法院认为，XX公司提交的明细表系其自行制作，且系五道口店的数据，其内容真实性难以认定，难以用于参考涉案房屋的营业收入，且XX公司亦未提交充分证据证明王X于2015年7月交付房屋违反了口头约定，其亦自认装修时间过长，故法院对上述证据的真实性、关联性和证明目的不予采纳。
3.XX公司提交员工劳动合同、工资表、房屋租赁合同、房屋交接单及授权委托书，证明其在推迟开业期间为员工支付工资20023元，房租6600元。经质证，王X对上述证据真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，认为上述证据中出现的人名是否XXX店的员工无法确定，XX公司不存在推迟开业的事实，聘请员工、给员工提供住宿是XX公司内部经营管理事项，与其无关，不应由其承担。华XX公司、XX族印刷厂对此不清楚。庭审中，经询问，XX公司称上述证据中的员工工资都是收取现金，在工资表上签字，没有纳税，没有备案，不能到庭作证。法院认为，XX公司庭审时出示了上述证据原件，王X虽不认可真实性，但未提交相应证据予以反驳，故法院对上述证据真实性认可。考虑到XX公司在涉案房屋经营餐饮确需雇佣员工且餐饮行业通常需要提供住宿，故法院对XX公司支出上述费用的真实性予以采纳，至于王X是否应承担该费用，在法院认为部分论述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：
涉案房屋产权单位系XX族印刷厂。铁岭驻京XX自2005年开始承租并多次续租涉案房屋。
2015年3月16日，铁岭驻京XX（乙方）与XX族印刷厂（甲方）签订《房屋租赁合同（续）》，再次续租涉案房屋，租期自2015年3月16日至2020年3月15日；租金第一年60万元，第二年60万元，第三年61万元，第四年62万元，第五年63万元。合同第六条第三款约定，租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、用其他方式转手或与他人共同占用租赁房屋，不得擅自改变租赁房屋的使用性质。
2015年3月25日，王X（乙方）与铁岭驻京XX（甲方）签订《房屋租赁合同（续）》，续租涉案房屋，租期自2015年3月16日起至2020年3月15日止。租金第一年43万元，第二年43万元，第三年44万元，第四年45万元，第五年46万元。
2015年4月8日，铁岭驻京XX向王X出具《同意转租函》和《说明》。《同意转租函》内容为同意王X转租涉案房屋，并同意承租方对房屋进行装修或者增设附属设备等。《说明》内容为该处于2007年间经XX族印刷厂同意在北京市海淀区XX后院加盖约50平方米的砖混彩钢房，总投入约15万元。王X于2015年3月支付给该处30万元，此后该房屋归属王X所有和使用。庭审中，关于该加盖的砖混彩钢房，XX公司、王X均称算在租赁合同面积中。王X称其手上没有该加盖房屋的建委批建文件，铁岭联络处是否有不清楚。
2015年6月18日，XX公司向王X支付涉案房屋押金10万元。
2015年6月19日，在华XX公司居间下，XX公司（承租方，乙方）代表人张XX与王X（出租方，甲方）签订涉案合同和补充协议。涉案合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为餐饮用，经乙方侧估面积约425平米。租赁期限自2015年8月1日至2020年2月28日止。租金每年88万元，含物业管理费。2015年6月18日支付押金10万元，6月25日支付租金30万元，剩余首期租金30万元，在甲方向乙方交付房屋钥匙之日交齐；2016年1月1日前交付租金28万元，7月1日前交付租金44万元，2017年1月1日前交付租金44万元，7月1日前交付租金44万元，2018年1月1日前交付租金44万元，7月1日前交付租金44万元，2019年1月1日前交付租金44万元，7月1日前交付租金513333元。合同成立后3日内，再支付相当于一个月房租的租赁保证金10万元，乙方同意甲方可用保证金抵扣因乙方拖欠租金、违反本合同规定而产生的违约金和其他相关费用。第九条提前解约：第三款：如甲方要求提前解除合同，需提前一个月通知乙方，并且退还乙方相应的租金和双倍返还乙方已付的保证金，作为对乙方的经济补偿。第十条违约责任：第一款：乙方应按照本合同规定向甲方支付保证金、租金及其他应付款项。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按其应付金额的百分之一（1%）向甲方支付违约金。补充协议约定：与隔壁南XX在交换面积时，由于甲方协调不当，导致乙方装修工期延迟时，延迟时间由甲方承担，乙方认可在交换面积的时候损失9平米左右；双方约定2015年6月18日乙方向甲方支付房屋押金10万元，2015年6月25日支付房屋租金30万元，剩余首期租金30万元在甲方向乙方交付房屋钥匙之日交齐。在乙方承租房屋期间，如果甲方违约要收回房屋，那么由此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿。
2015年6月23日，XX公司向华XX公司支付中介费58666元。
2015年7月1日，XX公司向王X支付租金30万元。
2015年7月6日，XX公司向王X支付租金30万元。后XX公司对涉案房屋厨房及部分设备设施进行装修改造，支出26万元。
2015年9月8日，XX族印刷厂向铁岭驻京XX及其主任赵明引分别快递通知，以铁岭驻京XX擅自转租房屋，拖欠房租不交为由通知解除合同，收回房屋。两份通知分别于2015年9月9日和11日被签收。
2015年9月25日，XX族印刷厂（甲方）与南XX（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，租赁期限从2015年9月25日起至2020年9月24日止。
2015年9月25日，南XX（甲方）与北京XX公司代表人张XX签订合作协议，约定经双方协商，就涉案房屋东侧（约200平方米）开办店合作经营一事，达成如下协议：合作标的：北京XX公司；合作方式：甲方提供场地，乙方提供资金，乙方负责经营，甲方不参与经营；合作期限暂定五年，从2015年9月25日至2020年9月24日止；合作盈亏分成：无论乙方盈亏，乙方每年按照递增方式支付甲方利润分成，其余利润以及全部亏损均归乙方所有。其中利润分成第一年为45万元，第二年46万元，第三年47万元，第四年48万元，第五年49万元。乙方应于2015年9月25日前向甲方支付第一年利润分成，以后每年的7月30日前支付当年的利润分成。庭审中，XX公司称其公司与北京XX公司的实际控制人都是张XX，因为与王X的续租问题，怕与南XX的协议再用XX公司名义签约有问题，就用了北京XX公司签约，但实际使用人还是其公司，租金是张XX本人付给南XX。
庭审中，关于涉案合同签约情况，XX公司称其在签约时不清楚实际产权人是XX族印刷厂；王X称其告知过产权人是XX族印刷厂，其给对方看过与铁岭联络处的租赁合同，但没有产权证。华XX公司称XX公司清楚产权单位，王X拿出与铁岭联络处的租赁合同后，XX公司追问房屋是谁的，王X称是XX族印刷厂的，XX公司没有要求提供产权证，当时XX公司的人关心的是消防，与朋友联系称消防问题不大，就认为没问题了；其不建议继续承租，因为涉案房屋的产权人不明确，XX公司的人称自己就是理工大学毕业的，附近商圈比较了解，要承租，其也说过房屋产权不明确可能会产生纠纷。
一审法院认为，XX公司与王X签订的涉案合同和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利和义务。
根据本案查明事实，铁岭驻京XX未经涉案房屋产权人XX族印刷厂同意，擅自将涉案房屋转租王X，王X又将涉案房屋转租给XX公司，后因XX族印刷厂将涉案房屋出租给南XX，导致涉案合同无法继续履行，XX公司被迫于2015年9月25日与南XX签订名为合作，实为转租的合作协议，承租涉案房屋部分面积，故涉案合同因王X的无权转租行为自2015年9月25日起已无法继续履行，王X的行为构成根本违约。XX公司请求解除涉案合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。XX公司要求王X返还租金70万元，上述70万元实为房屋押金10万元和租金60万元，法院对此予以纠正。合同解除后，房屋押金10万元应予返还。关于租金60万元，考虑到涉案合同租期从2015年8月1日起算，而XX族印刷厂于2015年9月25日将涉案房屋出租给南XX，XX公司于同日与南XX签订合作协议，故2015年8月1日至9月25日期间，XX公司正常使用涉案房屋，该期间的租金不应退还，剩余租金应予退还。XX公司要求王X赔偿其装修损失26万元，法院认为，XX公司后从南XX承租了涉案房屋部分面积，该部分面积的装修XX公司仍可继续利用，对于剩余租期内未利用部分面积的装修残值损失，法院予以支持，并综合考虑上述因素及当事人过错程度酌定为12万元。XX公司要求判令王X赔偿其推迟开业期间的营业损失、员工工资损失、房租损失，但其并未提交充分证据证明推迟开业系王X过错导致，故法院不予支持。XX公司要求判令王X赔偿其中介费损失58666元，涉案合同因王X无权转租的违约行为无法继续履行，故该项损失应由王X负担，法院予以支持。王X要求判令XX公司支付其2016年1月1日至2017年6月30日的房屋租金116万元和逾期支付租金的违约金18000元，但涉案合同因其无权转租的违约行为自2015年9月25日起无法继续履行，故法院对其上述请求不予支持。王X要求判令XX公司赔偿其反诉律师费3万元，该项请求缺乏法律依据，法院不予支持。
综上，法院依照《中华人XX共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人XX共和国XX事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人XX法院关于适用〈中华人XX共和国XX事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除北京XX公司与王X于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同》；二、王X于本判决生效后七日内向北京XX公司返还房屋押金10万元，租金464986.3元；三、王X于本判决生效后七日内向北京XX公司赔偿装修损失12万元；四、王X于本判决生效后七日内向北京XX公司赔偿中介费损失58666元；五、驳回北京XX公司的其他诉讼请求；六、驳回王X的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人XX共和国XX事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
因XX族印刷厂主张权利，造成XX公司无法按照其与王X签订的合同正常使用租赁物，王X应当依照其与XX公司签订的合同向XX公司承担违约责任，王X与XX族印刷厂、铁岭驻京XX的纠纷可另行解决，一审法院未追加铁岭驻京XX为当事人并无不当。王X应当退还押金、租金，无权主张租金、违约金、律师费。一审法院综合考虑XX公司与王X及南XX分别签订的合同约定的面积差、房屋装修的现状和用途，结合XX公司提出的收据、工程定额表等证据，最终酌定的装修损失数额合理，本院予以确认。因王X违约，XX公司不得不就同一房屋第二次签订租赁合同，其付出了与王X签约的中介费用但未能依该合同正常使用，因此九宫格有权向王X主张赔偿中介费用。
综上所述，王X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人XX共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十八条，《中华人XX共和国XX事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22365元，由王X负担（已交纳）。
本判决为终审判决。